Благоустройство территории частного дома своими руками

Благоустройство территории частного дома процесс не менее сложный, творческий и трудоемкий, чем оформление домашнего интерьера. Все мечтают о красиво оформленном приусадебном участке или заднем дворике. Но далеко не все могут нанять ландшафтного дизайнера, который все спроектирует. Если такой возможности нет и у вас, а создать роскошный ландшафтный дизайн очень хочется, то наш обзор вам в этом поможет. В статье вы найдете практические рекомендации и простые решения, как улучшить придомовую территорию своими руками и без больших финансовых трат.

Грамотно спланированный дизайн дворовой территории позволит создать на частном участке целую плантацию для отдыха

Содержание статьи

• 1 Ландшафтный дизайн двора частного дома: принципы планировки
• 2 Обустройство участка
• 3 Тротуарные дорожки, площадки и ограждения во дворе частного дома: фото-идеи
• 4 Озеленение и благоустройство территории
  • 4. 1 Цветочные клумбы во дворе частного дома: фото оригинальных композиций
  • 4.2 Красивые сады и дворики: фото проекты
• 5 Надворные постройки в частном доме: фото красивых конструкций
  • 5.1 Беседки во дворе частного дома: фото варианты
  • 5.2 Ворота во двор частного дома
  • 5.3 Бассейн во дворе частного дома: фото конструкций
• 6 Оформление двора частного дома своими руками: фото лучших идей

Ландшафтный дизайн двора частного дома: принципы планировки

Если вы решили создать дизайн ландшафта своими руками, то, прежде всего, вам понадобятся подходящие проекты. Перед тем, как приобретать саженцы и определенные материалы, вам нужно составить четкий план, как расположить все элементы ландшафтного дизайна на придомовой территории. Самые простые идеи вы можете посмотреть на фото. А также можете увидеть, как сделать простой проект дизайна двора на видео ниже:

Watch this video on YouTube

Прежде чем приступить к планировке, посмотрите, как выглядят красивые усадьбы, а также варианты оформления маленького двора. Красивый ландшафт вы можете создать своими силами из подручных средств.

Даже маленький дворик можно красиво и оригинально оформить

Ландшафт частного дома требует определенного плана, на котором нужно отметить:

• постройки вокруг дома, включая веранды, беседки, детскую площадку и летний душ;
• водоемы. Стоит учитывать, что прокладывание водопроводных труб выполняется в первую очередь;
• сооружения из камней и альпийские горки;
• садовые дорожки около дома;
• участки для посадки кустарников и деревьев;
• размещение цветников и клумб. От варианта клумбы будет зависеть выбор материала и время на обустройство элементов возле дома;
• ограждение придомовой территории;
• декоративные элементы;
• системы освещения.

Подробный план учитывает все элементы на участке

К сведению! Разметку территории нужно выполнять после тщательной подготовки. Подробный план позволит не только все хорошо продумать, но и поможет сэкономить денежные средства.

Обустройство участка

Решая, как распланировать двор, прежде всего, отталкивайтесь от дома и соответствующего ему стиля. Нельзя допускать избытка декора на придомовой территории. План благоустройства территории предполагает разделение участка на отдельные зоны.

Особого внимания заслуживает зона отдыха и детская площадка. Если во дворе мало места, то возможно какие-то зоны можно объединить. В качестве ограничения отдельных участков можно использовать кусты, живые изгороди и многолетние растения.

Зона отдыха и площадка для детей располагаются поблизости

Если планировка выполнена правильно, то даже на небольшой территории можно разместить все необходимые объекты.

Планировка двора выполняется с учетом таких факторов:

• рельеф местности. Насколько он ровный или холмистый, а также расположение поблизости гор или оврагов;
• разновидность почвы: глинистая, легкая или плодородная;
• формы участка: прямоугольная, треугольная, закругленная или Г- образная;
• размеры площади;
• уровень подземных вод;
• освещенность и ориентацию по сторонам света.

При продуманной планировке можно компактно разместить все элементы дворового дизайна

Проект двора позволяет рационально разместить все элементы коммуникаций. Зонирование приусадебного участка в деревне ил в другой местности предполагает деление на такие части:

• жилая обозначает основное строение и все постройки, которые к ней примыкают;
• хозяйственная зона обозначает постройки для хранения инструментов, всевозможные птичники, гаражи и места хранения запасов для топлива;
• зона отдыха включает бассейн, детскую площадку, клумбы, беседки и летнюю кухню;
• сад и огород для выращивания фруктов и овощей.

Компактное размещение построек во дворе

Планировка дворовой территории должна выполняться с учетом уровня земли. В некоторых случаях может потребоваться создание отмостки, водостока или подсыпки грунта. Чтобы укрепить склоны, необходимы откосы, террасы и лестницы.

Также ландшафтное проектирование предполагает соблюдение сторон света. Специалисты рекомендуют на северной стороне располагать большие деревья и дома, чтобы тень от них не прикрывала зеленые насаждения. Планирование участка возле дома подразумевает размещение зоны отдыха внутри территории, чтоб оградить ее от посторонних взглядов и шума.

Разграничение жилой зоны и зеленых насаждений

При планировке деревенского дома и двора нужно продумать и садово-огородную зону. Кустарники, грядки и плодовые деревья необходимо распределить так, чтобы всем культурам хватало освещенности и пространства. План озеленения можно выполнить своими руками. Для этой зоны выбирается самое солнечное место огорода.

Плодовые деревья нужно правильно сочетать с остальной растительностью

Место отдыха для загородного дома не обязательно должно располагаться в одном месте. Отдельные участки могут встречаться по всей территории. Ландшафтный дизайн включает такие элементы декора, как беседки, цветники, клумбы возле дома и небольшие пруды.

На фото можно посмотреть замечательные идеи для частного дома, а также для участков в деревне.

Тротуарные дорожки, площадки и ограждения во дворе частного дома: фото-идеи

Обустройство приусадебного участка всегда включает такие мероприятия, как прокладку дорожек, установку ограждений и монтаж площадок для отдыха и детских. Определяясь, чем выложить тропинки, рассмотрите разные варианты.

Красиво оформленные дорожки могут стать основным элементом ландшафтного дизайна

Некоторое покрытие для двора можно выложить своими руками и совсем недорого. На входе замечательно будет смотреться брусчатка, мощение тесаным камнем или плитки. Чтобы делать красивые ограждения дорожек возле дома, можете использовать невысокие растения.

Оригинальная брусчатка

Решая, чем покрыть двор, рассмотрите оригинальные решения. Например, великолепный дизайн дорожек получится из древесных спилов. При этом свободные промежутки между ними можно засыпать опилками или корой. Также для двора можете использовать узкие доски. Их нужно плотно подогнать друг к другу, а затем покрасить или залакировать.

Можно рассмотреть разный дизайн брусчатки, а также интересные решения, чем замостить дорожки стоит посмотреть на фото.

Дворовая дорожка может классифицироваться в зависимости от используемого материала:

• каменные варианты: галька, пластушка, брусчатка во дворе частного дома, а также тротуарная плитка, фото которой можно найти в интернете;

Сочетание дорожки с другими атрибутами дизайна

• деревянные покрытия: доски, спилы бревна;

Нетрадиционное решение

• кирпичные и бетонные покрытия;

Прочная дорожка из кирпича

• тропинки из подручных материалов.

Оригинальная тропинка

Для зрительного разграничения придомовой территории можно использовать разнообразное озеленение. Например, можно применить маленькие заборчики в оформлении двора из многолетних растений, однолетних цветов и плотных кустов. Для окружения спортивной площадки или зоны отдыха подойдет приземистый забор-штакетник.

Маленький заборчик для ограждения зоны отдыха

Вы можете посмотреть на фото дизайн ограды частного дома. Красивым дополнением таких мини ограждений могут стать арки или перголы для дорожек. В этом случае получится роскошная крытая ограда в частном доме. Для конструкций используются плетистые ипомеи, клематисы и розы.

Подобную арку можно украсить вьющимися растениями

К сведению! Оригинально смотрятся рамы с рейками или щиты из дерева с перфорацией. Можно выполнить перегородки из ротанга, лозы и бамбука.

Озеленение и благоустройство территории

После планировки и разметки участка, возникает вопрос, как озеленить территорию двора. Прежде чем, что – то сажать, также необходимо выполнить проект для зеленых насаждений. Ландшафтное озеленение обязательно включает посадку кустов и деревьев. Они помогут сделать придомовой дизайн более разнообразным. Кроме того, они будут защищать отдельные участки от солнца и ветра.

Вариант ландшафтного озеленения с делением на зоны

При оформлении небольшого участка возле дома, нужно отдавать предпочтение культурам, которые цветут непрерывно. Для двора можно воспользоваться газонами. При этом важно учитывать, что за такими территориями также требуется уход. Растения необходимо подстригать и поливать.

Ландшафтный дизайн предполагает применение различных цветников и клумб. Для закрытого двора неплохое решение вазоны. В них можно поселить экзотические культуры, например, кипарис, гранат или лимон.

Всевозможные цветники являются основным элементом ландшафтного дизайна

Можно создать великолепное вертикальное озеленение своими руками. Такие элементы декора помогут создать рельеф и объем для сада. Опорными элементами могут служить беседки, заборы и стволы деревьев.

Разные примеры благоустройства частного дома и территории можно посмотреть на фото. Также при создании ландшафтного дизайна проводятся мероприятия по освещению. Можно подсветить водоемы, растения, скульптуры и дорожки. Чтобы осветить территорию можно использовать фонари на столбах. На открытых площадках можно установить фонтаны и скульптуры. По периметру водоема нужно посадить растения, которые любят влагу. Это болотный ирис, камыш или мята. При благоустройстве территории также нужно соблюдать гост.

1 из 6

Цветочные клумбы во дворе частного дома: фото оригинальных композиций

Цветники и клумбы — необходимый элемент благоустройства двора в частном доме. Даже при ограниченных площадях можно найти место для роскошных растений. При этом вы должны знать, как красиво посадить цветы во дворе.

Решая, как обустроить зоны придомовой территории своими руками, сначала определитесь с существующими видами клумб:

• регулярные цветники, в которые сажаются разнообразные растения для озеленения участка. Но цветение происходит в какое-то определенное время;

Регулярная композиция

• нерегулярные имеют культуры, которые цветут на протяжении всего теплого периода;

Нерегулярный цветник

• приподнятые цветники состоят из различных каркасов каменных, кирпичных и деревянных;
• вертикальные позволяют украсить стены, небольшие постройки и ограждения;

Вертикальная конструкция

• ковровые выглядят в виде полотна;
• моноклумбы состоят из какого – то одного растения;
• красивые бордюры неплохо смотрятся рядом с дорожками. Их можно посадить возле стен;

Цветочный бордюр

• рабатка представляет собой конструкцию из разных растений, которые могут высаживаться с одной стороны.
• арабески имеют нестандартный дизайн. При этом применяются низкорослые растения, которые высаживаются в виде разных геометрических фигур;
• альпинарий выглядит как горка из камней;

Альпийская горка с фонтаном

• палисадники обычно располагаются перед домом и возле дороги;
• миксобордеры представляют собой смешанные композиции. Их высаживают вдоль зданий, дорожек и заборов.

Если вы не знаете, что посадить и какие цветы использовать, посмотрите различные варианты на фото. Возможно, какая-то идея придется вам по вкусу.

Статья по теме:

Цветники и клумбы своими руками из подручных материалов. Если вы не хотите тратить много денег на благоустройство своей территории, то замечательное для вас решение создать оригинальные цветники и клумбы самостоятельно. Этому мы научим в нашей статье.

Красивые сады и дворики: фото проекты

Если вы еще не решили, как обустроить красивую территорию и садовый дизайн для частных домов, то составьте тщательно продуманный план. Прежде всего, выделите такие зоны, как отдыха, сада и фермерскую.

Благоустройство сада и огорода предполагает декор из садовых элементов. Стоит использовать такие варианты:

• горки из камней;
• фонтан и пруды;
• садовые фигурки, которые могут быть выполнены из дерева, гипса или камня.

Красивый каменный сад

Можно воспользоваться и полезными элементами, такими, как скворечник. Этот элемент может выполнять, как декоративную, так и практическую функцию.

Дизайн сада – это, прежде всего, разделение на функциональные зоны своими руками. В одной части может располагаться детская площадка, в другой садовый домик или беседка, поблизости можно расположить цветники в саду частного дома, фото которых представлены на сайте. Если места совсем мало, то соедините несколько зон. Для этого можно использовать специальную мебель для двора и сада.

Роскошный сад с беседкой

Для деления частного двора и сада на отдельные участки можно использовать такие элементы, как арки и ширмы.

Красивые частные сады можно посмотреть на фото. Плодовые деревья, ухоженные газоны, и разнообразные клумбы дополняют разные статуи и предметы мебели. Многие элементы декора можно выполнить самостоятельно. Красивые идеи оформления ландшафтного дизайна вы также можете подсмотреть на фото сада на частном участке.

Оригинальный сад в русском стиле

Надворные постройки в частном доме: фото красивых конструкций

При планировке важнейшим этапом является дом и двор с хозяйственными постройками. Многие дворовые элементы можно выполнить своими руками. Без них ландшафтный дизайн не будет иметь завершенный вид.

Давайте рассмотрим, какие постройки во дворе можно использовать:

• Отдельная зона для очага. Это может быть беседка с каменным камином или массивной печью. Садовые дорожки и мебель можно привязать именно к этому месту. Неплохое решение – применение лучевой схемы.

Удобная зона с очагом

• Открытая столовая или кухня предоставляет замечательную возможность кушать на свежем воздухе. При этом активно используются всевозможные навесы во дворе.
• Решая, как построить двор стоит использовать такие малые архитектурные формы, как беседка.

Оригинальная белая беседка

• Можно рассмотреть и такой вариант, как гриль-домик.
• Зону отдыха можно дополнить баней.

Вариант бани в саду

• Бассейн делается как открытым, так и крытым.
• Оборудованная детская площадка представляет много радости для детей и возможность отдыха для родителей, пока дети заняты.

Вариант функциональной площадки

Беседки во дворе частного дома: фото варианты

Беседка является одним из важных элементов благоустройства двора в частном доме. Ее можно сделать своими руками. Беседки могут быть закрытыми, открытыми или пристроенными к дому.

Если значение имеет цена, то стоит выбрать вариант из поликарбоната. Подобное строение располагают в глубине сада, чтобы было поменьше шума. Пользуется популярностью дизайн двора частного дома с беседкой, так как при этом можно получить еще одно удобное место для отдыха.

Можно рассмотреть такие варианты беседок:

• открытые конструкции отличаются простотой и практичностью. Такие постройки делаются из опор и навеса. Из такого павильона открывается прекрасный обзор окружающей природы;

Открытая конструкция

• закрытые строения больше похожи на легкий домик;

Закрытая постройка в японском стиле

• беседки, покрытые вьющимися растениями, состоят из каркаса;
• замечательный вариант – постройка барбекю.

Как обустроить беседку внутри зависит от ее конфигурации и особенностей конструкции. Если строение оборудовано очагом, то можно также соорудить и зону столовой.

Статья по теме:

Просто и красиво: фото беседки вашей мечты. Чтобы возвести конструкцию, нужно тщательно продумать каждый нюанс, тщательно подобрать материал, и учесть особенности ландшафта участка. Как это сделать, подробно рассказано в материале.

Ворота во двор частного дома

Для любого участка большое значение имеет функциональное, прочное и красивое ограждение. На фото можно увидеть разные варианты подобных конструкций.

Для ворот частного дома или усадьбы применяются такие варианты ограждений:

• красивые традиционные ворота могут иметь оригинальное и дорогостоящее оформление;
• современные воротные конструкции с работающим механизмом;
• стандартные ограждения.

Красивые ворота можно сделать из разных материалов

Бассейн во дворе частного дома: фото конструкций

Важным атрибутом ландшафтного дизайна являются всевозможные пруды, водоемы, фонтаны и бассейны. Для оформления японского сада такой элемент является необходимостью.

Бассейн для дачи

Вы можете сделать своими руками хороший пруд. Для него выкопанный котлован нужно выложить поливинилхлоридной пленкой. Для создания естественного вида его берега выкладываются галькой или натуральным камнем. Поблизости можно посадить культуры, которые предпочитают влажность.

Красивым дополнением альпийских горок и клумб могут стать фонтанчики или водопады. Водоемы превосходно подходят для обустройства зон отдыха, так как способствую расслаблению.

Оригинальный пруд для дачи

Оформление двора частного дома своими руками: фото лучших идей

Существует большое количество идей, как оформить дизайн двора частного дома. Найти подходящий вариант можно даже при ограниченном бюджете. Даже из небольшого участка можно создать красивый и функциональный уголок для отдыха.

Решая, как благоустроить свой участок, не забудьте про такие моменты:

• часть дворика нужно отделать натуральным камнем или плиткой. Это обеспечить чистоту территории;
• часть придомовой территории необходимо озеленить. При этом можно сделать газон перед домом или разместить красиво вазоны и всевозможные горшки.

Декор для фонтана

Для украшения и оформления участка возле дома не обязательно искать сложные проекты. Первый этап работы состоит из создания простого эскиза. Можно взять лист бумаги и изобразить все необходимые элементы. При зонировании загородного дома нужно выбрать зону отдыха. При этом идеи оформления могут быть самыми разными. Например, можно установить во дворе плетеную мебель и деревянные скамейки. Также не стоит забывать и об установке навесов во дворе. Под ними можно укрыть место для пикника или какой-то хозяйственный инвентарь.

Декор для клумбы

Оформление придомовой территории частного дома предполагает удобное расположение дорожек. Определяясь, как облагородить основную часть двора, используйте траву. Ее можно посадить разными способами. Например, применить специальную посевную траву для газонов или расстелить на участке готовый рулонный газон. Первый вариант требует особого ухода. А при использовании второго варианта, нужно произвести расчистку, разметку, а также благоустройство придомового или деревенского двора. Необходимо убрать старые деревья и выкорчевать пни. Имеет значение состояние почвы, если она глинистая, то нужно подсыпать гравий и песок. После установки рулонного газона, его нужно поливать первую неделю.

Композиция из статуэток

Затем стоит подумать, как украсить дачные территории и сельские дворы. При этом можно использовать такие детали, как кованные или деревянные скамейки, оригинальные клумбы из подручных предметов, а также украшаем двор красивыми статуэтками. Необычные вазы можно сделать из досок, бревен или подвешенных композиций.

Озеленение современных дворов требует особых знаний о растениях, которые высаживаются в клумбы и цветники.

Необычные идеи, красивое оформление и разный декор двора вы можете посмотреть на видео ниже:

Watch this video on YouTube

Перед тем, как украсить участок возле дома разными культурами, узнайте сколько растениям требуется влаги, как приживаются с другими культурами, а также когда начинают цвести и как долго длится этот процесс.

Выполняя все эти простые рекомендации, вы, как настоящий хозяин, сможете создать уютный и красивый ландшафтный дизайн в своем дворе. А также правильно распланируете огород в деревне и создадите роскошный внутренний интерьер в беседке или других дворовых постройках. Вы сможете выполнить украшение придомовой территории без помощи дорогостоящих ландшафтных дизайнеров. Применив простые подручные средства и материалы, вы создадите роскошный дизайн, как дачного участка, так и загородной усадьбы.

Watch this video on YouTube

Обсудить0

Предыдущая

БлагоустройствоЦветники и клумбы своими руками из подручных материалов: фото идеи и популярные конструкции

Следующая

БлагоустройствоСадовая скамейка со спинкой своими руками: чертежи и фото удачных конструкций

Дизайн дворовой территории частного дома (99 фото) » НА ДАЧЕ ФОТО

Благоустройство участка

Дизайнер приусадебного участка

Благоустройство двора в частном доме

Благоустройство дачного участка

Придомовой ландшафт

Ландшафтное обустройство участка

Озеленение двора в частном доме

Патио с перголой

Обустройство двора частного дома

ХОВЛИ ландшафт

Озеленение участка загородного дома

Благоустройство дачного участка

Хвойники въездная зона

Газон перед домом

Ландшафтное обустройство участка

Озеленение и благоустройство дачного участка

Ландшафтный 3и-Айн

Ландшафтный 3и-Айн

Обустройство двора частного дома

Благоустройство загородного участка

Подсветка ландшафта

Ландшафт двора

Скандинавский сад Front Yard

Благоустройство дачного участка

Ландшафт участка

Миксбордер вокруг патио

Благоустройство территории беседки

Дизайнерские проекты дворов

Планировка дачного участка

Обустройство двора

Ландшафт придомовой территории

Зона патио с мангалом

Ярд Гарден

Ландшафт дворовой территории

Благоустройство участка

Хвойный садик в минималистическом стиле

Благоустройство частного двора

Территория вокруг коттеджа

Озеленение патио

Благоустройство территории в частном доме

Благоустройство входной зоны

Планировка двора в частном доме

Благоустройство придомовой территории частного дома

Проекты территории частного дома

Территория около дома благоустройство

Придомовой ландшафт

Двор в частном доме

Озеленение двора

Красивая дача

Ландшафтный стиль хайтек

Беседки патио зона с мангалом

Ландшафт частного двора

Ландшафт двора в частном доме

Благоустройство дачного участка

Обустройство площадки перед домом

Ландшафт перед домом и гаражом

Ландшафт перед домом и гаражом

Благоустроенные дворы частных домов и коттеджей

Благоустройство территории в стиле Шале

Ландшафт перед домом

Ландшафт участка в стиле Шале

Благоустройство участка

Благоустройство территории

Обустройство двора частного дома

Беседка на маленьком участке

Интерьер частного двора

Озеленение и благоустройство прихрамовой територии

Ландшафт перед домом и гаражом

Красивый двор на даче

Пергола патио с мангалом

Ландшафт участка с бассейном

Благоустройство территории таунхауса

Придомовой ландшафт

Ландшафт участка с бассейном

Благоустройство дачного участка

Благоустройство территории участка

Благоустройство приусадебного участка

Подсветка для заднего двора

Ландшафт дачного участка

Дизайнерский ландшафт дачного участка

Ландшафт заднего двора

Ландшафт перед домом и гаражом

Планировка двора в частном доме перед домом

Озеленение небольшого участка

Обустройство дачного участка

Благоустройство частного дома в деревне

Ландшафтный дизайн загородного дома

Ландшафт дачного участка

Ухоженный двор частного дома

Дворовая территория частный дом

Озеленение участка перед домом

Двор с детской площадкой и бассейном

Красивые дачные участки

Ландшафт двора с беседкой

Красивые дачные участки

Ландшафт маленького двора

Ландшафт маленького двора

Озеленение двора

Зонирование и планирование землепользования

Зонирование – это инструмент контроля планирования для регулирования застроенной среды и создания функциональных рынков недвижимости. Это достигается путем деления земли, которая составляет уставную территорию местного органа власти, на участки, разрешающие конкретное использование земли на определенных участках для формирования планировки поселков и городов и обеспечения различных типов развития. Зонирование имеет относительно короткую историю как инструмент планирования землепользования. Он определяет расположение, размер и использование зданий, а также определяет плотность городских кварталов (City of New York 2015a).

Зачем необходимо зонирование?
Целью зонирования является предоставление местным и национальным органам власти возможности регулировать и контролировать рынки земли и недвижимости для обеспечения взаимодополняющих видов использования. Зонирование также может дать возможность стимулировать или замедлять развитие в определенных областях.

Процесс планирования и зонирования в разных странах мира осуществляется по-разному и контролируется разными уровнями власти. Чаще всего местные органы власти, такие как муниципалитет или округ, контролируют зонирование (как в Австралии или США), тогда как в других случаях зонирование осуществляется на государственном или национальном уровне (как во Франции или Германии). Иногда зонирование регулируется комбинацией двух подходов. Помимо этого непосредственного контроля, часто используются дополнительные правила, влияющие на зонирование, такие как наложения схем планирования в Австралии или оценки воздействия в Германии.

Что представляет собой постановление о зонировании?
Положение о зонировании обычно разрабатывается в форме постановления о зонировании, которое представляет собой текст, определяющий землепользование конкретных кварталов и даже каждого отдельного участка в пределах городского квартала. Правила зонирования включают спецификации, касающиеся размера участка, плотности или объема, высоты и коэффициента площади пола (FAR). Постановление о зонировании представляет собой официальную категоризацию политики землепользования, применимую к земле в пределах муниципалитета. Он также устанавливает правовую основу. Постановление о зонировании устанавливает разрешенные виды землепользования и различает различные типы землепользования. Кроме того, это гарантирует, что несовместимые виды землепользования не будут расположены рядом друг с другом. Правила также определяют неудачи и могут способствовать повышению безопасности и устойчивости города, устанавливая ограничения на строительство в поймах и водно-болотных угодьях. Постановление о зонировании часто также содержит информацию, касающуюся необходимости получения разрешения на планирование для изменения использования или предложения по застройке, раздела земли, строительства новых зданий и других изменений в земле (Правительство штата Виктория, 2008 г.).

Постановления о зонировании обычно состоят из районов зонирования и наложений. Например, в Нью-Йорке есть три района зонирования: жилой, коммерческий и производственный. Затем каждый из этих районов делится на ряд жилых, коммерческих и производственных районов с низкой, средней и высокой плотностью населения. Наложения зонирования — это районы зонирования специального назначения, которые предназначены для стимулирования определенного набора условий и результатов на участке. Они адаптированы к конкретным потребностям определенных районов. Например, коммерческая надстройка может быть разрешена на жилом блоке для обеспечения розничной торговли на первом этаже соседних домов. Наложения также могут налагать ограничения по высоте или другие физические ограничения, чтобы определенным образом формировать застроенную среду или защищать исторические особенности или виды на набережную.

Большинство правил зонирования также устанавливают требования к FAR застройки, которые часто различаются от местности к местности. «Коэффициент площади пола является основным общим правилом, регулирующим размер зданий. FAR — это отношение общей площади этажа здания к площади его зонирующего участка» (City of New York 2015a). FAR описывает интенсивность использования сайта, а не высоту или покрытие сайта. В Нью-Йорке «каждый район зонирования имеет FAR, который при умножении на площадь участка зонирования дает максимально допустимую площадь пола на этом участке зонирования. Например, на зонированном участке площадью 10 000 квадратных футов в районе с максимальным значением FAR, равным 1,0, площадь зонирующего участка не может превышать 10 000 квадратных футов» (City of New York 2015b).

Можно ли изменить правила зонирования?
Постановление о зонировании представляет собой правовую основу, но оно также должно быть достаточно гибким, чтобы приспосабливаться и направлять развитие. Поправки могут быть внесены для изменения его как местными властями, так и общественностью. Поправка обычно вносится, чтобы «достичь желаемого результата планирования или поддержать новое направление политики» (Правительство штата Виктория, 2008 г.). Как таковой, он должен иметь ценность для планирования и соответствовать будущим стратегическим направлениям местного самоуправления. Поправки к зонированию особенно важны в проектах восстановления городов, поскольку правительства могут использовать их для увеличения объема застройки, позволяющей застройке быть прибыльной и достаточно привлекательной для частного сектора (см. главу 1). В большинстве случаев требуется либо поправка к тексту о зонировании (изменение правил зонирования), либо поправка к карте зонирования (изменение обозначения зонирования), чтобы разрешить конкретную застройку в определенном месте или конфигурации, что в настоящее время не разрешено.

Внесение изменений или запрос на внесение изменений — непростая процедура. Действительно, это имеет серьезные последствия для планирования и повлияет на более широкое сообщество, потому что «меняет способ использования или развития земли во всем районе». Внесение поправок в большинство схем планирования также является строгим процессом, часто требующим одобрения правительства или городского совета более высокого уровня. Однако в некоторых менее устоявшихся процессах или структурах планирования поправки могут использоваться чаще для достижения результата планирования.

Как можно использовать зонирование в качестве инструмента для стимулирования участия частного сектора в возрождении городов?
В дополнение к трем основным категориям (жилые, коммерческие, производственные) инструментарий зонирования включает дополнительные правила, касающиеся конкретных типов застройки, а также дизайна и качества общественных пространств. Некоторые инициативы позволяют модифицировать основные правила при разработке крупных участков, в то время как другие настраивают те же самые правила для решения проблем в районах с низкой плотностью населения или конкретных проблем и возможностей проектов развития на набережной.

Проекты восстановления городов обычно разрабатываются на больших участках земли, которые охватывают несколько районов зонирования и наложений. Чтобы обеспечить лучшее планирование участка и взаимосвязь между зданиями и открытыми пространствами, местное правительство может смягчить базовое регулирование зонирования, чтобы обеспечить более последовательное планирование участка для всех участков и кварталов. Кроме того, чтобы стимулировать интерес частного сектора к застройке, правительство может разрешить передачу и слияние прав на застройку. В качестве альтернативы, он может уточнить другие правила, чтобы обеспечить более высокую плотность застройки в обмен на какую-либо форму общественного блага, например, общественные места, финансируемые из частных источников, или инклюзивное жилье. В этом случае в правила зонирования вносятся поправки, чтобы обеспечить большую плотность в обмен на финансируемые из частных источников общественные пространства или доступные единицы жилья в жилом комплексе (см. главу 1).

Стремление к более доступному жилью привело к призывам к инклюзивному зонированию, которое считается привлекательным, поскольку за него платят застройщики, и оно обеспечивает экономическую интеграцию. Однако доступное жилье, создаваемое инклюзивным зонированием, требует дорогостоящих субсидий (Barro 2014). Полное обсуждение инклюзивного зонирования см. в разделе о социальных последствиях в главе 3. Во всех городах, рассматриваемых в этом томе, имеются хорошо разработанные правила зонирования. Например, эволюция регулирования зонирования в Ахмадабаде кратко изложена во вставке.

Эволюция правил зонирования в Ахмадабаде, Индия

---

Комплексные планы, зонирование и ограничения собственности

Чтобы предотвратить бессистемное освоение земель, землепользование ограничивается государственными и частными органами управления землепользованием. и государственной собственностью на землю. Например, парки и лесные заповедники находятся под защитой государства.

Федеральное правительство практически не имеет законов, регулирующих землепользование. Большая часть контроля за землепользованием находится в ведении штатов, но их принятие и обеспечение выполнения делегированы местным органам власти. Таким образом, контроль за землепользованием широко варьируется в зависимости от местности.

Контроль за землепользованием состоит из правительственных постановлений, кодексов и разрешений, которые ограничивают частное использование земли и природных ресурсов в соответствии с государственной политикой. Существует несколько типов правил землепользования, включая правила подразделения, зонирование, строительные нормы и правила, жилищные кодексы, системы разрешений на криволинейную вырубку, законы о сохранении исторического наследия и законы о вырубке деревьев.

Основным органом управления общественным землепользованием является зонирование , когда недвижимость одного типа, например, жилая или коммерческая, предназначена для определенных географических зон. Первичный частный контроль за землепользованием — дело ограничения , ограничивающие то, что может быть сделано на собственности владельцем. Основная цель контроля за землепользованием — ограничить плотность населения, шум, загрязнение и сохранить эстетику района.

Поскольку закон о землепользовании со временем меняется, такие изменения могут стать чрезмерным бременем для некоторых владельцев собственности, поэтому закон часто допускает передачу определенных положений, позволяя земле, которая изначально соответствовала закону, продолжать свое существование без модификаций, которые потребовались бы для соответствия к новым изменениям в законе. Следовательно, собственность может быть классифицирована как: законная и соответствующая, законная и несоответствующая и незаконная. Легальный и соответствующий означает, что объект соответствует всем текущим требованиям землепользования, а юридический и несоответствующий означает, что он был законным в соответствии с прежним законом о землепользовании, но продолжает оставаться законным только в соответствии с устаревшими положениями.

Законность контроля за землепользованием

Преамбула Конституции США позволяет принимать законы для общего благосостояния, но поправка 14 ^th запрещает штатам лишать людей собственности или вмешиваться в ее использование без надлежащей правовой процедуры. закона. Конституция Соединенных Штатов делегирует полномочия полиции штатам, позволяя им издавать постановления для защиты общественного здоровья, безопасности и благосостояния. Однако, поскольку контроль за землепользованием зависит от плотности населения, сочетания архитектурных сооружений и типографии земли, штаты делегируют большую часть своих полномочий по регулированию землепользования муниципалитетам, которые принимают постановления, соответствующие закону штата. Правительство штата и федеральное правительство регулируют землепользование с помощью более широкого законодательства, такого как законы об охране окружающей среды, управление прибрежными районами или живописные сервитуты.

Поправка 5 ^th к Конституции США также содержит пункт об изъятии , в котором говорится, что частная собственность не может быть изъята для общественного пользования без справедливой компенсации. Следовательно, если собственность осуждена, потому что правительство хочет использовать выдающийся домен , то владелец должен получить компенсацию. Точно так же землевладелец может предъявить иск об обратном осуждении , требуя компенсации за обесценение его земли из-за публичного захвата прилегающих земель. Например, крупная автомагистраль, построенная рядом с жилыми домами, вероятно, обесценит эти объекты.

Сумма компенсации обычно определяется путем переговоров между собственником имущества и правительством, или же собственник может обратиться в суд с правительством, и пусть суд примет решение. Часто справедливая компенсация определяется по методу «до и после» , когда стоимость имущества после освоения прилегающего земельного участка сравнивается со стоимостью имущества до изъятия.

Аналогичным образом, контроль за землепользованием не может ограничивать владельцев собственности в использовании своей собственности или в том, что они хотят с ней делать, если это не оправдано полномочиями полиции. Например, зонирование состоит из местных законов, которые регулируют использование частной недвижимости для содействия упорядоченному развитию и обеспечения различной плотности населения в разных районах и для защиты природных ресурсов.

Правила зонирования не могут быть необоснованными, произвольными или деструктивными. Постановления о зонировании также не должны нарушать конституцию штата или другие применимые положения законодательства штата. Как правило, постановления о зонировании:

• должны осуществляться разумным образом
• быть четкими и конкретными
• быть недискриминационными
• применяться ко всей собственности аналогичным образом
• способствовать общественному здравоохранению, безопасности или общему благосостоянию в рамках сила полиции

Комплексный план

Прежде чем можно будет наметить детали контроля за землепользованием, должен быть разработан комплексный план (он же генеральный план ), который будет удовлетворять цели и предотвращать конфликты в будущем развитии, предоставляя план для устойчивого роста, уравновешивая социальные, экономические, экологические и эстетические потребности.

Контроль за землепользованием определяет количество и местонахождение участков для проживания, бизнеса, сельского хозяйства, промышленности, коммунальных служб, общественных объектов, парков и мест отдыха, транспортных средств и транспортных средств, а также выделение пойм и потенциальных опасностей. Основное внимание уделяется жилью, как текущим, так и будущим потребностям, при этом предотвращая или восстанавливая приходящие в упадок районы. Также должна быть обеспечена транспортная инфраструктура: автомобильные дороги, общественный транспорт, парковки, возможно, пешеходные и велосипедные дорожки. Для защиты здоровья и окружающей среды должен быть комплексный план коммунальных услуг, включая источники воды, канализацию, ливневую канализацию, управление наводнениями, очистку и утилизацию отходов.

Комплексный план также будет учитывать средства сохранения ресурсов, таких как энергия. Например, эффективность транспорта будет зависеть от решений, касающихся расположения светофоров, времени сигналов, двустороннего или одностороннего движения и направлений одностороннего движения.

Зонирование

Если комплексный план представляет собой общий план, то зонирование представляет собой детали, местные законы, принятые в соответствии с комплексным планом, обычно определяющие определенные районы для определенных типов структур или видов деятельности, таких как жилые дома и предприятия.

Постановление о зонировании в целом определяет:

• цель постановления
• классификацию зонирования разрешенного использования для различных участков земли
• порядок предоставления отклонений, поправок и рассмотрения апелляций
• штрафы за нарушения

Зонирование определяет:

• разрешенное использование для каждого земельного участка
• размеры участков
• типы строений
• высота зданий
• отступы, являющиеся минимальным расстоянием между строениями на участке и улицами или тротуарами
• плотность, либо плотность населения, либо количество строений за единицу площади земли
• стиль и внешний вид сооружений
• охрана природных ресурсов.

Департамент городского планирования создает и ведет карта зонирования , схема существующих классификаций зонирования: односемейное жилое, многоквартирное, смешанное, сельскохозяйственное, коммерческое, промышленное и т. д.

Зоны чаще всего обозначаются буквами, например, A для сельскохозяйственных , R для жилых помещений и C для коммерческих помещений. Кроме того, некоторые планируемые жилые комплексы (PUD) могут быть зонированы для смешанного использования, включая как жилые, так и коммерческие участки. Зональные классификации могут иметь дополнительные подразделения. Например, земельный участок, отведенный под жилую застройку, может быть дополнительно разделен на односемейные дома, двухквартирные жилые дома, состоящие не более чем из 4 жилых единиц, многоэтажные квартиры и т. д. Итак, C-1 может обозначать такие предприятия, как станции технического обслуживания и магазины шаговой доступности; R-2 , одноквартирный дом; R-4 , жилая с высокой плотностью населения, как в квартирах и т. д.

Также могут быть буферные зоны , состоящие из детских площадок или парков, которые отделяют жилые зоны от других зон.

Другие типы зонирования могут обозначать особые качества, такие как прямоугольное зонирование , которое определяет высоту зданий, отступы и процент открытой площади, чтобы избежать перенаселенности и эстетическое зонирование , которое может определять здания определенного архитектурного стиля. Стимулирующее зонирование направляет текущую застройку в соответствии с определенными желательными характеристиками, такими как требование высотного офисного здания для размещения торговых заведений на уровне улицы. Точечное зонирование классифицирует земельный участок иначе, чем окружающую собственность, если зона не входит в комплексный план зонирования и не может быть оправдана соображениями здоровья, безопасности или общего благосостояния.

Соблюдение постановлений о зонировании контролируется путем выдачи разрешений на зонирование , когда владелец недвижимости или застройщик не может существенно изменить использование собственности без получения разрешения на зонирование, которое не будет выдано, если предлагаемая застройка не будет соответствовать постановлению о зонировании . Прежде чем выдавать разрешение на строительство, обычно требуется разрешение на зонирование.

Некоторые объекты недвижимости, которые были застроены до принятия постановлений о зонировании, могут не соответствовать новым правилам или требования зонирования могут создать чрезмерные трудности для некоторых владельцев недвижимости из-за характера или топографии земли. В таких случаях в постановлении о зонировании делаются исключения, позволяющие таким несоответствующее использование . Несоответствующее использование может продолжаться до тех пор, пока текущее использование не будет прекращено или свойство не будет уничтожено. Несоответствующее использование может продолжаться бесконечно, если оно было закреплено в постановлении о зонировании.

Участки

Положения о участках являются частью комплексных планов, которые применяются к крупным участкам земли, отведенным под жилые дома, с указанием таких вещей, как доля открытого пространства, схема подъездных дорог и то, что останется в собственности уезд или другой муниципалитет. Специальные стандарты зонирования плотности для некоторых подразделений регулируют общую плотность для конкретной области. общая плотность = среднее количество жилых единиц в районе.

Подразделитель покупает незастроенную землю и делит ее на более мелкие участки для продажи застройщикам или частным лицам. Застройщик строит на земле сооружения, например дома или предприятия. Разработчик также может быть подразделением. Перед фактическим подразделением подразделение должно представить план развития, который соответствует комплексному плану муниципалитета.

Разные районы могут иметь разные схемы улиц. Например, узор решетки имеет прямоугольные блоки с общественными улицами, идущими со всех сторон, и небольшими переулками между ними. Однако улицы также могут иметь криволинейную схему или кластеризации , где дома сгруппированы в тупиках и на улицах ограниченного использования с большим количеством открытых пространств.

Дополнительно предусмотрен порядок подачи и оформления табличек подразделений. Подразделения делятся на площадки, которые далее подразделяются на блоки, состоящие из нескольких лотов, которые продаются поштучно.

Плата представляет собой часть подразделения, на которой показаны географические границы отдельных участков, кварталов, участков, улиц, общественных сервитутов, памятников, инженерные данные и ограничительные условия. План площадки должен быть одобрен муниципалитетом, прежде чем его можно будет зарегистрировать. Подразделителю также может потребоваться подать отчет о воздействии на окружающую среду, который также должен быть утвержден. Подразделитель определяет расположение и размер отдельных участков, используя естественный дренаж и контуры земли, а также предусматривая сервитуты для инженерных коммуникаций, а также водопроводные и канализационные сервитуты. Платформа также может иметь ассоциацию домовладельцев и может публиковать и поддерживать устав подразделения.

Строительные нормы и свидетельства о праве собственности

Строительные нормы и правила определяют строительные стандарты для ремонта или строительства зданий, такие как используемые материалы, электропроводка, противопожарная защита, санитарно-техническое оборудование и т. д. Владелец недвижимости должен запросить разрешение на строительство для изменения , отремонтировать или построить конструкцию. Муниципальный инспектор должен утвердить планы строительства и будет периодически инспектировать строительство. После завершения строительства к удовлетворению муниципального инспектора, 9Застройщику или владельцу будет выдано свидетельство о вводе в эксплуатацию 0056 (также известное как разрешение на ввод в эксплуатацию ), удостоверяющее, что завершенное строительство соответствует санитарным и строительным нормам, что позволяет людям заселять здание. Обратите внимание, что разрешение на строительство не принимает во внимание какие-либо ограничения на недвижимость, только при строительстве, дополнении или изменении. В некоторых сообществах, таких как исторические районы, также может быть эстетических таинств , чтобы сохранить внешний вид или характер района. Разрешения на эстетическое строительство выдаются специальным советом, отвечающим за надзор за аскетическими таинствами.

Изменение зонирования: советы по зонированию, отклонения и разрешения на условное использование

Со временем зонирование будет меняться по мере изменения потребностей территории. Например, предприятия часто становятся банкротами или потребность в земле для конкретной отрасли снижается из-за изменений в технологии или конкуренции. Следовательно, многие бизнес-структуры пустуют. Так, многие города меняют зонирование строения, чтобы его можно было превратить в жилые единицы.

Кроме того, застройщики должны разрабатывать структуры в соответствии с тем, что разрешено зонированием. Если для многих свойств желателен другой тип структуры, то земля должна быть перезонирована. Как правило, изменение зонирования обычно разрешается комиссией по планированию или советом по зонированию после публичных слушаний. Совет по зонированию (он же апелляционный совет по зонированию ) рассматривает любые заявки на изменение зонирования, такие как ходатайства об условном использовании, отклонениях или исключениях.

А 9Разрешение на условное использование 0056 (также известное как разрешение на специальное использование ) разрешает условное использование собственности в определенной зоне, например, церкви в жилом районе. Разрешения на условное использование должны соответствовать определенным стандартам, установленным муниципалитетом.

Отклонение предоставляется владельцем собственности органом по зонированию, чтобы допустить конкретное нарушение постановления о зонировании, обычно потому, что постановление о зонировании налагает бремя на владельца собственности из-за характера земельного участка. Например, отклонение может быть предоставлено владельцу недвижимости с небольшим участком, где может быть невозможно удовлетворить требования отступа и открытой площади к жилой зоне.

В то время как условное разрешение на использование разрешает родственное землепользование, отклонения разрешают запрещенное землепользование, поскольку постановление будет иметь обременительные последствия для собственности. Например, отклонение может быть вынесено, если топография земли затрудняет соблюдение постановления о зонировании. Однако, чтобы получить отклонение, землевладелец должен продемонстрировать необходимость отклонения, указав, как это имущество повреждено или обременено правилами. Требования к варианту зонирования обычно включают следующие характеристики:

• зонирование возлагает чрезмерное бремя на землю
• неблагоприятное воздействие постановления о зонировании должно затрагивать лицо, стремящееся к изменению, в частности и без аналогичного воздействия на его соседей
• отклонение существенно не меняет характер района как районировано. Это самый важный критерий.

Обратите внимание, что если зонирование возлагает чрезмерное бремя на участок земли, то этот участок должен чем-то особенно отличаться от окружающих участков; в противном случае сама территория получит другую классификацию зон.

Получение отклонения или изменения в зонировании требует времени и денег, но успех более вероятен, если недвижимость расположена рядом с зоной, для которой преобразование будет классифицироваться как. Таким образом, перепланировка коммерческой недвижимости под жилую застройку с большей вероятностью будет одобрена, если земля расположена рядом с жилой застройкой.

Разрешения на условное использование и отклонения выдаются советами по зонированию только после публичных слушаний, о которых сообщается на местном уровне, что позволяет соседям оспаривать запрос. Владелец недвижимости может также запросить поправка к постановлению о зонировании, где изменение постановления о зонировании будет применяться к конкретному участку земли. Подобно разрешениям на условное использование и отклонениям, поправка выносится советом по зонированию только после слушания.

Хотя решения зональных советов могут быть обжалованы в судах, суды обычно подчиняются зональным советам, если только они не злоупотребляют своими полномочиями.

Частный контроль за землепользованием

Помимо государственных ограничений на землепользование, могут также существовать частные ограничения, которые вводятся в действие владельцами собственности или застройщиками, особенно с течением времени. Однако частный контроль за землепользованием не может нарушать какой-либо государственный закон, регулирующий землепользование.

Ограничительные соглашения, иногда называемые CCR , — условия, соглашения и ограничения — ограничивают использование определенного имущества, кондоминиума или подразделения. Такие ограничения либо прописаны в документах на имущество, либо в уставе подразделения, на которое будут ссылаться документы. Основная цель CCR — поддерживать внешний вид сообщества.

Ограничительные условия устанавливают стандарты для строительства единиц в подразделении, такие как тип конструкций, высота, размер, землепользование, архитектурный стиль, отступы, квадратные метры и методы строительства. А

акт ограничения предусматривает контроль за землепользованием в акте или ссылается на другой документ, ограничивающий использование имущества. Иногда ограничения по делу ограничены по продолжительности, например, 20 годами. После этого они прекращают свое существование, если только они не продлены соглашением.

Ограничительные заветы не могут быть незаконными, например запрет на участие в определенной расе. Должен существовать ограничительный договор, способствующий внешнему виду или безопасности имущества; в противном случае это может быть истолковано как препятствие свободной передаче собственности. Если это юридически приемлемо, частный контроль за землепользованием, как правило, носит более ограничительный характер, чем государственный контроль, но приоритет имеет более ограничительный договор или постановление.

Контроль за частным землепользованием осуществляется владельцами прилегающей собственности, которые могут привлечь любого нарушителя в суд для получения судебного запрета на запрещенную деятельность. Если суд вынесет решение в их пользу, то владелец собственности должен подчиниться завету. Однако, если владельцы смежной собственности не выносят судебный запрет или существует значительная задержка с вынесением судебного запрета, то суд может принять решение о том, что ограничительное соглашение больше не применяется и что оно стало недействительным из-за неисполнения, что иногда предусмотрено законом.