Пошаговый мануал для оформления права собственности на старую дачу
https://realty.ria.ru/20191022/1560069558.html
Пошаговый мануал для оформления права собственности на старую дачу
Пошаговый мануал для оформления права собственности на старую дачу — Недвижимость РИА Новости, 22.10.2019
Пошаговый мануал для оформления права собственности на старую дачу
До сих пор очень сложно подсчитать, сколько в стране осталось загородной недвижимости, оформленной еще по старым советским документам. Получив такую дачу в… Недвижимость РИА Новости, 22.10.2019
2019-10-22T15:00
2019-10-22T15:00
2019-10-22T15:00
практические советы – риа недвижимость
загородная недвижимость
земельные участки
недвижимость
законодательство
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
https://cdn21.img.ria.ru/images/156007/00/1560070064_0:0:3093:1739_1920x0_80_0_0_db182637dd9ec9c6334765cccf51e1ed.jpg
До сих пор очень сложно подсчитать, сколько в стране осталось загородной недвижимости, оформленной еще по старым советским документам. Получив такую дачу в наследство или, наоборот, решив ее продать за ненадобностью, люди часто сталкиваются с тем, что право собственности не оформлено и непонятно, с какой стороны к этому вопросу подступиться. Сайт «РИА Недвижимость» попросил юристов рассказать, как действовать, чтобы зарегистрировать свою старую дачу в собственность.Шаг первый: находим документыПроблема регистрации права собственности на садовые земельные участки и находящиеся на них постройки из незарегистрированного в установленном порядке «советского и российского прошлого» до сих пор не утратила своей актуальности, причем с каждым годом такая регистрация становится все сложнее и сложнее, объясняет старший партнер, адвокат АК «Бородин и Партнеры» Игорь Зернов. Земельные участки выдавались людям по-разному: в СНТ, ДНТ, в населенных пунктах, органами местного самоуправления, владельцами массивов (совхозами, предприятиями, учреждениями), в советское время, в начале земельной реформы, после земельной реформы и так далее поэтому вариаций наборов документов, которые могут оказаться на руках у граждан, может быть множество, сетует адвокат Наталья Тарасова.При этом нужно понимать, что дача – это, собственно, два объекта недвижимости – земельный участок и строение. Документы на дом отсутствуют чаще, но при наличии документов на землю оформить строение будет не сложно, уточняет Тарасова.Основанием для возникновения права собственности на землю может стать один из этих документов, объясняет она:Кроме того, по словам Тарасовой, в некоторых случаях на руках могут быть и документы на строение, наличие которых упростит регистрацию. К таким документам относятся:Если регистрацией занимается не сам владелец, а уже его наследник, то ему потребуется один из вышеперечисленных документов плюс свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, уточняет юрист фирмы «Юст» Екатерина Руденко.Шаг второй: добываем недостающие документыНередки ситуации, когда документы безвозвратно утеряны. В этом случае нужно попытаться их восстановить, советуют эксперты.Сперва необходимо выяснить начальную информацию по вашей даче: статус земли (населенный пункт, СНТ, иное), когда выделялся участок (советское время, новая Россия), кем выделялся (орган местного самоуправления, землевладелец), чтобы сузить масштаб поисков, советует Тарасова.Данную информацию можно выяснить у соседей (как правило, земельные участки выданы на похожих условиях в пределах массива), родственников, бывших владельцев, в местных органах власти, продолжает она.Затем, в зависимости от выясненной информации, нужно постараться запросить архивные копии постановлений, решений или распоряжений, которые послужили бы основанием для регистрации права собственности. Как правило, за ними нужно обращаться в архив муниципального образования, архив Росреестра и Кадастровой палаты, БТИ. Будет проще, если вам известен конкретный орган, выдавший документ, номер документа или дата выдачи. Заказывать документы также можно по фамилии правообладателя, по адресу нахождения участка/дома. В настоящее время, как правило, услуги архива можно заказать через сеть МФЦ, объясняет Тарасова.Если гражданин является членом садоводческого товарищества и имеет членскую книжку, то необходимо обратиться к председателю товарищества для получения справки установленной формы о принадлежности данного участка конкретному лицу, добавляет Зернов.Шаг третий: регистрация через судЕсли не удалось найти документы, являющиеся основаниями для регистрации права собственности, фактический владелец может обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект недвижимости, говорит Тарасова. Тогда заявителю пригодятся бумаги, указывающие на наличие прав – например, разрешения на строительство, выписки из решений/постановлений, приказы о предоставлении, планы, схемы и другие документы. В иске необходимо описать ситуацию, обосновать возникновение права собственности, подкрепить доказательствами.В настоящее время сложилась такая судебная практика, что на основании только показаний свидетелей, фотографии и подобного – право собственности за вами не признают, необходимо искать весомые (документальные) основания, подчеркивает адвокат.Часто и для суда, и для заявителя бывает трудно определить действительного и надлежащего ответчика по иску о признании права собственности на земельный участок. Но единственный способ справиться с этим – «перепробовать» всех возможных ответчиков, то есть подавать разные иски, добавляет Зернов. Некоторые надеются, что можно будет сослаться на приобретательную давность, то есть на то, что заявитель фактически владеет участком на протяжении многих лет. Однако на это не стоит рассчитывать, так как в этой категории дел такие требования редко бывают удовлетворены.Шаг четвертый: регистрацияЕсли перечисленные выше документы удалось найти и собрать, то можно приступать непосредственно к процедуре регистрации права собственности.Заявителю нужно подать в Росреестр или МФЦ следующие документы, объясняет Руденко:Подать заявление можно тремя способами:Независимо от того, какой способ подачи выбрал правообладатель, к заявлению нужно приложить доверенность (если заявление от имени правообладателя подает другое лицо), копию паспорта заявителя и документ об оплате госпошлины и его копию.Закон не обязывает подавать документ об уплате госпошлины, уточняет Руденко. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах через пять дней со дня подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, предупреждает юрист.Если все документы поданы правильно, то спустя установленное законом время (обычно это 10-12 рабочих дней), заявитель получит выписку из ЕГРН, которая подтвердит его официально зарегистрированное право собственности.В случае, когда по итогам всех действий владельцу земли не удалось доказать право собственности, участок остается в государственной собственности. Правда, даже в этом случае он может сохранить право пользования землей, заключает Тарасова.
https://realty.ria.ru/20191008/1559542562.html
https://realty.ria.ru/20190410/1552547833.html
https://realty.ria.ru/20170727/408788236.html
https://realty.ria.ru/20190725/1556867179.html
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
2019
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Новости
ru-RU
https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
https://cdn24.img.ria.ru/images/156007/00/1560070064_0:0:2729:2047_1920x0_80_0_0_f3289a13c67345de8b5dd5bf4ba8eba4.jpgНедвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
практические советы – риа недвижимость, загородная недвижимость, земельные участки, недвижимость, законодательство
До сих пор очень сложно подсчитать, сколько в стране осталось загородной недвижимости, оформленной еще по старым советским документам. Получив такую дачу в наследство или, наоборот, решив ее продать за ненадобностью, люди часто сталкиваются с тем, что право собственности не оформлено и непонятно, с какой стороны к этому вопросу подступиться. Сайт «РИА Недвижимость» попросил юристов рассказать, как действовать, чтобы зарегистрировать свою старую дачу в собственность.
Шаг первый: находим документы
Проблема регистрации права собственности на садовые земельные участки и находящиеся на них постройки из незарегистрированного в установленном порядке «советского и российского прошлого» до сих пор не утратила своей актуальности, причем с каждым годом такая регистрация становится все сложнее и сложнее, объясняет старший партнер, адвокат АК «Бородин и Партнеры» Игорь Зернов.
8 октября 2019, 14:36
Бюрократия между грядками, или Как оформить дачу родом из СССРЗемельные участки выдавались людям по-разному: в СНТ, ДНТ, в населенных пунктах, органами местного самоуправления, владельцами массивов (совхозами, предприятиями, учреждениями), в советское время, в начале земельной реформы, после земельной реформы и так далее поэтому вариаций наборов документов, которые могут оказаться на руках у граждан, может быть множество, сетует адвокат Наталья Тарасова.
При этом нужно понимать, что дача – это, собственно, два объекта недвижимости – земельный участок и строение. Документы на дом отсутствуют чаще, но при наличии документов на землю оформить строение будет не сложно, уточняет Тарасова.
Основанием для возникновения права собственности на землю может стать один из этих документов, объясняет она:
—
свидетельство о праве собственности/постоянного бессрочного/пожизненного наследуемого владения на землю (1992-1993 годы) – один лист формата А4 синего цвета;—
свидетельство о праве собственности на землю (1994-1998 годы) – один лист формата А3, сложенный по формату А4 розового цвета;—
решение/постановление о предоставлении земельного участка в собственность/постоянное бессрочное пользование/пожизненное наследуемое владение/аренду — выдавшим органом должен быть орган местного самоуправления либо правообладатель земельного участка;—
договор аренды земельного участка — выдавшим органом должен быть орган местного самоуправления либо правообладатель земельного участка;—
выписка из похозяйственной книги — один либо несколько листов, выдавшим органом должен быть архив органа местного самоуправления;—
схемы населенных пунктов, генеральные планы СНТ, планы отвода земельного участка, любые картографические документы – выдавшим органом должен быть орган местного самоуправления либо правообладатель земельного участка;—
решение/постановление об утверждении списков предоставления земельных участков — выдавшим органом должен быть орган местного самоуправления либо правообладатель земельного участка;—
членская книжка/книжка садовода – выдавшим органом должно быть некоммерческое товарищество.
Кроме того, по словам Тарасовой, в некоторых случаях на руках могут быть и документы на строение, наличие которых упростит регистрацию. К таким документам относятся:
1
разрешение на строительство/реконструкцию — один либо несколько листов, выдавший орган – орган местного самоуправления;2
сведения БТИ (технический паспорт, справка, выписка из инвентаризации и другие) — выдавшим органом выступает БТИ;3
договор купли-продажи/дарения объекта недвижимости (советского времени) – должен быть заверен нотариусом, БТИ, органом местного самоуправления.
Если регистрацией занимается не сам владелец, а уже его наследник, то ему потребуется один из вышеперечисленных документов плюс свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, уточняет юрист фирмы «Юст» Екатерина Руденко.
Шаг второй: добываем недостающие документы
Нередки ситуации, когда документы безвозвратно утеряны. В этом случае нужно попытаться их восстановить, советуют эксперты.
Сперва необходимо выяснить начальную информацию по вашей даче: статус земли (населенный пункт, СНТ, иное), когда выделялся участок (советское время, новая Россия), кем выделялся (орган местного самоуправления, землевладелец), чтобы сузить масштаб поисков, советует Тарасова.
10 апреля 2019, 13:14
А был ли дом: как определить, начислят ли налог за дачную постройкуДанную информацию можно выяснить у соседей (как правило, земельные участки выданы на похожих условиях в пределах массива), родственников, бывших владельцев, в местных органах власти, продолжает она.
Затем, в зависимости от выясненной информации, нужно постараться запросить архивные копии постановлений, решений или распоряжений, которые послужили бы основанием для регистрации права собственности. Как правило, за ними нужно обращаться в архив муниципального образования, архив Росреестра и Кадастровой палаты, БТИ. Будет проще, если вам известен конкретный орган, выдавший документ, номер документа или дата выдачи. Заказывать документы также можно по фамилии правообладателя, по адресу нахождения участка/дома. В настоящее время, как правило, услуги архива можно заказать через сеть МФЦ, объясняет Тарасова.
Если гражданин является членом садоводческого товарищества и имеет членскую книжку, то необходимо обратиться к председателю товарищества для получения справки установленной формы о принадлежности данного участка конкретному лицу, добавляет Зернов.
Шаг третий: регистрация через суд
Если не удалось найти документы, являющиеся основаниями для регистрации права собственности, фактический владелец может обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект недвижимости, говорит Тарасова. Тогда заявителю пригодятся бумаги, указывающие на наличие прав – например, разрешения на строительство, выписки из решений/постановлений, приказы о предоставлении, планы, схемы и другие документы. В иске необходимо описать ситуацию, обосновать возникновение права собственности, подкрепить доказательствами.
27 июля 2017, 12:05
Что изменится после принятия нового закона об СНТВ ближайшую пару лет дачников ждут серьезные перемены в их жизни, так как недавно обе палаты российского парламента одобрили закон, который существенно реформирует работу садоводческих товариществ (СНТ). Сайт «РИА Недвижимость» изучил текст нового закона и рассказывает, какие перемены произойдут в нашей мирной загородной жизни.В настоящее время сложилась такая судебная практика, что на основании только показаний свидетелей, фотографии и подобного – право собственности за вами не признают, необходимо искать весомые (документальные) основания, подчеркивает адвокат.
Часто и для суда, и для заявителя бывает трудно определить действительного и надлежащего ответчика по иску о признании права собственности на земельный участок. Но единственный способ справиться с этим – «перепробовать» всех возможных ответчиков, то есть подавать разные иски, добавляет Зернов.
Некоторые надеются, что можно будет сослаться на приобретательную давность, то есть на то, что заявитель фактически владеет участком на протяжении многих лет. Однако на это не стоит рассчитывать, так как в этой категории дел такие требования редко бывают удовлетворены.
Шаг четвертый: регистрация
Если перечисленные выше документы удалось найти и собрать, то можно приступать непосредственно к процедуре регистрации права собственности.
Заявителю нужно подать в Росреестр или МФЦ следующие документы, объясняет Руденко:
—
заявление о кадастровом учете и государственной регистрации права собственности;—
технический план. Его можно не прикладывать, если кадастровый инженер уже передал его в Росреестр. В этом случае нужно только указать идентифицирующий номер технического плана;—
правоустанавливающий документ на земельный участок.
Подать заявление можно тремя способами:
1
непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра), либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;2
почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;3
в форме электронных документов через интернет, например, через официальный сайт Росреестра, продолжает Руденко.
Независимо от того, какой способ подачи выбрал правообладатель, к заявлению нужно приложить доверенность (если заявление от имени правообладателя подает другое лицо), копию паспорта заявителя и документ об оплате госпошлины и его копию.
Закон не обязывает подавать документ об уплате госпошлины, уточняет Руденко. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах через пять дней со дня подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, предупреждает юрист.
25 июля 2019, 13:24
Зачем и кому все еще нужна «дачная амнистия»?Если все документы поданы правильно, то спустя установленное законом время (обычно это 10-12 рабочих дней), заявитель получит выписку из ЕГРН, которая подтвердит его официально зарегистрированное право собственности.
В случае, когда по итогам всех действий владельцу земли не удалось доказать право собственности, участок остается в государственной собственности. Правда, даже в этом случае он может сохранить право пользования землей, заключает Тарасова.
Как оформить в собственность заброшенный участок
Как оформить в собственность заброшенный участок Эксперты Кадастровой палаты по запросу «Известий» рассказали, какие документы необходимы для оформления прав собственности на земельный участок, в том числе заброшенный, расположенный на территории дачного поселка, и где их можно получить.
На территории любого дачного поселка обязательно найдется поросший бурьяном заброшенный участок. Как правило, территория его настолько запущена, что кажется, будто хозяина здесь нет, и никогда не было. Руки так и тянутся забрать участок себе и «причесать», облагородить. Однако ощущение беспризорности территории – еще не повод ее занимать. Эксперты Кадастровой палаты дали рекомендации, какие документы необходимы для оформления прав собственности на заброшенный участок и где их можно получить.
Для оформления прав собственности на земельный участок необходим правоустанавливающий документ на него. В случае, когда участок «заброшен», правоустанавливающим документом может быть либо договор по гражданско-правовой сделке, например, договор купли-продажи, дарения, мены, либо соответствующий акт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления о предоставлении такого земельного участка. Что для этого необходимо предпринять?
Шаг 1. Попробовать найти владельца земельного участка. Если участок расположен на территории садового товарищества (СНТ), в первую очередь рекомендуем обратиться к председателю такого товарищества. У него могут быть все данные об участках, расположенных на территории СНТ, и их владельцах. Так вы сможете узнать точный адрес заброшенного участка или дома на нем и, возможно, их кадастровые номера. Далее рекомендуем заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), например, через онлайн-сервис на сайте Кадастровой палаты. В ней будет более подробная информация как об участке, так и о собственниках, и возможных обременениях при условии, если права на интересующий участок регистрировались в ЕГРН.
Если вы не знаете о принадлежности участка какому-либо объединению, то вам в любом случае следует обратиться в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по месту нахождения такого участка. Муниципалитеты, как правило, обладают всей информацией об участках и их статусах.
Если у участка и построенных на нем объектов есть собственник (а в этом вы можете удостовериться, заказав выписку из ЕГРН, а также изучив представленные правообладателем земельного участка правоустанавливающие документы), то вы сможете завладеть заветным участком только по гражданско-правовой сделке. Например, заключив с собственником участка договор купли-продажи, который и будет являться основанием для государственной регистрации вашего права.
Шаг 2. Если же земельный участок, который находится на территории СНТ, никому не предоставлялся, и он не относится к землям общего пользования членов СНТ, то чтобы оформить заброшенный земельный участок, необходимо обратиться в уполномоченный на их предоставление орган исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления (муниципалитет) с заявлением о его предоставлении в собственность или аренду.
Учитывая положения статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, отметим: если интересующий вас земельный участок образован из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами СНТ, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, и не отнесен к имуществу общего пользования, то он может быть предоставлен в собственность без проведения торгов на основании договора купли-продажи только членам этой организации. Основными документами, подтверждающими их право на приобретение земельного участка без проведения торгов, являются:
— документ, подтверждающий членство заявителя в некоммерческой организации;
— решение органа некоммерческой организации о распределении земельного участка заявителю.
Шаг 3. Орган местного самоуправления принимает решение о возможности предоставления земельного участка (например, заключает договор купли-продажи, аренды земельного участка и так далее).
Шаг 4. Регистрация права собственности на земельный участок. Если вами заключена сделка с предыдущим собственником, то подать заявления от продавца и покупателя о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности приобретателя на земельный участок и необходимые документы для регистрации права собственности можно через МФЦ, посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении или в электронном виде. Подать пакет документов можно и экстерриториально – то есть независимо от места нахождения земельного участка.
Правоустанавливающим документом в данном случае может являться, например, договор купли-продажи, заключенный с предыдущим собственником. Если заявление подается через представителя, его права должны быть подтверждены нотариальной доверенностью.
Отметим, что если речь идет о заключении сделки с муниципалитетом, то орган местного самоуправления в рамках межведомственного взаимодействия самостоятельно обязан обратиться в орган регистрации прав в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия акта или совершения такой сделки и представит документы.
Шаг 5. Результатом регистрации вашего права будет являться специальная регистрационная надпись на договоре и выдача правоподтверждающего документа – выписки из ЕГРН.
Кадастровая палата раскрыла схему получения заброшенных дачных участков | Новости | Известия
Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра по запросу «Известий» рассказали, какие документы необходимы для оформления в собственность заброшенного земельного участка в дачном поселке.
Для оформления прав собственности на земельный участок необходим правоустанавливающий документ. В случае, когда участок «заброшен», таким документом может быть договор по гражданско-правовой сделке. Например, договор купли-продажи, дарения или мены, отметили в ведомстве.
Также правоустанавливающим документом может быть акт органа исполнительной власти региона или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка.
В поисках владельца
Прежде чем кинуться захватывать заброшенный участок, необходимо попробовать найти его владельца.
Если участок расположен на территории садового товарищества (СНТ), стоит обратиться к его председателю. Возможно у него окажется точный адрес «заброшки» или дома на нем, а также их кадастровые номера.
Далее эксперты рекомендуют заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), например, через онлайн-сервис на сайте кадастровой палаты (kadastr.ru).
В ней будет более подробная информация как об участке, так и о собственниках и возможных обременениях, при условии, если права на интересующий участок регистрировались в ЕГРН.
Если вы не знаете о принадлежности участка какому-либо объединению, то вам в любом случае следует обратиться в орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления. Муниципалитеты, как правило, обладают всей информацией об участках и их статусах.
Если у участка и построенных на нем объектов окажется собственник, то вы сможете завладеть заветным участком только по гражданско-правовой сделке. Например, заключив с собственником участка договор купли-продажи.
Брошенный, абсолютно брошенный
Возможен вариант, при котором земельный участок никому не предоставлялся и не относится к землям общего пользования членов СНТ. В таком случае, чтобы оформить его, необходимо обратиться в региональный орган исполнительной власти или муниципалитет с заявлением о предоставлении его в собственность или аренду.
Если земельный участок образован из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами СНТ, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, и не отнесен к имуществу общего пользования, то его можно передать в собственность без проведения торгов на основании договора купли-продажи только членам этой организации, добавили в ФКП Росресстра.
Приобрести участок без торгов можно благодаря двум основным документам. Требуются документ, подтверждающий членство заявителя в некоммерческой организации, и решение органа некоммерческой организации о распределении заявителю земельного участка.
Финишная прямая
На этом этапе муниципалитет принимает решение о возможности предоставления участка. Например, заключает договор купли-продажи, аренды земельного участка и т.д.
Затем наступает стадия регистрации права собственности на земельный участок. Необходимые документы можно подать в том числе через МФЦ или в электронном виде.
Речь идет, в частности, о заявлениях от продавца и покупателя о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности приобретателя на участок.
Если речь идет о заключении сделки с муниципалитетом, то орган местного самоуправления в рамках межведомственного взаимодействия самостоятельно обязан обратиться в орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней с даты принятия акта или совершения такой сделки и представить документы.
Результатом регистрации вашего права станет являться специальная регистрационная надпись на договоре и выдача выписки из ЕГРН.
Избушка на курьих ножках
Если же на заброшенном участке есть бесхозяйный объект недвижимости, то процесс оформления участка сильно усложнится. Участок можно приобрести только с объектом недвижимости, находящимся на нем. А значит, и оформлять права собственности на этот объект недвижимости и участок нужно будет одновременно.
Для этого придется оплатить госпошлину. Стать собственником участка и дома можно по договору купли-продажи, если удастся найти хозяев, или через обращение в уполномоченный орган государственной власти, если собственник не найден.
Однако во втором случае этому будет предшествовать процедура принятия объекта недвижимости на учет в качестве бесхозяйного объекта, его принятие в муниципальную собственность и продажа с торгов. Таким образом, процесс может растянуться по времени до года. Но только получив право собственности на объект недвижимости, можно будет снести дом.
В июле результаты опроса Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ) показали, что более 30% жителей России хотели бы приобрести дачу в будущем.
Желание купить загородную недвижимость, как правило, продиктовано желанием выращивать овощи и фрукты (59% россиян), возможностью отдыхать и развлекаться (48%), интересом к оформлению участка (30%). Отказ обычно связан с отсутствием денег на покупку (19%) и состоянием здоровья (16%).
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Как зарегистрировать гражданам право собственности на земельные участки
Несмотря на проводимую разьяснителную работу и различные публикации в печати, ещё не все граждане г.Чебоксары представляют себе, что нужно предпринять для того, чтобы стать полноправным собственником своих земельных участков, садовых домиков, индивидуальных жилых домов и гаражей.
Для регистрации права собственности на земельный участок, который предоставлен гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства необходимо обратиться с документами в регистрационную службу по месту нахождения земельного участка. Закон о «дачной амнистии» признает решения органов власти (распоряжения, постановления), выписки из похозяйственной книги, выданные органами местного самоуправления, которые подтверждают факт предоставления гражданам земельного участка, либо иной документ, имеющийся на руках, например государственный акт на землю.
В ноябре 2007года в закон о «дачной амнистии» были внесены изменения. Теперь, если гражданину перешло строение по наследству, или в порядке купли продажи, но земельный участок не передан и остается официально по документам у предыдущего собственника этого здания, то сегодня для регистрации права на земельный участок достаточно представить любой из вышеуказанных документов, подтверждающих выделение земельного участка прежнему владельцу здания (дома).К указанным документам обязательно необходимо приложить кадастровый паспорт земельного участка, который гражданин может получить в ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Чувашской Республике.
Долгое время многих граждан волновал вопрос о необходимости проведения межевых работ и о дороговизне такой процедуры. В настоящее время для оформления своих прав на земельный участок в порядке «дачной амнистии» проведение межевания не требуется.
Кроме того, закон упрощает процедуру оформления собственности на земельный участок, предоставленный в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, либо если вид права в документе не указан.
Обращаем внимание, что на земельный участок, предоставленный на определенный срок (например, по договору аренды), закон о «дачной амнистии» не распространяется.
Оформление земельного участка в собственность: 10 нюансов
Оформление земельного участка в собственность – процесс трудозатратный, требующий много времени и сил. Результатом этой процедуры становится такой приятный факт, как право распоряжения участком по своему усмотрению. Можно будет совершать различные сделки: продажа, обмен, передача в наследство, оформление договора дарения. В общем, хозяин – барин. Все это возможно после завершения оформления, но сначала нужно быть готовым к ряду моментов, которые могут возникнуть в процессе.
Согласно земельному кодексу РФ, любой гражданин может оформить землю в собственность. Сделать это можно один раз в жизни бесплатно, в дальнейшем — на платной основе. Кроме этого, стоит отметить, что участок земли может быть оформлен в совместную, долевую и единоличную собственность.
Нюансы при оформлении
- При оформлении земельного участка в собственность могут возникнуть сложности. Основная из них — документы не всегда бывают в полном порядке, каких-то бумаг может не хватать. Процедура может затянуться на длительный срок. Причина может крыться в том, что некоторые участки не имеют кадастрового паспорта или правоустанавливающих документов. Особенно это актуально для тех мест, что были зарегистрированы до 2001 года. На тот момент в силу вступил земельный закон. Также бывают случаи, когда документы имеются, но они устаревшие и в них отсутствует нужная информация. Регистрация усложняется и затягивается на неопределенный срок.
- Оформление свидетельства о праве собственности на землю требуется в обязательном порядке, если участок достался в наследство, также при сделке купли-продажи или других, при которых возникает право собственности. Чтобы в дальнейшем можно было совершать сделки с земельным участком, необходимо оформить его по всем порядкам и установленным на сегодняшний день нормам.
- Если человек не обладает определенными знаниями в этой области, возможно, имеет смысл обратиться за помощью к профессиональному посреднику. В крайнем случае, не лишним будет получить теоретические знания в ходе юридической консультации. Специалист, изучив документы, сможет дать дельный совет по оформлению в собственность участка земли. К тому же_ такая помощь значительно сэкономит время, силы и, возможно, денежные средства.
- Иметь дом на земельном участке недостаточно, чтобы всем этим владеть. Жилье можно построить, но земля при этом не будет принадлежать владельцу дома. Чтобы в дальнейшем иметь на нее все права, нужно оформить участок в собственность. Имейте ввиду, что государство может потребовать освободить землю, и людям придется это сделать. Если на участке построен дом, за него могут выплатить компенсацию, но обычно ее недостаточно, чтобы приобрести новое жилье. Сначала придется подтверждать право на дом — это важный нюанс во всей процедуре оформления. Ведь именно хозяин дома обладает первоочередным правом на приватизацию участка, если на нем находится постройка.
- В Земельном кодексе есть исключения из правил. В некоторых случаях, даже являясь собственником жилья, оформить землю не получится. Некоторые участки изъяты из общего оборота, так как на них могут быть такие объекты, как государственные заповедники, парки национального значения; здания и строения, в которых на постоянной основе располагаются военные силы; сооружения, в которых располагаются военные суды; объекты Федеральной службы безопасности; места, используемые для хранения ядерных отходов атомной энергетикой; линии связи и коммуникации, которые возведены в целях обеспечения безопасности России. Также не получится регистрация, если участки находятся в лесном фонде или имеют водные объекты, а также участки, занятые объектами культурного наследия, расположенные в зоне санитарной охраны либо на границе земель для государственных нужд.
- Если земля приобретается у прежнего собственника, новому хозяину необходимы следующие документы для регистрации: кадастровый паспорт, документация, которая устанавливает право собственности, выписка о регистрации, справка ПУД (справка о содержании правоустанавливающих докуменов).
Далее участок нужно поставить на кадастровый учет. В положительной ситуации новый владелец получает кадастровый паспорт. Далее необходима регистрация в государственных органах. - Гражданин подает письменное заявление в соответствующий орган, где излагает просьбу предоставить муниципальный участок в собственность. Если участок ранее не был зарегистрирован и поставлен на кадастровый учет, его межевание не проводилось, нужно это сделать. Заявитель заказывает и оплачивает топографическую съемку земельного участка, разработку проекта границ и проведение кадастровых работ кадастровым инженером. После этого будет выдано постановление о предоставлении данного участка в собственность, которое служит основанием для заключения договора о купле-продаже государственного или муниципального земельного участка в собственность.
- Сейчас льготники смогут получать земельные участки в безвозмездное пользование, а по истечении шести лет — в собственность, причем, начальная цена участков будет устанавливаться из кадастровой стоимости. Для обеспечения льготников жильем и заведения ими личного подсобного хозяйства муниципалитеты получили право бесплатного предоставления земельных участков.
- Оформление купли-продажи участка и составление договора обязательно для получения свидетельства на право собственности на него. Иначе сделку по продаже и покупке участка доказать практически нельзя.
- Оформление в собственность дачного участка, который ранее был выделен в бессрочное пользование, происходит сейчас по упрощенной схеме. Для оформления нужны правоустанавливающие документы на участок и кадастровый паспорт. Если площадь участка увеличилась с момента предоставления его в пользование, в рамках дачной амнистии можно узаконить новый размер участка и провести регистрацию права собственности полностью на весь участок.
В заключение
Оформление земельных участков в собственность имеет множество нюансов, требует соблюдения определенных правил и норм. Нужно подготовиться к этому заранее, изучив нормативные акты, а, лучше всего, обратившись за помощью к специалистам. После получения свидетельства на право собственности хозяин может свободно распоряжаться землей и совершать с ней различные сделки.Как оформить земельный участок в собственность 2020
Многие люди, которые покупают землю для строительства дома или ведения хозяйства, не спешат оформить на нее право собственности. И это совершенно неправильный подход, ведь заняться оформлением надо как можно скорее. Как оформить земельный участок и что это дает? Какие документы понадобятся для регистрации права собственности? Существует ли упрощенный порядок процедуры? На все эти вопросы подробно отвечаем ниже!
Что дает оформление земли в собственность?Оформление земли в деревне или в городе в собственность дает право продавать ее, передавать в наследство, сдавать в аренду. Только если участок официально ваш, можно заключать все эти договора. Это возможно, если землю:
- оставили в наследство;
- подарили;
- приватизировали;
- купили у предыдущих хозяев.
Если вы оформите участок, то в будущем, если по сервитуту через него будет проходить линия коммуникаций или дорога, можно будет получить компенсацию. На неоформленную территорию возмещение неудобств не распространяется.
Какие формы оформления земельного участка существуют?В Российской Федерации существуют такие формы собственности на землю как:
- Индивидуальная, когда владельцем дачного участка считается один человек.
- Коллективная (совместная), то есть несколько людей, на которых распространяется право собственности владения участком. Часто это члены одной семьи. В таких случаях доля владения землей не определена.
- Долевая, например, для ведения бизнеса или строительства двое и больше людей или несколько юрлиц, выкупили какой-то участок. Право владения каждого участника распространяется на часть земли, что фиксируется в соответствующем документе.
Чтобы приобрести право собственности на землю, надо обратиться в Росреестр и получить свидетельство о государственной регистрации права собственности (выписку из ЕГРН). Вам надо будет подготовить такой пакет документации:
- Копию паспорта человека, который регистрирует землю на себя.
- Доверенность, если процессом оформления участка занимается третье лицо, в том числе – представитель.
- Документ, подтверждающий право владения участком. Это может быть договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, и т.д.
Заявитель обязан оплатить государственную пошлину и представить через МФЦ в Россреестр, свидетельствующий об уплате.
Можно ли оформить землю в собственность в упрощенном порядке?Сегодня существует упрощенный порядок регистрации участка, называемый «дачной амнистией». На практике это означает, что зарегистрировать землю в дачном кооперативе или садовом товариществе можно быстрее и проще.
Каким людям наиболее выгодно такое оформление собственности на землю?
- Не имеющим документов на землю, но состоящим в товариществе или дачном кооперативе.
- Имеющим свидетельство о праве владения, но без четкого указания долевой или именной принадлежности.
- Владеющим земельным участком, но не имеющим документации, подтверждающим право собственности.
Возможность оформить участок в собственность появилась в 2001 году, когда в действие вступил Земельный кодекс РФ. Это произошло из-за того, что не все земельные участки внесены в Росреестр с актуальными данными. Таким образом, право собственности надо зарегистрировать повторно. Почему это обязательно надо сделать? Чтобы земля не перешла государству.
Обратите внимание: упрощенная схема приватизации земли действует до 31 декабря 2020 года!
Какие объекты можно зарегистрировать, применив упрощенную схему:
- Земельные участки, право на владение которыми получено до 2001 года.
- Землю с жилым домом, полученную до 1990 года.
- Дома и дачи, построенные на земле, предназначенной для огорода или сада, разрешение на возведение которых не было получено.
- Землю с правоустанавливающими документами, оформленными согласно старому образцу.
- Землю, не находящуюся в частной собственности, но пребывающую в давнем пользовании человека. Это должно подтверждаться выпиской из похозяйственной книги.
Для оформления земли в собственность по упрощенной схеме, важно знать точные границы участка, ведь его схема подается в регистрационный орган. Часто реалии расходятся с данными, отображенными в земельном кадастре. Поэтому, желательно заново провести межевание и обновить данные. Соответствующий проект утверждается собственником участка или собранием собственника, если оформляется право собственности на землю в дачном кооперативе. Если точные границы не установлены, регистрация невозможна!
Практика показывает, что упрощенная схема регистрации земли имеет и минусы. Среди них – споры о границах. Часто соседи спорят друг с другом о границах участка. Если один из них уже имеет зарегистрированное право собственности на земельный участок, споры могут растянуться на долгое время. Поэтому лучше всего своевременно обращаться за юридической помощью.
Почему оформить свидетельство на землю лучше всего с помощью юриста?«РБ Интеллект» уже более 18 лет защищает интересы жителей Москвы и Московской области в сфере земельного права. Наши юристы гарантировано помогут оформить дом и землю в собственность без длительных проволочек и согласно букве закона.
Мы возьмем на себя сбор и оформления документации, посещение регистрационного органа, урегулирование спорных вопросов о границах территории с соседями. Хотите получить консультацию профильного юриста уже сейчас? Заполните специальную форму на сайте «РБ Интеллект», указав контактную информацию и кратко описав суть проблемы. Мы обязательно поможем с приватизацией земли!
Как оформить землю в собственность в 2019 году
Нововведения в законе касаются участков, которые перешли вам в собственность до 2001 года. Как оформить права? Перечень документов.
Как оформить землю в 2019 году
Что такое упрошенный порядок регистрации
«Дачная амнистия» — это упрощенный порядок регистрации права собственности на участок в садовом товариществе или в дачном кооперативе. Она касается граждан, у которых:
— нет документов на землю, но есть членство в сообществе;
— есть свидетельство о праве, но не указано типа права или именной принадлежности;
— есть во владении и пользовании участок, но нет правоустанавливающих документов.
Какие участки можно зарегистрировать упрощенно
Что входит в упрощенное оформление прав?
Во-первых, бесплатная приватизация дачных, садовых участков, права на которые возникли до 30 октября 2001 года, до введения в действие Земельного кодекса РФ. То есть если у вас давно есть дача или земельный участок с каким-то другим статусом, вам нужно поставить его на учет в кадастре и зарегистрировать право собственности.
Дело в том, что не все участки, перешедшие в собственность до введения в действие Земельного кодекса, были внесены в Росреестр с актуальными данными. То право собственности, которое перешло к вам или к вашим родственникам 20-30-40 лет назад, теперь нужно зарегистрировать. Если не сделать этого, то земля может официально перейти государству.
Посмотреть, есть ли ваш участок с точными границами в Росреестре, можно на публичной кадастровой карте, введя кадастровый номер или адрес. Саму приватизацию можно сделать в любое время, но именно по упрощенной схеме — до 31 декабря 2020 года.
Во-вторых, бесплатная упрощенная регистрация права собственности на участки с жилыми строениями — домами, дачами, — которые были получены/построены до 1990 года, т.е. до введения Закона «О собственности в СССР», и не были надлежащим образом оформлены. Упрощенную регистрацию на частные дома продлили до 1 марта 2020 года.
А также упрощенная регистрация распространяется на ИЖС — частные жилые дома высотой до 3 этажей, без деления на квартиры, построенные на дачном, садовом участке, участке под ЛПХ и еще не оформленные. Для оформления права собственности здесь достаточно будет уведомления в администрацию.
Как зарегистрировать право собственности на участок
Нужно подать документы в МФЦ:
1. Заявление о регистрации прав. Для государственной регистрации долевого земельного участка нужно подать заявление от имени уполномоченного лица, которого назначит собрание участников долевой собственности, или от лица собственника участка. То есть в этой ситуации можно действовать как коллективно, так и индивидуально.
2. Схема участка с указанием точных границ.
Важный момент: часто фактические данные расходятся с теми, что были когда-то, десяток лет назад указаны в кадастре. Тогда нужно заново сделать межевание (пригласить кадастрового инженера) и обновить данные в кадастре. Проект межевания участка должен быть утвержден решением собственника или общим собранием собственников (если это участок в дачно-садовом хозяйстве). Без точных границ право собственности на участок вам не зарегистрируют!
3. Заключение/акт об отсутствии возражений относительно расположения границ участка, подписанный собственником и соседями по участку.
4. Правоустанавливающий документ на участок, пусть даже и старого образца в виде свидетельства или акта о выдаче, выписки из хозяйственной книги в местной администрации. Если ничего из этого нет, то потребуется решение общего собрания садового общества, что заявитель является членом общества и у него есть права на землю.
5. Соглашение об образовании общей долевой собственности (если она в доле).
6. Документ, который устанавливает правовой статус земельного комплекса (взять в администрации общества).
7. Квитанция об оплате госпошлины.
Заявление о регистрации права на участок и ИЖС рассматривается 14 дней.
Как зарегистрировать права на дом в упрощенном порядке
Что означает упрощенный порядок регистрации прав на дом:
— не нужно разрешения на ввод в эксплуатацию;
— не нужно разрешения на строительство.
Многие старые дома были построены без этого разрешения, поэтому «амнистия» как нельзя кстати для домов, которым уже 20-30 и более лет.
Этапы упрощенного оформления жилого дома на садовом участке.
Согласно поправкам для регистрации права на такой дом понадобится:
1. Заявление о регистрации права.
2. Техплан строения.
3. Свидетельство о праве собственности на участок.
4. Квитанция об оплате пошлины за регистрацию.
Как видите, сначала необходимо зарегистрировать права на участок, а только потом — на дом.
После отправки уведомления дачник в течение 7 дней получит ответ от администрации, соответствует ли его стройка нужным параметрам и возможна ли она на этом земельном участке. Собственно, такое уведомление — упрощенный вариант разрешения на строительство.
Нововведение касается только жилых домов, для бани, сарая уведомления не нужно.
Администрация сама направит в Росреестр документы на регистрацию, заявителю этого делать не надо.
Семейная собственность 10 основных проблем
Топ-10 проблем семейной собственности
Энди Сиркин
Секреты успешных семейных отношений совместного владения
Все больше и больше групп братьев и сестер и расширенных семей теперь разделяют владение недвижимостью для отдыха. Часто дети наследуют дом для семейного отдыха от родителей, но все чаще родственники объединяют ресурсы, чтобы приобрести второй дом, который для любого из них было бы невозможно или непрактично купить самостоятельно.
Совместное использование дома для семейного отдыха может быть полезным как в экономическом, так и в личном плане. Но без надлежащей подготовки и организации эти договоренности могут неожиданным образом обострить зачастую сложные отношения между членами семьи. Самая распространенная ошибка семейных совладельцев — предполагать, что их тесные узы и близкое знакомство позволят им легче справляться с любыми проблемами, возникающими в ходе их совместной собственности. На самом деле, в целом верно обратное: личные отношения затрудняют решение проблем, а связанное с этим напряжение может заразить и даже отравить семейные узы.
К счастью, если заранее составить план решения наиболее важных вопросов семейной собственности, и согласиться придерживаться этого плана, если все не захотят его менять, резко снижается риск возникновения напряженности и споров. Эта статья расскажет вам о ключевых проблемах семей, живущих в одном доме для отпуска.
Проблема семейной собственности № 1: Стратегия выхода
Наивно предполагать, что все члены семьи, включая последующие поколения, захотят навсегда сохранить свою общую собственность или что все захотят продать сразу.Также имейте в виду, что все члены семьи страдают, когда кто-то вынужден оставаться в семейном партнерстве против его / ее воли. Сопротивляющийся совладелец никогда не является хорошим партнером, и его / ее сопротивление энтузиазму вносить вклад в семейное совместное владение и желание создать условия, которые приведут к возможности выхода, неизбежно помешают получать удовольствие и пользоваться преимуществами совместного владения. для остальных.
Ключевые вопросы стратегии выхода для партнерских отношений с домом для семейного отдыха:
- Может ли член семьи продать свою долю семейного имущества постороннему? Хотела бы семья включить в группу совместного владения кого-либо, не являющегося ее членом? Если такая продажа разрешена, зависит ли она от каких-либо условий, например, права преимущественной покупки другими членами семьи или одобрения покупателя?
- При каких обстоятельствах будет продан семейный дом? Сколько членов семьи должны согласиться на продажу? Меняются ли требования к утверждению со временем, так что, например, количество владельцев, которые должны поддерживать продажу, уменьшается? Есть ли момент, когда семейная собственность будет продана, если все члены семьи не захотят ее оставить?
- Какая процедура будет применяться в ситуации, когда семейный дом будет продан? Если один родственник стремится продать больше, чем другой (ситуация, которая почти неизбежна), как будут определяться ценообразование и снижение цен? Будет ли один из членов семьи иметь право остановить продажу, выкупив другого (-ых)?
- Следует ли ограничивать «право на раздел» или отказываться от него? Право на раздел позволяет любому совладельцу в любое время принудительно осуществить физический раздел разделяемой собственности или ее продажу (если справедливое физическое разделение невозможно или запрещено законом).Если право на раздел не будет отменено, это подорвет согласованную стратегию существования, дав недовольному члену семьи «рычаг», который он может использовать против других.
Ответьте на ключевые вопросы стратегии выхода как можно раньше, прежде чем кто-то захочет продать, и выразите договоренности в письменном соглашении, чтобы свести к минимуму вероятность того, что они будут забыты или оспорены при необходимости.
Проблема семейной собственности № 2: Распределение расходов
Распределение затрат поровну не дает неотъемлемого преимущества.В век калькуляторов равное распределение не проще любого другого типа. Равное распределение также не обязательно справедливо. Семья или нет, расходы должны распределяться с учетом выгод, которые каждый член семьи получает от совместной собственности как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. При рассмотрении того, как распределять расходы, сосредоточьтесь на прошлых взносах средств, обязательстве вносить средства в будущем, распределении прав использования, распределении будущей прибыли от перепродажи и риске потерь в результате порчи или повреждения имущества.
Также имейте в виду, что распределение расходов не обязательно определяет текущие платежные обязательства. Можно поручить расходы одному члену семьи, но сделать так, чтобы их оплатил другой, потому что первый не имеет адекватных средств в то время, когда требуется оплата. В этой ситуации считается, что платящий родственник предоставил ссуду получателю, создавая будущее обязательство по выплате, с процентами или без, или, возможно, в качестве дополнительной доли прироста стоимости имущества. Такой порядок позволяет членам семьи справедливо распределять расходы, даже если один из родственников не может полностью обеспечить свою долю.
Проблема семейной собственности № 3: Управление
Даже если вся семья планирует участвовать в управлении семейным домом для отдыха, кто-то должен нести полную ответственность за каждую задачу в любое конкретное время. В противном случае существует риск того, что важная задача не будет выполнена или, что еще хуже, родственник будет разочарован из-за того, что он / она выполняет большую часть работы или несет бремя напоминания другим членам семьи о том, что они должны делать свою справедливую долю. Составьте список управленческих обязанностей (как финансовых, так и физических) и возложите каждую обязанность на члена семьи или внешнего менеджера.Создайте метод периодического переназначения задач, потому что не все родственники обладают одинаковым набором навыков, а мотивация члена семьи к выполнению задачи может со временем меняться.
Проблема семейной собственности № 4: Оплата счетов
Если семья вносит средства «по мере необходимости», это создает серьезные проблемы в общении, ожиданиях и принуждении. Всегда ли будет легко рассказать родным, что им нужно? Как вы обеспечите своевременную доставку сообщения? Что делать, если родственник не готов внести необходимый взнос? Как вы можете установить, что обязательство не было выполнено, если можно привести так много разных аргументов относительно процесса уведомления и платежа?
Ответом на все эти проблемы является годовой бюджет, составленный заранее, включая все предполагаемые расходы и доходы (если таковые имеются), вместе с заранее установленным графиком регулярных взносов.Хотя эта система основана на оценках, которые могут оказаться неточными, она обычно сообщает каждому члену семьи, какие платежи подлежат оплате, и когда четко определяет, когда платежное обязательство не было выполнено.
Бюджет и платежи должны включать резервный компонент, чтобы иметь надежные средства для оплаты капитального ремонта и замены. Любой резерв лучше, чем его отсутствие, но основывать сумму резерва на догадках ненамного лучше, чем без резерва.Мудрый подход состоит в том, чтобы составить список предметов и элементов со сроком полезного использования 15 лет или меньше, рассчитать стоимость замены или ремонта, а затем равномерно распределить эти затраты на срок полезного использования.
Проблема семейной собственности № 5: Принятие решений и разрешение споров
Принятие решений в рамках семейной собственности проблематично только тогда, когда родственники не согласны, и важно учитывать будущие разногласия при создании правил и процедур для принятия решений.Совершенно разумные и дружелюбные люди, оказавшиеся в родстве, могут прийти к разным выводам относительно наилучшего курса действий и настолько сильно верят в свои точки зрения, что не желают идти на компромисс.
Подход, основанный на правилах большинства, не всегда лучший. Чтобы проиллюстрировать это, представьте ситуацию, когда двое из трех членов семьи голосуют за то, чтобы не позволить третьему использовать общий семейный дом для отдыха. Возможно, такое решение было бы оправдано при определенных обстоятельствах, но не хотели бы вы оставить такое важное и фундаментальное право собственности полностью в руках других (семьи или нет)? Защита прав всех совладельцев требует некоторой формы «многоуровневого голосования», при котором некоторые решения требуют голосования всех совладельцев.
Еще один важный вопрос, который следует учитывать, — это процедура встречи. Часто в семейной долевой собственности не получается, когда один из родственников отказывается общаться с другими. Если это обстоятельство не будет учтено в семейном соглашении, группа может быть парализована и не сможет оплачивать счета и обеспечивать базовое содержание. Решением является формальная встреча и повестка дня, к которой можно прибегнуть, если неформальность перестанет работать. Таким образом, член семьи может созвать собрание с письменным уведомлением, которое включает и повестку дня, и принять решения, указанные в повестке дня собрания, даже если член семьи решит не участвовать.
Семейная собственность Проблема № 6: Использование
Хотя использование обычно является самым важным правом, связанным с совместным домом для отдыха, многие семейные группы никогда не учитывают этот вопрос при планировании совместного владения. Создавайте правила использования, даже если вы намерены попытаться неформально урегулировать порядок использования. Правила дадут семье возможность прибегнуть к помощи, если неформальный подход в какой-то момент потерпит неудачу. Не думайте, что вся семья всегда будет хотеть отдыхать вместе, поскольку свобода приглашать гостей является важным элементом собственности.Избегайте договоренностей, требующих, чтобы один совладелец связывался с другим перед использованием, поскольку это препятствует предварительному планированию и становится неудобным.
Во избежание несправедливости права использования должны быть связаны с экономикой. Если родственник внес или вносит более значительный экономический вклад в совместный отпуск, он / она должны иметь более широкие права пользования. И наоборот, родственник, имеющий больше прав на использование, должен был внести или будет делать больший экономический вклад. Несмотря на то, что игнорирование этого общего принципа поначалу может показаться приятным, член семьи, получающий меньше, чем он / она платит, в конечном итоге возразит, что им воспользовались, и, вероятно, попытается прямо или косвенно извлечь свою «унцию плоти».
Проблема семейной собственности № 7: Sweat Equity
Во многих случаях семейной собственности родственники выполняют строительные работы или руководят строительством. Но что, если родственник, несмотря на самые лучшие намерения, плохо работает, неэффективен (что приводит к дополнительным материальным затратам или отходам) или медленно выполняет работу? Многие неловкие ситуации и споры можно избежать, если относиться к служебным отношениям так, как если бы они были на расстоянии вытянутой руки. Обязательства по строительству должны быть описаны в письменном соглашении, включая объем работ, период времени для выполнения, как и когда будет выплачиваться компенсация и что произойдет, если один или несколько членов семьи будут недовольны результатами.Старайтесь избегать любых договоренностей, в которых объем работы будет определяться на повседневной основе или где компенсация будет зависеть от затраченного времени.
Проблема семейной собственности № 8: Смерть
Хотя трудно представить себе смерть родственника, учитывая такую возможность, можно избежать ухудшения и без того ужасного прохода. Как правило, юридически невозможно контролировать, кто наследует долю умершего владельца, и если вам посоветовали иначе, вам следует получить второе мнение. Что еще более важно, контроль за тем, как проходит доля члена семьи, очень навязчив, и частым результатом является недовольство.Лучший подход — предположить, что семья не контролирует, кто наследует, и сосредоточиться на последствиях наследования. Обдумайте эти вопросы:
- Должны ли оставшиеся в живых члены семьи иметь право выкупить наследника (ов) после смерти, и если да, то на каких условиях и на какой срок? Должны ли правила выкупа быть разными в зависимости от того, кто наследует?
- Должны ли права наследующего владельца отличаться от прав другого совладельца (ов)? Например, если умерший член семьи имел право принудить к продаже в момент его / ее смерти, должен ли кто-то, унаследовавший долю, также иметь возможность принудить продажу немедленно?
Проблема семейной собственности № 9: Право собственности и структура собственности
Вне зависимости от того, покупает ли семья общий дом для отпуска или унаследует его, подумайте, как должно храниться право собственности.Помните, что даже унаследованное имущество может быть переименовано, часто без взимания налога на передачу или увеличения оценочной стоимости дома для целей налога на имущество. Право собственности может принадлежать либо напрямую, то есть имена членов семьи указываются в земельной книге или документе, либо косвенно, то есть компания, траст или другое юридическое лицо указывается в титуле, а члены семьи разделяют собственность на юридическое лицо. Форма собственности влияет на многочисленные проблемы семейной собственности, в том числе:
- Споры и неисполнение обязательств: как разрешаются семейные имущественные споры и последствия невыполнения семьей своих обязательств
- Смерть: как смерть повлияет на выживших владельцев и что произойдет с долей умершего родственника
- Ответственность: Защищены ли члены семьи от претензий, которые могут быть предъявлены им в связи с имуществом, например, когда кто-то получил травму на имуществе
- Защита от кредиторов: защита имущества и / или членов семьи от кредиторов
- Налоги: смогут ли члены семьи вычесть такие расходы, как проценты по ипотеке, налог на имущество и амортизация; Могут ли вычеты быть зачтены в счет дохода, не полученного от собственности, например, заработной платы; и Как члены семьи будут облагаться налогом на деньги, которые они получают от эксплуатации собственности (если таковая имеется), а также на прибыль, которую они получают при ее продаже
Но хотя способ владения правом собственности важен, он не всегда является окончательным определяющим фактором того, как принадлежит собственность.Поведение владельца (и его / ее совладельца) может иногда отменять то, что говорится в документе, и это одна из многих причин, по которым письменное соглашение имеет решающее значение.
Проблема семейной собственности № 10: взносы средств на покупку
В ситуациях, когда семья покупает загородный дом для совместного проживания, важно соотнести вклад каждого члена семьи с его / ее будущими правами в таких областях, как использование, налоговые льготы, распределение доходов, право принятия решений и признание.При анализе вкладов в покупную цену не ограничивайтесь наличными депозитами и учитывайте дополнительные факторы, такие как обязательство по обслуживанию и погашению ипотечной ссуды, квалификационные требования в заявке на получение ссуды, поиск собственности и объединение семейной группы. Существует множество способов устранения неравенства в вкладах членов семьи в покупку общей собственности, таких как основание распределения прав пользования или дохода на вкладе, рассмотрение избыточного вклада одного родственника как ссуды другому или предоставление один родственник — большая доля признательности.
О SirkinLaw APC
SirkinLaw APC специализируется на совместном владении недвижимостью с 1985 года и участвует в создании более 5000 соглашений о совместном владении в Соединенных Штатах и во всем мире. Такой обширный опыт позволяет нам использовать огромную библиотеку частичной документации по проектам, а также обширные знания в области маркетинга и требований к регистрации практически в любом месте, где проект может быть расположен или потенциально продается.Мы гордимся своей способностью писать юридические документы на простом английском языке, разрабатывать простые и элегантные способы использования и организационные структуры, а также предлагать эффективные, надежные и экономичные услуги для небольших проектов размером от одного дома или кондоминиума до сотен фракционных. интересы. В настоящее время у нашей фирмы есть поверенные, которые работают в офисах в Сан-Франциско, Калифорния, и в Париже, Франция.
D. Эндрю Сиркин — признанный эксперт в области долевого владения недвижимостью, клубов проживания и отдыха, а также других договоренностей о совместных домах для отдыха.Хотя его практика включает в себя несколько крупных частных проектов в сфере недвижимости, он часто консультирует и готовит контракты для небольших групп семей и друзей, которые покупают и делят дома для отдыха в качестве партнеров, а также для частичной продажи отдельных домов для отдыха и кондоминиумов. Он работал над домами по всему миру, в том числе в большинстве штатов США, а также в Италии, Франции, Испании, Португалии, Ирландии, Аргентине, Никарагуа, Коста-Рике, Панаме, Доминиканской Республике, Никарагуа, Белизе и Мексике. Он является аккредитованным инструктором Департамента недвижимости Калифорнии, автором The Condominium Bluebook, ежегодно публикуемого издательством Piedmont Press, и The Equity Sharing Manual, впервые опубликованного John Wiley and Sons в ноябре 1994 года.С Энди можно связаться через нашу контактную форму.
Арендаторов — Регистрация гостей — Коттеджи в Летней деревне Коттеджи в Летней деревне
Пожалуйста, заполните следующую форму для заселения, чтобы в офисе «Коттеджей в Летней деревне» регистрировались заезды и отбытия.
Арендатор — Регистрация гостей
- Это новое бронирование *
- Да
- Нет
- Изменить или отменить бронирование
- Изменить мое бронирование
- Отменить мое бронирование
- Пожалуйста, дайте нам знать, что вы хотите изменить в своем бронировании.
- Имя владельца *
Первый Последний
- Номер коттеджа *
- Телефон арендатора: *
- Дата заселения *
Формат даты: косая черта MM DD косая черта YYYY
- Дата выезда *
Формат даты: косая черта MM DD косая черта YYYY
- Тип регистрации
RenterGuest
- Адрес электронной почты владельца коттеджа *
- Гость / арендатор 1: *
Первый Последний
- Есть ли другие гости / арендаторы?
- Да
- Нет
- Гость / Арендатор 2: *
Первый Последний
- Есть ли другие гости / арендаторы?
- Да
- Нет
- Гость / Арендатор 3: *
Первый Последний
- Есть ли другие гости / арендаторы?
- Да
- Нет
- Гость / Арендатор 4: *
Первый Последний
- Есть ли другие гости / арендаторы?
- Да
- Нет
- Гость / Арендатор 5: *
Первый Последний
- Есть ли другие гости / арендаторы?
- Да
- Нет
- Гость / Арендатор 6: *
Первый Последний
- Марка и модель автомобиля гостя / арендатора:
- Состояние транспортного средства гостя / арендатора и номер регистрации / лицензии:
- Нужны ли вашему гостю ключи для них?
- Да
- Нет
- Нужна ли вашему гостю пропускная карта?
- Да
- Нет
- ВСЕМ ГОСТЯМ будет выдана пропускная карта.*
Устанавливая этот флажок, владелец подтверждает, что с его счета будет взиматься комиссия в размере 25 долларов за каждую невозвращенную карту входа.
- Правила и положения сообщества * Я подтверждаю, что мои гости / арендаторы получили копию правил и положений сообщества Cottages at Summer Village.
- Телефон
Это поле предназначено для проверки и должно быть оставлено без изменений.
Долевое владение — ответы на часто задаваемые вопросы
Долевое владение — ответы на часто задаваемые вопросы
Энди Сиркин
Фраза «долевое владение» обычно используется для описания совместного владения недвижимостью для отдыха или курорта людьми в соглашении, которое распределяет права использования в зависимости от времени.Другими словами, только одному владельцу будет разрешено использовать конкретный дом или квартиру в определенное время. Соглашения о долевой собственности могут применяться к отдельному дому или квартире (обычно именуемой «одноразовой долевой») или к многоквартирному дому или курортной застройке. В многоквартирных застройках каждый совладелец может иметь права собственности на все единицы, некоторые из единиц или только на одну единицу, и его / ее права использования и обязательства по расходам могут или могут не соответствовать его / ее собственности. прав.Группы могут быть собраны девелоперской или гостиничной компанией, индивидуальным строителем, риэлтором или продавцом, одним или несколькими потенциальными покупателями / пользователями или группами друзей или членов семьи.
Термины частный жилой клуб (или «PRC»), таймшер, совместное владение, партнерство в загородном доме и долевое совместное владение также используются для описания этих договоренностей, и нет никаких последовательных различий в использовании этих описаний. Поскольку использование собственности распределяется по времени, этот тип совместного владения подпадает под большинство юридических определений «таймшера», что означает, что на него могут распространяться ограничения и требования, применимые к созданию и продаже таймшер-собственности.Тем не менее, существуют значительные практические различия между большинством договоренностей, обычно называемых дробным распределением времени, и более традиционным таймшером, и они более подробно рассматриваются ниже. Соглашения о долевом владении не следует путать с «клубами назначения» (в которых участники приобретают временное право использования без права собственности), или с «кондо-отелем» или «кондотелем» (в котором каждый участник полностью владеет определенным гостиничным номером или люксом. ).
Чем долевое владение отличается от таймшеров?
С строго юридической точки зрения, большинство определений термина «таймшер» охватывает любую договоренность, в соответствии с которой группа людей совместно использует имущество в зависимости от времени, независимо от того, владеют ли они собственностью и независимо от того, является ли управляющая компания или девелопер. участвует в организации или управлении недвижимостью.Но с практической точки зрения существуют значительные различия между большинством соглашений, исторически называемых таймшерами, и большинством соглашений о долевом владении.
Вопреки распространенному мнению, разница между дробным и таймшером заключается не в том, передается ли право собственности на недвижимость покупателям. Как поверенный, который участвовал в долевом владении более 20 лет, я могу с уверенностью сказать, что многие «таймшер-свойства» подразумевают прямую, титулованную собственность, а многие «дробные собственности» — нет.Это неправильное представление о разнице между дробным и таймшером часто приводит к двум важным проблемам: (i) допущению, что ограничения и правила таймшера не применяются к частичным проектам, и (ii) неспособности оценить важные элементы предложения, которое необходимо сделать. уверен, что это действительно лучше, чем старомодные таймшеры с плохой репутацией.
Существенные различия между большинством устаревших таймшеров и большинством современных механизмов долевого владения заключаются в (i) степени, в которой права и обязанности каждого участника ограничены конкретным домом или группой домов, и (ii) степенью собственности каждого участника. и контроль.Принятие права собственности на конкретный дом или кондоминиум не обязательно означает, что совладелец имеет право использовать дом, которым он / она владеет (в отличие от других в застройке), или несет ответственность за расходы, которая ограничивается этим домом. Официальное право собственности также не дает совладельцу какого-либо определенного уровня контроля над тем, как будет ухаживать за домом, которым он владеет, и как управлять им, какие затраты на владение будут понесены в будущем или есть ли какие-либо значимые перспективы зарабатывания денег на основе увеличение стоимости недвижимости.Эти вопросы должны быть изучены на основе документов, регулирующих общую собственность, а не на основе того, как называется договоренность, и от того, оформлено ли право собственности. Вот ключевые вопросы, которые следует задать о соглашении о долевом владении:
- Каков баланс предсказуемости и гибкости в системе использования? Можно ли изменить систему, и если да, то насколько каждый совладелец защищен от изменений, которые уменьшат для него / нее полезность собственности? Справедлива ли система использования, можно ли проверить и подтвердить ее справедливость, и каким образом недобросовестный владелец или менеджер может манипулировать системой?
- В какой степени каждый совладелец сможет контролировать и прогнозировать, каким домом он / она будет пользоваться при каждом конкретном посещении? Будет ли он / она возвращаться в один и тот же дом при каждом посещении? Если нет, то насколько сильно варьируется размер и другие удобства, и насколько совладельцем (если есть) будет контроль над определением, каким домом он / она будет пользоваться?
- Ограничиваются ли расходы и обязанности каждого совладельца домом или домами, которые он / она будет использовать, или они распространяются на дома, которые будут использовать только другие владельцы? В последнем случае будут ли расходы и обязанности каждого совладельца пропорциональны его / ее правам пользования?
- Какова стоимость за ночь, если сложить все годовые затраты (включая плату за управление и сборы) и разделить их на количество дней использования каждый год? Насколько вероятно, что стоимость ночлега будет расти быстрее, чем стоимость альтернативного жилья? В какой степени посуточные расходы будут зависеть от необходимости предоставления услуг, которые некоторые совладельцы могут не захотеть или не использовать, или от необходимости получения прибыли крупным застройщиком или оператором курорта?
- Будут ли совладельцы иметь какой-либо контроль над тем, как затраты (особенно плата за управление и сборы) увеличиваются с течением времени и как управляются и обслуживаются недвижимость?
- В какой степени совладельцы могут сдавать в аренду общую собственность и контролировать размер арендной платы?
- Может ли частичный собственник провести отпуск в другом месте, и насколько легко получить желаемое место и даты?
- Какие ограничения применяются к перепродаже, с какой конкуренцией столкнется владелец долевого участия в собственности и в непосредственной близости, и какое финансирование (если таковое имеется) будет доступно покупателю?
Почему покупатель дома для отпуска рассматривает возможность совместного владения домом для отпуска или курортной недвижимостью?
Хотя многие люди мечтают о владении загородной недвижимостью, большинство из них либо не могут позволить себе желаемый тип недвижимости, либо рассуждают, что они не будут использовать загородный дом достаточно часто, чтобы оправдать затраты.Долевое владение обеспечивает решение этих проблем, позволяя каждому совладельцу оплачивать только часть затрат и текущих расходов владения загородным домом и разделять риски непредвиденных проблем с техническим обслуживанием и снижения стоимости с другими. Конечно, в обмен на распределение затрат и рисков владелец отказывается от некоторых прав пользования и свобод всей собственности. Но работа и школьные обязательства не позволяют большинству людей использовать дом для отдыха более нескольких недель или месяцев в году, и некоторая потеря свободы и контроля часто является приемлемой жертвой для огромной экономии средств.
Почему владельцы дома для отдыха или курортной недвижимости рассматривают возможность продажи долевого участия?
Совместное владение становится все более популярным среди тех, кто уже владеет домом для отдыха (или даже основным местом проживания в курортном поселке), но чувствует себя обремененным расходами, содержанием и управлением недвижимостью, которую они используют нечасто или регулярно отсутствуют в определенные сезоны. Вместо того, чтобы продавать дом, который им нравится, эти люди предпочитают продать одну или несколько долей долевого владения другим лицам, которые будут использовать дом, когда первоначальный владелец этого не сделает, и помогут разделить расходы и бремя.Помимо снижения затрат и времени, совместное владение может высвободить капитал для покупки другой курортной собственности или для альтернативных инвестиций. Это также может стать альтернативой, когда продажа всего дома оказывается сложной из-за рыночных условий.
Почему девелоперу или застройщику следует рассмотреть возможность предоставления долей долевого владения?
Совместное владение может быть значительно менее затратным и более привлекательным вариантом для некоторых потенциальных покупателей новой застройки, давая некоторым покупателям стимул или возможность совершить покупку, которых в противном случае не хватало бы.Строитель или разработчик могут, таким образом, открыть новый рынок и получить доступ к другой группе потенциальных клиентов, предлагая долевое владение, что особенно привлекательно, когда продажи целого владения идут медленно. Маркетинг менее дорогостоящего варианта владения также может повысить общую видимость и посещаемость сайтов продаж проекта, а также увеличить объем продаж всего владения. Наконец, переход проекта к долевому владению, как правило, увеличивает общее использование собственности, что может повысить жизнеспособность и финансовые показатели удобств и дополнительных услуг, таких как спа, поле для гольфа, горнолыжный курорт или ресторан.
Почему риэлтор рассматривает возможность предложения долевой собственности потенциальному продавцу или покупателю?
Концепция долевого владения неизвестна многим разработчикам, строителям, продавцам и покупателям, и даже те, кто знаком с этой концепцией, часто не понимают ее потенциальных преимуществ. Риэлтор, который понимает концепции долевого владения, часто может получить листинг или совершить продажу, которую другие риэлторы не могут, открыть новые возможности для маркетинга или добиться более высокой продажной цены. Знание и понимание долевого владения могут быть особенно полезным инструментом во времена или в регионах, где объем транзакций для традиционных продаж является медленным или сезонным.
Какие правовые ограничения применяются к долевой собственности?
Юридические ограничения на долевое владение можно сгруппировать по четырем общим категориям: (i) национальное или государственное законодательство о недвижимости, (ii) местное законодательство о недвижимости, (iii) ограничения частных сделок и (iv) национальное или государственное законодательство о ценных бумагах или инвестициях. . Даже если группа друзей и родственников покупает собственность для совместного использования и, следовательно, дробные доли не будут продаваться широкой публике, в какой-то момент могут применяться правовые ограничения на долевое владение, особенно когда одному из совладельцев требуется или хочет перепродать свою долю.
В США законы о долевом владении недвижимостью варьируются от штата к штату. Какой закон применяется, зависит от того, где находится общая собственность, как и где будут реализовываться интересы и, в некоторых случаях, где живут покупатели. Чтобы определить, какие национальные или государственные законы о недвижимости применяются к конкретному соглашению о долевом владении, необходимо определить, сколько процентов будет предложено, общую структуру предложения, как и где будут продаваться проценты и кому будет разрешено покупать.Когда требуется одобрение регулирующих органов, затраты и задержки, связанные с получением одобрения, могут быть значительными, а в некоторых случаях в одобрении может быть отказано в зависимости от местоположения собственности или других ограничений.
Местное регулирование долевой собственности редко, но все больше растет, особенно в курортных общинах. Ограничения на частные дела, содержащиеся в руководящих документах ассоциаций домовладельцев (таких как CC&R, Устав, Соглашения о сотрудничестве и т. Д.), Также могут ограничивать или запрещать соглашения о долевом владении.Большинство местных законов о долевом владении и ограничения частных сделок вызваны правами на использование, которые предлагаются вместе с долевыми акциями, а не количеством владельцев или структурой собственности. Другими словами, эти ограничения налагаются не потому, что продаются дробные доли собственности, а потому, что они продаются с обещанием, что одному владельцу будет разрешено использовать дом или квартиру в определенное время. Конечно, без обещания определенного и повторяющегося права использования долевые интересы, вероятно, не будут продаваться.
Национальные или государственные законы о ценных бумагах или инвестициях также могут применяться к соглашениям о долевой собственности. Как правило, эти правила будут применяться в тех случаях, когда арендный доход распределяется между владельцами, управленческие обязанности полностью делегированы или целью совместного владения является, прежде всего, инвестиции. Применение этих законов может привести к дорогостоящей регистрации и соблюдению требований, ограничениям на рекламу, лицензированию сделок с ценными бумагами и требованиям, касающимся благосостояния и опыта каждого покупателя.
Как разделены права на использование долевой собственности?
Независимо от того, является ли человек частным застройщиком многоквартирной дробной собственности, риэлтором или продавцом отдельного дома, который будет предложен фракционно, или организацией группы семьи или друзей для покупки общей собственности, решая, каким будет общая собственность. использование обычно является первым шагом в структурировании соглашения о долевом владении. Структура использования будет определять большинство других элементов соглашений о долевом владении и станет наиболее важным и ценным преимуществом владения для долевых собственников.
При анализе различных вариантов использования долевого владения важно сбалансировать предсказуемость и гибкость, а также помнить, что совладельцы будут обмениваться правами использования между собой независимо от того, какая система будет принята. Выбор структуры распределения долевого владения должен определяться местоположением и размером собственности, ее сезонностью, вероятной продолжительностью посещений и способом, которым люди, вероятно, будут путешествовать в совместно используемую собственность. Кроме того, рассмотрите сложность и стоимость эксплуатации системы долевого владения в свете количества совладельцев и помните, что сложная или трудоемкая система будет подвержена сбоям и манипуляциям и добавит к совладельцам сборы.
Самой популярной моделью использования долевого владения является «подход распределения использования». Каждому совладельцу предоставляется исключительное право использовать дом в течение определенного количества дней, недель или месяцев в году. Периоды использования могут быть фиксированными (например, «февраль месяц» или «первые две недели февраля и июль»), переменными (то есть они меняются каждый год) или комбинацией фиксированных и переменных. В многоквартирных частных владениях права на использование могут принадлежать конкретному дому или квартире, группе домов или квартир (например, всем квартирам с тремя спальнями или всем квартирам с видом на море) или всем квартирам. дома или квартиры.На покупную цену может влиять количество и / или качество использования, выделенное каждому совладельцу. Права на использование могут быть ограничены только владельцами или распространены на семью, друзей, арендаторов, биржи или любую их комбинацию. К разным периодам использования могут применяться разные права использования. Периоды использования могут быть назначены посредством ежегодной ротации между Совладельцами заранее установленных групп дней, недель или месяцев, ежегодного выбора или процесса черновика, основанного на ротационной системе приоритета выбора, системе резервирования или любой комбинации этих систем использования. .
Менее популярной моделью распределения прав на использование с долевым владением является «подход Pay-To-Use». Совладельцы платят заранее оговоренную «плату за использование» за каждый день или неделю использования. Плата за использование, а также любой доход от аренды, полученный, если дом также сдается в аренду не владельцам, используются для оплаты расходов, связанных с владением. Если плата за использование и доход от аренды вместе превышают расходы, излишек делится между владельцами; если есть дефицит, каждый владелец должен внести свой вклад. Когда используется подход Pay-To-Use, покупная цена и право собственности на дом могут быть разделены в зависимости от того, что может себе позволить каждый совладелец, его инвестиционных целей или любых других критериев, которые группа считает полезными, кроме цены покупки и владения не должны иметь никакого отношения к использованию.Можно использовать подход распределения использования, но все же выделять определенное количество недель каждый год в качестве недель Pay-To-Use, что означает, что в это время дом будет сдаваться в аренду владельцам или не владельцам, и в результате будет получен доход. разделен между собственниками пропорционально доле владения. В другом варианте можно использовать подход Pay-To-Use, но по-прежнему предоставлять совладельцам предпочтения или скидки на определенное количество недель каждый год.
Как распределяются расходы по долевой собственности?
В соглашениях о долевом владении с участием одного дома операционные расходы, такие как страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги и управление, обычно делятся пропорционально доле владения, так что владелец 20% будет оплачивать 20% каждой из этих расходов.При использовании подхода Pay-To-Use плата за использование и доход от аренды будут вычитаться из расходов, а владелец 20% (после уплаты платы за использование за любые дни или недели, которые он / она провел в доме) получит 20% любого излишка, если доход превышает расходы, или оплатить 20% любого дефицита, если расходы превышают доход. В юрисдикциях, где налог на имущество увеличивается в результате перепродажи дробной доли, покупатель должен полностью оплатить увеличение. Перепродажа одним совладельцем никогда не должна увеличивать налоговое бремя собственности совладельца, не занимающегося продажей.В штатах, где перепродажа не требует переоценки, налог на имущество может распределяться так же, как и другие операционные расходы.
В соглашениях о долевом владении с участием нескольких единиц девелопер должен сначала определить, будет ли использование каждого совладельца ограничено определенной единицей или единицами, или все совладельцы будут совместно использовать все единицы. В первом случае разработчик может выбрать, чтобы каждый совладелец вносил вклад только в расходы на эксплуатацию объекта или объектов, на которые он / она имеет права использования.
Как финансируются сделки с долевым владением?
Отраслевые обследования показали, что только 30-35% покупок с долевым участием связаны с финансированием, а 65-70% покупателей с долевым участием оплачивают все денежные средства за свою долю долевого участия. Исторически сложилось так, что при финансировании долевого владения одним домом или квартирой единственным доступным вариантом было получение групповой ипотеки под залог всего дома. Более крупные проекты могли получить частичное финансирование, когда каждый частичный владелец мог получить свой собственный заем, обеспеченный только его / ее долей участия.Совсем недавно индивидуальное дробное финансирование стало доступным для соглашений о долевой собственности с участием одного дома или квартиры, но события в сфере кредитования замедлили эту тенденцию.
Если будет групповая ипотека, долевым собственникам нужно будет рассчитать, как разделить выплаты по ипотеке. Если первоначальный взнос распределяется в той же пропорции, что и цена, ипотека также будет разделена пропорционально цене. С другой стороны, если одни совладельцы вносят больше первоначального взноса, чем другие (относительно их цены), разделение ипотеки будет отличаться от раздела собственности.Для иллюстрации представьте, что пять семей хотят поровну разделить дом для отпуска за 500 000 долларов и планируют купить его с первоначальным взносом в 100 000 долларов и общей ипотечной ссудой в размере 400 000 долларов. Теперь предположим, что семья № 1 имеет только 10 000 долларов для первоначального взноса, Семья № 2 имеет 30 000 долларов для первоначального взноса, а у остальных семей по 20 000 долларов. Семья №1 будет покупать акцию на 100 000 долларов с уплатой 10 000 долларов, что означает, что им нужно будет занять 90 000 долларов из групповой ипотеки на 400 000 долларов или 22,5% (90/400). Семья №2 будет покупать акцию на 100 000 долларов с выкупом на 30 000 долларов, что означает, что им нужно будет занять 70 000 долларов из ипотечных кредитов на 400 000 долларов или 17 долларов.5% (70/400). Каждая из остальных семей будет покупать акцию на 100 000 долларов с уплатой 20 000 долларов, что означает, что каждой из них нужно будет занять 80 000 долларов или 20% (80/400). В этой ситуации все выплаты по ипотеке будут разделены в зависимости от суммы займа, то есть Семья №1 будет платить 22,5%, Семья №2 будет платить 17,5%, а каждая из остальных семей будет платить 20%.
Как управляются частные дома для отдыха?
Полезно разделить задачи управления долевым владением на четыре категории: распределение использования, учет, очистка и ремонт.Любая из этих работ может выполняться совладельцами или сторонними специалистами, может включать компенсацию или нет, и может быть объединена по мере необходимости для повышения эффективности или удобства.
Управление распределением использования необходимо только в относительно сложных системах использования, таких как те, которые основаны на резервировании или включают элемент оплаты по факту использования. Простые системы использования, такие как фиксированные назначения или фиксированные ротации, не требуют какого-либо управления и, следовательно, менее дороги и более надежны. Имейте в виду, что системы, которые предположительно являются автоматизированными или основанными на Интернете, по-прежнему требуют мониторинга, обслуживания и резервного копирования (когда (а не в случае) отказа системы), поэтому кто-то должен отвечать за управление даже самой автоматизированной системой использования.
Управление бухгалтерским учетом включает сбор платежей от совладельцев, оплату счетов и ведение записей. Во избежание споров о долевом владении и нехватки денежных средств, которые могут привести к кредитным дефектам и даже к потере совместно используемой собственности, абсолютно необходимо собирать выплаты совладельцам на основе бюджета и регулярной системы оценки, а не «по мере необходимости». Это означает, что в конце каждого года владелец или менеджер оценивает все расходы на следующий год, включая групповую ипотеку (если таковая имеется), налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги и управление, и определяет сумма, если таковая имеется, которая потребуется от каждого совладельца для оплаты счетов.Ожидаемые расходы должны включать некоторые резервы для долгосрочных повторяющихся расходов, таких как покраска, кровля, обслуживание системы, а также замена мебели и приборов. От каждого владельца следует потребовать внести свой платеж по графику. Таким образом, каждый совладелец с достаточно высокой степенью точности знает, что от него / нее ожидается в наступающем году, и легко отследить, выполняет ли совладелец свои обязательства перед серьезной проблемой. развивается.
Уборка — это управленческая задача с удивительно высоким потенциалом вызвать недовольство и разногласия среди долевых собственников, особенно в небольших группах совместного владения, проживающих в одном доме или квартире.Большинству совладельцев гораздо больше нравится пользоваться своим домом для отдыха, когда они приезжают и находят его чистым и аккуратным, а чистота необходима для успешной сдачи в аренду не владельцам. Если среди всех совладельцев в группе (а также их семей и друзей) не будет преобладать необычно постоянный и высокий стандарт чистоты и порядка, вполне вероятно, что негодование и даже гнев разовьются из-за состояния дома, когда некоторые пользователи уйдут. . Верно также и то, что человек должен быть в отпуске, когда пользуется домом, и, возможно, не захочет тратить последний день отпуска на уборку.По всем этим причинам я настоятельно рекомендую даже самым маленьким и наименее формальным группам совладельцев загородного дома регулярно прибегать к услугам уборщика или уборщика. Уборщик также может следить за состоянием собственности и сообщать совладельцам, когда конкретный совладелец или гость что-то повредил, сломал или украл. Одна из лучших особенностей совместного владения — то, что стоимость такого типа услуг может быть распределена по всей группе.
Управление ремонтом важно, потому что без него никто не несет ответственности за содержание долевого имущества в хорошем состоянии, а небольшие недорогие проблемы могут перерасти в большие дорогостоящие.Менеджер по ремонту должен нести ответственность за периодический осмотр собственности, рассмотрение замечаний и жалоб от совладельцев, а также за организацию и надзор за ремонтом. Если менеджер по ремонту будет выполнять капитальный ремонт самостоятельно, важно до начала работы установить, получит ли менеджер по ремонту компенсацию и, если да, то какую. Компенсации «время и материалы» следует избегать, потому что она часто приводит к спорам, особенно когда менеджер по ремонту не является профессиональным подрядчиком и не может эффективно использовать свое время и / или материалы.Гораздо лучший подход — заранее установить объем работ, время выполнения и сумму оплаты. Это позволяет избежать большинства потенциальных споров и позволяет группе сравнивать предложение менеджера по ремонту с предложениями внешних подрядчиков.
Как частичные владельцы домов для отпуска принимают решения?
В проектах с долевым владением, организованных застройщиком или продавцом недвижимости, застройщик / продавец должен определить, какие полномочия предоставить собственникам, как будут приниматься различные типы решений собственников (правление или голос собственника, большинство голосов против подавляющего большинства или единогласное решение). ) и как будет обрабатываться переход между контролем разработчика и контролем владельца.Если частичный проект включает в себя несколько единиц, продавец / разработчик должен ли принимать определенные решения подгруппами владельцев (или управляющим советом, избранным подгруппами) на основе разделения прав использования и / или обязательств по обслуживанию. Другими словами, должны ли решения относительно конкретной единицы или единиц приниматься всеми владельцами или только теми владельцами, чьи обязательства по использованию и / или платежам будут затронуты?
Независимо от того, сколько собственников и домов будет в группе долевого владения, и была ли договоренность о долевом владении создана продавцом / застройщиком или самими долевыми собственниками, полезно установить определенные обязательные обязанности, которые группа будет выполнять. быть обязанным сделать, если все владельцы не договорились об ином.Эти обязательные обязанности должны включать оплату текущих эксплуатационных расходов и поддержание здания в хорошем состоянии. Установление обязательных обязанностей не позволяет отдельному владельцу (в группе только из двух владельцев) или большинству владельцев (в группе из трех или более владельцев) предпринимать действия, которые ставят под угрозу групповые инвестиции.
Группы из трех или более совладельцев обычно имеют многоуровневую систему голосования, в которой определенные решения принимаются большинством или подгруппой, такой как совет директоров, а определенные решения требуют единогласия (или, альтернативно, более значительного большинства).Решения, требующие более высокого уровня утверждения, как правило, включают в себя серьезные физические изменения в собственности, большие расходы, изменение распределения прав использования, продажу всей собственности и заимствование денег под собственность, а также могут включать все остальное, что группа считает особенно важным. . При анализе того, как следует принимать решения, имейте в виду, что разрешение на принятие решения большинством позволяет большинству отнять права на использование у меньшинства или добавить к нему бремя затрат.С другой стороны, требование о принятии решения на основе консенсуса может парализовать группу, если есть совладелец, который не заинтересован, необоснован или рассержен. Личности и отношения первоначальных совладельцев могут со временем измениться, и новые люди могут войти в группу в результате перепродажи или смерти, поэтому не предполагайте, что уровень сотрудничества, легкость достижения консенсуса и рациональность, которые вы испытываете сейчас будет продолжаться в будущем.
В группах всего из двух совладельцев голосование явно проблематично.Если совладельцы не согласны, результат зависит от того, как в соглашении о совместной собственности рассматривается рассматриваемый объект. Если в соглашении указано, что рассматриваемое действие требует согласия обоих владельцев, никаких действий предприниматься не будет, поскольку собственники не дали на это согласия. Если в соглашении ничего не сказано по этому вопросу, совладельцам потребуется помощь в разрешении споров, как правило, посредничество и / или обязательный арбитраж.
Одна особенно важная, но часто упускаемая из виду область принятия решений и потенциальных споров — это планировка и меблировка общего загородного дома.Собственность может стать чрезмерно захламленным хранилищем ненужной мебели совладельца или неприятным лабиринтом противоречащих друг другу вкусов. Я предлагаю совладельцам сначала согласовать расположение мебели, а в случае необходимости покупки — бюджет и план принятия решений о покупке. После завершения первоначальной меблировки и отделки любые дополнения или изменения должны потребовать одобрения группы.
Облагаются ли вычетом налога на дом для отпуска, находящегося в долевой собственности?
Налоговый режим домов для отдыха зависит от того, как часто недвижимость используется для «личного пользования» и как часто она используется для «сдачи в аренду».Существует три возможных налоговых режима, каждый со своими собственными правилами налоговых вычетов: «Чистый второй дом», «Чистая аренда недвижимости» и «Аренда второго дома / хобби».
Налоговый режим «Чистый второй дом» используется, если недвижимость сдана в аренду на срок не более 14 дней в конкретном налоговом году. При таком налогообложении проценты по ипотеке и налоги на имущество, как правило, не облагаются налогом, а другие расходы — нет. Доход от аренды полностью не облагается налогом.
Порядок налогообложения«Чистая арендуемая собственность» используется, если выполняются оба следующих условия: (i) недвижимость сдана в аренду на срок более 14 дней в конкретном налоговом году »и (ii) общее количество Дней «личного пользования» составляет не более 14 или не более 10% от общего количества дней «аренды».(Например, если было 220 дней «аренды», могло быть до 22 дней «личного использования»; если было 100 дней «аренды», могло быть до 14 дней «личного использования».) С «Pure» Аренда собственности », разделите год на две части:« аренда »и« личное пользование »и пропорционально распределите все расходы. Что касается «арендной» части, расходы (включая проценты по ипотеке, налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги, управление и даже амортизационные отчисления) подлежат вычету в той степени, в которой они превышают арендный доход, но вычет не может быть произведен против всех виды доходов, и в некоторых случаях должны переноситься на будущие годы и вычитаться из них.Для части «личного пользования» надежно вычитается только налог на имущество; другие расходы, включая проценты по ипотеке, как правило, не учитываются.
Налоговый режим«Аренда второго дома / хобби» применяется, когда не применяется ни одна из других категорий. При таком налоговом режиме разделите год на две части: «аренда» и «личное пользование» и пропорционально распределите каждый расход. Что касается «арендной» части, расходы (опять же, включая проценты по ипотеке, налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги, управление и даже амортизацию) могут компенсировать доход, но не подлежат вычету в иных случаях.Для части «личного пользования» проценты по ипотеке и налоги на имущество, как правило, вычитаются, но другие расходы — нет.
При определении того, как часто недвижимость используется для «личного пользования» и как часто она используется в «аренде», применяются следующие правила:
- Использование совладельцем, даже если совладелец платит за использование, является «личным использованием».
- Использование родственником владельца, даже если родственник платит полную арендную плату, является «личным использованием».
- Использование не владельцем дома для отпуска по договоренности об обмене или обмене домом для отпуска является «личным использованием».
- Дни, потраченные в основном на ремонт или обслуживание загородного дома, не являются «личным использованием», но также не должны считаться днями «аренды».
- День, когда дом доступен для аренды, но фактически не сдается, не может считаться днем «аренды».
Когда отпускная недвижимость распределяется по частям, Правила IRS, похоже, предполагают, что использование всех совладельцев (и их родственников, друзей-неплательщиков и обменников) должно быть сложено вместе, чтобы определить общее количество дней «личного использования», и дни, когда недвижимость сдавалась в аренду арендаторам, которые не являются собственниками или родственниками (независимо от того, шла ли арендная плата отдельному владельцу или распределялась между группой), должны быть сложены вместе, чтобы определить общее количество дней «аренды».Затем следует определить налоговый режим. Если дом квалифицируется как «чистый второй дом», каждый владелец может вычесть все уплаченные им проценты по ипотеке и налог на недвижимость. Если дом не квалифицируется как «Чистый второй дом», группе необходимо будет определить коэффициент распределения коллективных расходов на «аренду» / «личное пользование». Затем каждый владелец должен будет применить это соотношение к расходам, которые он / она заплатил, компенсировать любой полученный доход и применить соответствующие правила налогового вычета, как указано выше.Тем не менее, по крайней мере, в одной статье, в которой подробно исследуется эта тема, сделан вывод о том, что такой подход может быть неработоспособным или справедливым на практике, и что для каждого владельца было бы разумно определять свой налоговый режим отдельно на основе его / ее использования. и аренда его / ее интервала.
Это обсуждение налоговых вопросов предназначено только для ознакомления с общими правилами. Проконсультируйтесь с квалифицированным юристом или бухгалтером для получения полной и персонализированной налоговой информации.
Как я буду облагаться налогом, если частный дом для отпуска продан или я продам свою долю?
Если продавец не занимал недвижимость в качестве основного места жительства в течение двух из пяти лет, непосредственно предшествующих продаже, он / она не будет иметь права на освобождение от уплаты налога на прирост капитала в размере 250 000 долларов США / 500 000 долларов США для супругов.Но продавец, скорее всего, будет иметь право на налогообложение любой прибыли по более низким ставкам долгосрочного прироста капитала и может иметь право совершить отложенный налог на обмен. Как правило, порядок налогообложения прибыли или убытка от перепродажи будет зависеть от того, как недвижимость использовалась в течение 12 месяцев, предшествовавших продаже. Размышляя о продаже недвижимости для отдыха (или только вашей доли в ней), разумно проконсультироваться с налоговым экспертом по крайней мере за год до запланированной продажи.
Почему собственник или риэлтор, продающий всю собственность, должен разработать структуру долевого владения и соглашение перед маркетингом? Почему бы не позволить покупателям разработать собственное частичное соглашение?
Хотя теоретически возможно собрать всю группу покупателей, попросить их подготовить единое предложение как группу, а затем дать им время и гибкость для создания своей собственной структуры и соглашения до закрытия (пока недвижимость удерживается на рынке) , этот подход гораздо чаще оказывается неудачным, чем успешным, и требует огромных усилий и времени даже в случае успеха.Большинству продавцов и риэлторов гораздо проще и продуктивнее принимать индивидуальные предложения от потенциальных покупателей каждой дробной доли, даже если они намереваются одновременно закрыть продажу всем покупателям сразу. (Обратите внимание, что закрытие продаж по одному также возможно.) Принятие индивидуальных предложений по дробным акциям практически невозможно без наличия структуры и документации. Структура, созданная соглашением, необходима, чтобы избежать неопределенности и риска, которые в противном случае были бы связаны с серией договоров купли-продажи процентной доли собственности.
Какой тип соглашения о долевой собственности или документа о долевом владении необходим для соглашения о долевой собственности?
Каждой группе долевого владения нужен документ или группа документов, подробно описывающих их права (особенно использование / аренда, изменение, финансирование и перепродажа) и обязательства (особенно распределение затрат, структура взносов, ремонт / замена и правила). Документ или документы должны быть подготовлены с учетом того факта, что они будут использоваться только в случае несогласия владельцев и будут полезны только в том случае, если они могут разрешить разногласия (подробнее об этом позже).
Если частичные владельцы будут владеть правом собственности (договоренность о «прямом владении»), регулирующие документы делятся на две основные категории: подпись этого владельца и (ii) незарегистрированные и связывающие только тех долевых владельцев, которые их подписывают. Основные преимущества зарегистрированных документов, часто называемых «Декларациями» или «CC&R» (что означает «Соглашения, условия и ограничения»), заключаются в том, что они снижают риски совместного владения (особенно риск того, что будет совладелец. который не связан документами, потому что он / она их не подписывал), и облегчать сбор в случае неуплаты обязательств совладельца.Принципиальные недостатки зарегистрированных документов заключаются в том, что они могут нарушать местные или частные правила, их труднее изменять и, как правило, они несовместимы с групповым финансированием. Распространенное заблуждение состоит в том, что совладельцы получают «отдельные документы» только в том случае, если есть зарегистрированные документы о долевом владении. Фактически, все соглашения о долевом владении, предполагающие прямое владение, могут иметь отдельные документы, независимо от типа используемых документов и от того, зарегистрированы они или нет.
Большинство договоренностей о частичном отпуске включает комбинацию записанных и незарегистрированных документов, и трудно сделать обобщения относительно того, как обычно называются документы, или указать, какие документы (в отличие от элементов контента) необходимы. Некоторые общие названия (помимо «Декларации» и «CC&R», упомянутых выше): «Пользовательское соглашение», «Устав», Соглашение о совместной собственности »,« Соглашение о совместной собственности »,« Соглашение с владельцем »,« Соглашение об управлении »и« Правила использования », но нет шаблона относительно того, что находится в документе с определенным именем, или как различные необходимые положения распределяются между документами, когда проект состоит из нескольких документов.Ключ состоит в том, чтобы убедиться, что все важные элементы контента присутствуют, и оценить степень, в которой конкретный элемент контента будет иметь исковую силу против нынешних и будущих владельцев.
Некоторые соглашения о долевом владении предполагают создание юридического лица, например корпорации, которое может быть коммерческим или некоммерческим. Иногда субъект фактически владеет недвижимостью, а совладельцы владеют объектом (более подробно обсуждается ниже), но в большинстве случаев субъект создается только для управления и эксплуатации собственности.Когда организация создается, будет существовать учредительный документ, часто называемый «Уставом» или «Сертификатом», и могут существовать требования к ежегодной подаче и налоговой отчетности. Выгоды от создания юридического лица для управления и эксплуатации долевой собственности на время отпуска спорны, и решение часто определяется размером группы.
Действительно ли частным владельцам на каникулах, близким друзьям или родственникам, нужны официальные документы?
Люди и обстоятельства меняются непредсказуемым образом, и новые люди могут вступить в группу совместного владения в любое время в результате смерти или других неожиданных событий.Когда происходят эти изменения, даже лучшие друзья, самые близкие из семей и самые приятные и доброжелательные люди в мире могут не согласиться. Цель соглашения — помочь разрешить эти конфликты быстро, недорого и без разрушения личных отношений членов группы.
Должны ли договоры о долевой собственности на отпуск быть краткими и простыми?
Документы о совместной собственности никто не читает для удовольствия. Единственный случай, когда можно прочитать документы, — это конфликт, который не может быть разрешен неформальным путем.В этой ситуации нужно, чтобы соглашение о долевой собственности обеспечивало конкретное и ясное решение. Чем короче соглашение о долевом владении, тем меньше вероятность того, что оно решит конкретную проблему, которая заставила взглянуть на это соглашение. Преимущество длины заключается в том, что она позволяет соглашению о совместной собственности охватывать больше вопросов и делает его более полезным. Нет недостатка в длине, если документ имеет полное оглавление. Простота желательна, если она не происходит за счет широты.
Что произойдет, если владелец долевого участия не выполнит свои обязательства?
Хотя невыполнение обязательств совладельцем является серьезным потенциальным риском долевой собственности, важно держать проблему в перспективе. По моему опыту, тип дефолта, который больше всего беспокоит совладельцев, — неуплата необходимого платежа — встречается крайне редко. Гораздо более распространенными, но все же редкими являются значения по умолчанию, связанные с использованием совместно используемой собственности, такие как повреждение собственности, неспособность содержать ее в чистоте, использование в несанкционированное время или ненадлежащими способами, а также изменение или загромождение без согласия группы.
Несмотря на то, что необходимо (как с юридической, так и с этической точки зрения) защищать права и капитал каждого долевого собственника, даже если он / она допустил дефолт, также важно, чтобы соглашение о долевой собственности давало группе право справиться с дефолтом быстро и эффективно. Группа всегда может решить не использовать всю свою власть, если обстоятельства требуют снисхождения, но группу не следует принуждать к снисходительности, если один из ее членов игнорирует правила или подвергает собственность или вложения риску.
Типичный договор о совместной собственности предусматривает, что владелец, обвиненный в нарушении, будет уведомлен об обвинении и получит ограниченное время, чтобы либо оспорить его, либо устранить его. Если обвиняемый владелец долевой акции решает оспорить обвинение, дело передается на разрешение спора, которое обычно является посредничеством, или, если оно не увенчалось успехом, обязательным арбитражем. Если обвиняемый совладелец не устранит нарушение или не приступит к разрешению спора в указанные сроки, его доля в долевом имуществе продается по рыночной цене с использованием тщательно описанной процедуры.Поступления от продажи используются для оплаты любых задолженностей, транзакционных издержек, судебных издержек и штрафов, а любые оставшиеся суммы переходят совладельцу, нарушившему обязательства. Обратите внимание, что процедура, в результате которой частный владелец собственности просто лишается своей собственности, инвестиций или капитала, обычно не имеет исковой силы и, следовательно, бесполезна для группы.
Группам с долевым владением рекомендуется создать резервный фонд по умолчанию, который будет использоваться для выплаты процентов по ипотеке, налога на имущество или страхования, если совладелец не внесет свою долю.Но важно понимать, что этот фонд не предназначен для использования в качестве пула, из которого дефолтный владелец долевого участия может занимать по своему желанию. Если совладелец не может произвести платеж, а группа решает использовать часть фонда, чтобы восполнить дефицит, совладелец, нарушивший свои обязательства, по-прежнему не выполняет свои обязательства, и группа по-прежнему имеет право предпринять такие же корректирующие действия. что он имел бы право принять, если бы резервный фонд по умолчанию не был использован. Другими словами, дефолтный долевой владелец не должен иметь возможность избежать ответственности, заявив, что, поскольку были использованы его / ее собственные деньги в резервном фонде по умолчанию, он / она на самом деле не допустил дефолта.
Следует ли в долевой или долевой собственности использовать компанию с ограниченной ответственностью (Llc), товарищество с ограниченной ответственностью (Lp) или товарищество с ограниченной ответственностью (Llp)?
Владение загородным домом в качестве компании с ограниченной ответственностью («LLC»), товарищества с ограниченной ответственностью («LP»), товарищества с ограниченной ответственностью («LLP», которое невозможно в США), корпорации или другого юридического лица (а не в имена совладельцев) могут предложить несколько преимуществ, в том числе (i) защиту других активов от обязательств, возникающих в результате долевого владения, (ii) защиту разделяемой собственности от конфискации кредиторами совладельцев), (iii) повышение гибкости владения изменения, и (iv) добавление структуры, созданной обширным сводом законов, применимых к этим организациям (но иначе не применяется к совместному владению).Для собственности, расположенной за пределами Соединенных Штатов, владение недвижимостью для совместного отдыха через юридическое лицо дает дополнительные преимущества, которые обсуждаются ниже.
Но владение загородным домом через ООО или другое юридическое лицо также имеет недостатки. Создание и поддержание структуры юридического лица связано с дополнительными расходами, включая сборы за создание, специальные налоги и ежегодные затраты на подготовку налоговых деклараций для юридического лица (которые необходимы, даже если юридическое лицо не имеет задолженности по налогам). Кроме того, использование юридического лица может лишить владельцев долей долевого участия некоторых льгот по налогу на прибыль от владения загородным домом, например, возможности вычитать проценты по ипотеке и налог на недвижимость в качестве второго дома.В конечном счете, на вопрос о том, следует ли владеть долевой собственностью через организацию, следует отвечать в каждом конкретном случае в свете конкретных обстоятельств группы и собственности. Подавляющее большинство групп, состоящих из жителей США, совместно владеющих недвижимостью для отдыха в США, предпочитают прямое владение, а не владение в качестве LLC или другого юридического лица.
Следует ли разрешить долевым собственникам свободно продавать свои доли в общем доме для отдыха?
Те, кто владеет совместной собственностью с друзьями или семьей, часто обеспокоены тем, что разрешение совладельцам перепродать свои акции приведет к тому, что несовместимые или неквалифицированные совладельцы войдут в группу.Но запрещение индивидуальных перепродаж или требование единодушного согласия на них (что на самом деле одно и то же) может означать, что у владельца долевого участия нет возможности выйти из группы, не продав свою долю другому долевому владельцу. Проблема с этой ситуацией в том, что никакой другой совладелец не может быть заинтересован в приобретении дополнительной дробной доли. Более того, даже если другой совладелец или группа совладельцев желает совершить покупку, у них мало стимулов платить справедливую рыночную цену, поскольку у продавца нет другого выбора, кроме как взять все, что предлагается.(Требование, чтобы цена основывалась на оценке, не поможет, если в результате другие совладельцы отговорятся от покупки.)
При рассмотрении вопроса о частичной перепродаже акций важно помнить о том, что меняются личности и меняются жизни способами, которых никто не ожидает или не может предсказать, и что люди неизбежно будут нуждаться или захотят покинуть группу. время. Изучите проблему как с точки зрения человека, который может быть вынужден принять нового совладельца, так и с точки зрения человека, которому, возможно, придется продать его из-за финансовых трудностей или болезни.Также помните, что принуждение кого-то оставаться в группе, когда он / она нуждается или хочет уйти, обычно вредит динамике группы и значительно затрудняет принятие решений и управление.
Я настоятельно рекомендую разрешить индивидуальную перепродажу долевого владения с учетом ограничений, направленных на защиту группы от несовместимых или неквалифицированных покупателей. Эти меры защиты могут включать право первого отказа (право одного или нескольких существующих совладельцев приобрести долю продавца по рыночной цене) и право отказа (право других совладельцев отклонить предложенного покупателя, если они может сформулировать разумные основания для отказа).
Должны ли совладельцы частных домов для отпуска иметь возможность принудительно продать весь дом для отдыха?
Как я упоминал выше, очень важно осознавать, что жизнь каждого из совладельцев изменится так, как они не ожидают, и должен существовать способ выхода долевых собственников из группы. Разрешение совладельцам продавать отдельные акции — это один из способов сделать возможным уход, но продажа долей в совместно используемой собственности может быть затруднена или невозможна из-за рыночных условий, плохой динамики группы, состояния совместно используемой собственности или других непредсказуемых факторов.Таким образом, даже если индивидуальные продажи с дробным процентом разрешены, имеет смысл создать реалистичную, гарантированную стратегию выхода. Как правило, это означает выбор времени в будущем, когда любой из совладельцев сможет настоять на том, чтобы другие либо выкупили их по справедливой рыночной стоимости, либо продали всю совместно используемую собственность.
Какие виды рисков создает долевое совместное владение в отпуске?
Долевое владение сопряжено с риском совместного использования собственности с другими и полагаться на них в выполнении своих обязательств перед вами.Совместное использование означает, что вы не сможете делать то, что хотите, и когда захотите, и что другие могут делать то, что вам не нравится. Обязательства по совместному использованию означают, что необходимое обслуживание и управление могут не быть завершены, или, что еще хуже, в результате того, что совладелец не может произвести платеж, ипотечный кредитор может лишить права выкупа все здание, в результате чего все другие совладельцы проиграют. использование общего дома и, возможно, всех вложенных денег. Невозможно устранить эти риски, но есть способы их снизить.Возможно, самое важное, что вы можете сделать, чтобы снизить риск совместного владения, — это иметь подробное, письменное, подписанное соглашение о долевом владении, в котором рассматриваются все вопросы, включая события, которых вы не ожидаете, возможность того, что люди вы не знаете, войдете ли вы в группу в результате смерти или перепродажи, а также реальности, что люди меняются, и вы можете не ладить с другими совладельцами, как сейчас.
Помимо заключения соглашения о долевом владении, эти шаги помогут снизить риск долевого владения:
- Тщательно изучите биографию и финансовую квалификацию потенциальных совладельцев.
- Используйте систему ежемесячной оценки для сбора платежей от группы и оплачивайте все счета с группового счета.
- Назначьте каждую из основных задач управления конкретному человеку внутри или вне группы.
- Попросите каждого совладельца внести свой вклад в резервный фонд по умолчанию, который будет использоваться для выплаты процентов по ипотеке (если есть групповая ипотека), налога на недвижимость или страхования, если совладелец не внесет свою долю, и убедитесь, что вы не тратьте случайно деньги на обслуживание или ремонт.
- Дайте группе возможность быстро вытеснить совладельца, который не выполняет свои обязательства, и используйте это право до того, как у группы возникнут серьезные финансовые проблемы.
Какие дополнительные риски возникают, если дачный дом для отпуска находится в чужой стране?
Если недвижимость для частичного отдыха находится за границей, потенциальные совладельцы с меньшей вероятностью будут знакомы ни с рынком недвижимости, ни с местной системой сделок с недвижимостью.Такое незнание создает риск переплаты за недвижимость или ее улучшения и меблировки, или потери денег и времени в связи с формальностями сделки. Кроме того, законы многих зарубежных стран не обеспечивают такой же уровень защиты потребителей, как законы США. Текущее управление, обеспечение соблюдения соглашения о совместном владении и операции перепродажи также могут быть проблематичными. Все эти трудности могут усугубляться языковым барьером. Чтобы управлять этими рисками, важно задействовать как U.S. поверенный, и поверенный, имеющий лицензию в стране, где находится недвижимость, при формулировании соглашения о долевой собственности и структуры долевой собственности.
Владение долевым имуществом через юридическое лицо, созданное в юрисдикции с хорошо развитой и знакомой правовой системой и эффективной альтернативной инфраструктурой разрешения споров (так что вам не нужно полагаться на медленный и дорогостоящий судебный процесс), может помочь решить многие о трудностях, связанных с недвижимостью для совместного отдыха за границей.Эта договоренность позволяет совершать сделки по продаже и аренде на знакомом языке и в соответствии со знакомыми правилами, избегая формальностей и затрат, связанных с передачей недвижимости в стране, где находится недвижимость, а также расходов и неудобств иностранных юристов, агентов по недвижимости. и нотариусы. Кроме того, использование структуры долевого владения иностранной организацией позволяет регулировать отношения совладельцев в соответствии с хорошо разработанными и знакомыми законами, а любые споры между совладельцами разрешаются быстрее, надежнее и экономичнее.В некоторых случаях можно также избежать некоторых видов налогов на передачу и наследство.
О SirkinLaw APC
SirkinLaw APC специализируется на совместном владении недвижимостью с 1985 года и участвует в создании более 5000 соглашений о совместном владении в Соединенных Штатах и во всем мире. Такой обширный опыт позволяет нам использовать огромную библиотеку частичной документации по проектам, а также обширные знания в области маркетинга и требований к регистрации практически в любом месте, где проект может быть расположен или потенциально продается.Мы гордимся своей способностью писать юридические документы на простом английском языке, разрабатывать простые и элегантные способы использования и организационные структуры, а также предлагать эффективные, надежные и экономичные услуги для небольших проектов размером от одного дома или кондоминиума до сотен фракционных. интересы. У нашей фирмы есть офисы в Сан-Франциско, Калифорния, и Париже, Франция.
D. Эндрю Сиркин — признанный эксперт в области долевого владения недвижимостью, клубов проживания и отдыха, а также других договоренностей о совместных домах для отдыха.Хотя его практика включает в себя несколько крупных частных проектов в сфере недвижимости, он часто консультирует и готовит контракты для небольших групп семей и друзей, которые покупают и делят дома для отдыха в качестве партнеров, а также для частичной продажи отдельных домов для отдыха и кондоминиумов. Он работал над домами по всему миру, в том числе в большинстве штатов США, а также в Италии, Франции, Испании, Португалии, Ирландии, Аргентине, Никарагуа, Коста-Рике, Панаме, Доминиканской Республике, Никарагуа, Белизе и Мексике. Он является аккредитованным инструктором Департамента недвижимости Калифорнии и соавтором Bluebook Condominium, ежегодно публикуемого издательством Piedmont Press, и The Equity Sharing Manual , впервые опубликованного John Wiley and Sons в ноябре 1994 г. книга).Энди живет в Париже, с ним можно связаться через контактную форму.
соображений относительно совместного владения семейным имуществом
Проблема
Оглядываясь назад, можно сказать, что детство Сэма, Джейн и Ника казалось почти идеальным. Они выросли в любящей большой семье, круглый год занимались спортом и путешествовали. Самым ярким событием для троих братьев и сестер стало лето, проведенное в Manor Grove, их семейном поместье на Внешних берегах, купленном их бабушкой и дедушкой в начале 1900-х годов.Когда их дедушка и бабушка умерли, поместье перешло к их отцу Джеймсу и его сестре Кларе. Шли годы, и Manor Grove оставалась важной для семьи, поскольку Джеймс, Клара и их дети проводили там недели вместе. Когда Сэм, Джейн, Ник и их двоюродные братья поженились и родили детей, совместное владение имуществом стало еще большей проблемой. Семейные споры между Джеймсом и Кларой по поводу использования и содержания Manor Grove стали обычным явлением. Споры перекинулись на остальных членов семьи, поскольку Сэм, Джейн и Ник стали реже видеться со своими кузенами.Несколько лет назад, после особенно неприятного спора о необходимости и финансировании различных капитальных улучшений, Джеймс выкупил Клару и ее семью из Manor Grove, и они прекратили всякое общение.
Когда Джеймс умер в прошлом году, владение Manor Grove перешло к Сэму, Джейн и Нику. В то время как братья и сестры остаются близкими и жонглируют долевым владением и удовольствием от Manor Grove, они чувствуют, как собственность наносит ущерб их отношениям. Например, Джейн заказала и установила в доме новые шторы, но ее братья отказались разделить расходы в размере 40 000 долларов.Кроме того, Сэм и его семья живут на западном побережье, поэтому меньше всего времени проводят в Усадьбе Гроув. Из-за этого его раздражает необходимость оплачивать треть всех расходов. Но, прежде всего, трое братьев и сестер хотят сохранить свои отношения и не хотят, чтобы это особое свойство создавало проблемы у следующего поколения. Вышеупомянутый шаблон фактов является распространенным. Совместное семейное владение может улучшить семейные отношения, но со временем, по мере роста семей, те же самые свойства, которые породили близость, могут вызвать споры и разногласия.
В этом документе рассматриваются вопросы, возникающие в связи с долевым владением недвижимостью. * Он начнется с (1) краткого руководства по формам собственности на недвижимость, перейдет к (2) учебнику по структуре ООО, обсудит (3) различные вопросы управления и возможные способы их решения, предоставит (4) ) контрольный список пунктов, которые необходимо решить при создании ООО, и в заключение (5) обсуждение сложностей, характерных для семейного владения недвижимостью. В этой статье не будут затронуты вопросы имущественного планирования и налоговые проблемы, связанные с передачей собственности из поколения в поколение.Хотя это очень важная тема для ценной совместной собственности, планирование недвижимости — сложная тема, выходящая за рамки данной статьи.
1. Формы собственности
Недвижимость может находиться в собственности в нескольких формах:
Единоличное владение — Первое и самое простое — это прямое владение одним лицом. Это называется единоличной собственностью. Примером может служить владение Джеймсом Manor Grove после того, как он выкупил долю Клары в этой собственности. Проблемы с единоличным владением возникают в случае смерти владельца.Во-первых, собственность в единоличном владении обычно проходит через завещание, что может занять много времени и дорого. Во-вторых, если собственность не передается только одному лицу, последующая собственность будет совместной собственностью; вопросы совместной собственности обсуждаются далее.
Совместная собственность — Совместная собственность — это прямая собственность одного или нескольких лиц (или организаций). Существует два основных типа: (1) совместно арендаторы и (2) совместная собственность с правом наследования.В случае общих арендаторов каждый владелец владеет неделимой долей владения во всем имуществе. Например: после смерти Джеймса Сэм, Джейн и Ник владеют усадьбой в качестве общих арендаторов. Каждому из них разрешено передавать, дарить или завещать свои соответствующие 1/3 доли по своему усмотрению. Таким образом, Сэм мог подарить свою долю своим детям, а Джейн и Ник вместе со своей племянницей и племянником стали владеть имуществом.
Общие арендаторы требуют, чтобы все решения по собственности принимались единогласно.Требование единогласия применяется как к небольшим решениям, таким как наем ландшафтных дизайнеров, так и к крупным решениям, например, о том, будет ли произведен капитальный ремонт или будет продана недвижимость. По мере увеличения числа соарендаторов возрастает и сложность принятия решений. Чтобы устранить разногласия соарендатора, один или несколько арендаторов могут подать иск о разделе — судебное разбирательство с целью принудительного раздела собственности между собственниками. Поскольку большая часть собственности не может быть физически разделена, раздел обычно означает продажу собственности.В этом случае один или несколько членов семьи могут приобрести недвижимость на открытом аукционе. Этот вариант обычно приводит к натянутым семейным отношениям.
Совместная аренда с правом наследования очень похожа на общую аренду, за исключением того, что в случае смерти соарендатора права умершего на имущество исчезают. Эта форма собственности обычно зарезервирована для собственности между супругами, а иногда и между родителем и ребенком.
Доверительное владение — Доверительное владение имуществом может решить многие проблемы, возникающие при единоличном владении и совместном владении имуществом.Использование траста может помочь избежать завещания, а использование профессионального или независимого доверительного управляющего может смягчить некоторые разногласия, возникающие в связи с разделением собственности. Однако использование траста не решает полностью проблемы единоличной или совместной собственности, поскольку трасты обычно в какой-то момент разделяются между бенефициарами, и возникающие трасты принимают на себя право собственности в качестве общих арендаторов. Кроме того, трастовый документ не способствует обеспечению меняющихся положений об управлении.
Право собственности на юридическое лицо — Обычно лучшим решением является передача совместно используемой собственности юридическому лицу, такому как общество с ограниченной ответственностью (LLC), корпорация или товарищество.LLC часто является лучшим субъектом для владения недвижимостью. Поэтому в данной статье основное внимание будет уделено этой форме юридической собственности.
LLC похожи на партнерства в том, что они являются сквозными организациями для целей налогообложения, что означает, что LLC не платят налоги на уровне организации. Ключевым аспектом LLC является разделение владения и повседневного управления. Операционное соглашение LLC может содержать подробные положения, касающиеся принятия решений.
2. ООО: структура и ключевые понятия
ООО — это юридическое лицо, аналогичное корпорации.В то время как основным регулирующим документом корпорации является ее устав, регулирующий документ LLC называется операционным соглашением. Владельцы ООО называются «участниками» — аналогично «акционерам» корпорации. В то время как корпорациями управляют «офицеры», такие как президент, вице-президент, казначей и т. Д., LLC управляются «менеджерами». Корпорации должны иметь совет директоров, в то время как у большинства LLC просто есть члены и менеджеры, но нет совета директоров. Таким образом, члены стремятся действовать и как акционеры, и как правление.
Доля участия участника обычно выражается в виде доли, основанной на его / ее / ее капитальных вкладах в LLC, как долю от общей стоимости LLC. Интерес участника будет расти или падать, если непропорциональные взносы или выплаты делаются в пользу LLC. Например, если Тим владеет 25% LLC стоимостью 1 миллион долларов, а другой участник вносит в LLC 250 000 долларов, а Тим также не вносит взнос, теперь ему будет принадлежать около 20% LLC. Долларовая стоимость его доли будет такой же (250 000 долларов), но он будет владеть меньшим процентом более ценной LLC.
Как упоминалось выше, обычно одному или нескольким «менеджерам» дается власть над различными аспектами повседневной деятельности LLC, в то время как «участники» — которые являются владельцами — имеют право влиять на различные решения. Общие различия между менеджерами и членами перечислены ниже:
МенеджерыОперационное соглашение назначает одного или нескольких менеджеров для управления повседневными делами собственности, принадлежащей LLC. Обычно менеджеры имеют право:
- Оплачивать счета в ходе обычной деятельности (часто до определенной суммы в долларах)
- Нанимать и увольнять подрядчиков, таких как ландшафтные дизайнеры, разнорабочие, горничные и т. сумма в долларах)
- Управлять расписанием и использованием собственности членами и другими членами семьи в соответствии с процедурами / правилами, утвержденными членами
Участника являются собственниками ООО.Члены сохраняют окончательную власть над LLC, включая право снимать и заменять менеджера (ов) и назначать менеджеров-преемников. Операционное соглашение определяет, какие решения требуют простого большинства, подавляющего большинства или единогласия. Решения, требующие одобрения членов, обычно включают:
- Изменение операционного соглашения
- Выбор нового менеджера или назначение его преемника
- Удаление менеджера
- Продажа собственности или активов на сумму более определенной долларовой стоимости
- Покупка имущества или активов на сумму более определенной долларовой стоимости
- Утверждение годового бюджета
- Утверждение капитальных затрат сверх определенной долларовой стоимости
- Утверждение расходов на содержание и содержание или любых других расходов сверх определенной долларовой стоимости
- Займ денег
- Требование дополнительных членских взносов
- Утверждение новых членов и одобрение передачи процентов (кроме тех, которые явно разрешены в Операционном соглашении)
- Роспуск и прекращение ООО
- Утверждение / утверждение процедур планирования использования собственности и правил использования собственности
- Утверждение любых договоров аренды или других деловых соглашений, относящихся к собственности
Важнейшие положения Операционного соглашения касаются передачи и погашения членских прав.Как правило, соглашения предусматривают (а) допустимые передачи, которые не требуют одобрения и не приводят к возникновению прав покупки в других участниках или LLC, и (б) все другие передачи, которые приводят к возникновению различных прав покупки у других участников или LLC.
Разрешенные переводы — Операционные соглашения обычно позволяют участнику осуществлять переводы для целей имущественного планирования без необходимости получения одобрения от других участников. Например, переводы в траст в пользу супруга и потомков участника могут быть разрешенной передачей, которая не дает права покупки для других участников или LLC.
Прочие передачи — Передачи, отличные от разрешенных, обычно дают остальным участникам или ООО возможность приобрести передаваемую долю. Это право покупки часто структурируется как преимущественное право отказа или право преимущественной покупки.
Например, предположим, что Сэм, Джейн и Ник владеют Manor Grove как 1/3 владельцев LLC. Сэм решает продать свою 1/3 доли третьему лицу. Если LLC предоставляет право преимущественной покупки, Джейн или Ник (или, возможно, сама LLC) могут купить долю Сэма по цене и на условиях, эквивалентных условиям, согласованным между Сэмом и третьей стороной.Право первой оферты аналогично, но прежде чем рассматривать продажу третьей стороне, Сэм должен сначала предложить продать свою долю Джейн, Нику и LLC. Если они отказываются воспользоваться своим правом, Сэм может продать долю на сумму, равную или превышающую предложение, предложенное участникам / ООО.
Операционное соглашение часто предусматривает разные значения прав на покупку в зависимости от различных обстоятельств. Например, право покупки при передаче в связи с расторжением брака или банкротством может предоставляться со скидкой по отношению к рыночной стоимости процента.
Разногласия и тупикиЕсли имеется четное число участников с равными долями владения, может возникнуть тупик. Лучше всего заранее планировать выход из тупика, поскольку судебным решением часто является роспуск LLC. Возможные решения включают:
- Требовать сверхквалифицированного большинства для принятия важных решений (например, требование 75% голосов позволит избежать тупиковой ситуации, когда четыре равных партнера) пятый человек.Лучше всего назвать это лицо до возникновения тупика.
- Назначить одного члена участником с полномочиями по разрешению конфликтов.
- Включить требование о посредничестве / арбитраже в Операционное соглашение в случае тупиковой ситуации.
- Включить в Операционное соглашение положения, которые позволяют несогласный партнер должен быть выкуплен на условиях, приемлемых для обеих сторон; лучше всего включить эти положения в соглашение до начала любого спора.
3. Соображения, касающиеся управления
Управление — важная тема для совместной собственности независимо от формы юридической собственности.Многие вопросы корпоративного управления рассматриваются в Операционном соглашении. Наличие процесса принятия решений (часть менеджеров, часть членов), а также процессов и процедур, связанных с передачей интересов и тупиковых ситуаций, облегчит многие проблемы, общие для совместного владения собственностью.
Существуют и другие вопросы корпоративного управления, которые также должны решаться семьей и которые рассматриваются вне операционного соглашения. Эти проблемы управления включают:
- Кто открывает и закрывает дом в начале и конце сезона (если есть сезон)?
- Будет ли выплачиваться компенсация членам семьи, выполняющим работы на объекте (открытие / закрытие, оплата счетов и т. Д.))?
- Кто наблюдает за техническим обслуживанием и несет ответственность за завершение ремонта?
- Кто будет получать почту за недвижимость и кто будет оплачивать счета (из менеджеров)?
- Кто выберет новую краску / обои / предметы интерьера при ремонте? Каким будет процесс получения поддержки от других членов семьи?
- Как будут финансироваться расходы на имущество? Пропорционально по владению? Будет ли иметь значение сумма использования (должны ли члены семьи платить арендную плату за использование собственности)?
- Какой менеджер будет отслеживать расходы и управлять бюджетом?
- Следует ли разрешить аренду третьим лицам?
- Когда и как следующее поколение получит голосование? Что произойдет, если член старшего поколения умрет или иным образом передаст право голоса более низкому поколению — будут ли права голоса более низкого поколения равны правам голоса его тети и дяди?
- Имеют ли родственники права голоса / голоса по любым вопросам управления? Что происходит, когда член семьи умирает, оставив оставшегося в живых супруга / супруга? Будет ли у него или у нее голос?
- Как будет определяться использование собственности? Будут ли «временные интервалы» стандартной продолжительности? Будут ли некоторые слоты в пиковые периоды года стоить больше, чем слоты в другое время? Как будут распределяться основные слоты? Кто отвечает за расписание?
- В какой момент следующего поколения разрешены временные интервалы?
- Какие правила будут для домашних животных?
- Каковы правила относительно того, в каком состоянии дом остается для следующего пользователя? Следует ли использовать бригаду уборщиков между пользователями временных интервалов?
- Какие будут штрафы, если таковые будут, за несоблюдение политик, правил и положений?
- Какова будет процедура рассмотрения жалоб? 1
КЛЮЧЕВОЙ МОМЕНТ : Несмотря на то, что каждая из этих точек управления важна и о многих следует подумать заранее, не все должны быть (или должны быть учтены) в Операционном соглашении.Вместо этого многие из этих вопросов могут быть решены в семье и приняты менеджерами или членами в виде резолюций и задокументированы в справочнике домашних процедур и правил.
4. Контрольный список терминов ООО
Общие- Название ООО: __________________________________________________________
- Зарегистрированный агент и адрес: _______________________________________________
- Имущество, передаваемое ООО:
- Недвижимость ________________________________________________________
- Денежные средства на расходы ___________________________________________________
- Кто будет менеджером (ами)? _________________________________________________
- При наличии более одного менеджера, решения менеджеров принимаются большинством голосов или единодушным согласием? ______________________________________________________________
- Некоторые решения могут потребовать согласия участников в дополнение к согласию менеджера (ов).Какое согласие участников (исходя из доли владения) необходимо для следующих действий:
- Изменить договор эксплуатации: ________
- Избрать нового руководителя (ов): ________
- Удалить менеджера (ов): ________
- Продать недвижимость / активы стоимостью более $ ________: ________
- Приобрести недвижимость / активы стоимостью более $ ________: ________
- Расходы на капитальное улучшение: ________
- Прочие расходы сверх $ ________: ________
- Деньги займа, превышающие ________: ________
- Требуются дополнительные членские взносы в основной капитал: ________
- Добавить новых членов (кроме разрешенных получателей): _______
- Передача доли ООО (кроме разрешенных получателей): ________
- Распустить ООО: ________
- Имеет ли кто-либо право, кроме менеджера (ов), выписывать чеки и вносить депозиты на счет LLC? ________
- Если да, то кто? ________________________________________________________
- Если член не может внести требуемый вклад в капитал, какие варианты?
- Развести свою долю владения: ______
- LLC или другой участник (участники) ссужают деньги участнику, не участвующему в взносе, получают залог в отношении владения LLC участника, не вносящего взносы, и получают проценты по ссуде из расчета ________% в год: ________
- Считайте это событием по умолчанию, которое дает LLC и другим участникам право выкупить собственность LLC участника, не вносящего взносы.(Если 3 — да, обычно 1 и 2 будут отрицательными): ________
- Должны ли быть какие-либо ограничения на переносимость?
- Право первого отказа: ________
- Только разрешенным получателям: ________
- Право первой оферты: ________
- Для лиц, которым не разрешен перевод, одобрение ________% членов: ________
- Кто разрешен к получению? ____________________________________________
- Когда участник умирает или выходит из LLC, имеют ли другие участники или LLC право (но не обязанность) выкупить долю умершего / выходящего лица? ________
- Если да, то по какой цене? ________
- Если участник передает свою долю в нарушение Операционного соглашения, имеют ли другие участники право выкупить переданную долю? ________
- Если да, то по какой цене? ________
- Получат ли получатели:
- Полное право голоса? ________
- Меньшее право голоса? ________
- Должны ли члены голосовать по вопросу о предоставлении им права голоса? ________
5.Сложности совместной семейной недвижимости
Все семьи, владеющие семейным бизнесом, знают, что взаимоотношения между семьей и бизнесом очень сложны. Основная цель (по крайней мере, некоторых) членов семьи состоит в том, чтобы инвестировать свое время и капитал для получения финансовой прибыли для более широкой семьи. Совместное владение семейной собственностью для отдыха также является сложной задачей, особенно потому, что основная финансовая структура противоположна — члены семьи вносят свои деньги, чтобы проводить время на отдыхе в этой собственности.Эта динамика усиливает потребность в долгосрочном плане для нескольких поколений финансовой поддержки, управления и использования собственности, который учитывает неизбежные изменения в семейном составе. Семейная недвижимость может быть большим источником радости, воспоминаний и единения, но также может быть причиной стресса в семье.
Ниже приводится неполный список тем / вопросов, которые следует учитывать, поскольку семья рассматривает совместное владение рекреационной собственностью:
Отправная точка обычно проста: мама и папа владеют недвижимостью.Они устанавливают все правила и оплачивают все счета.
Если собственность переходит к трем взрослым детям, ситуация усложняется, потому что трем людям (и, возможно, их супругам) нужно обо всем договориться. Если взрослые дети спустя годы передадут имущество своим детям, то шесть, девять, двенадцать и более человек (с супругами) должны обо всем договориться.
По мере расширения пула собственников личные интересы и финансовые возможности владельцев имеют тенденцию к диверсификации. Принятие решений обычно становится более трудным и требует много времени по мере роста числа лиц, принимающих решения.
По этим причинам широкая семейная собственность на рекреационную собственность редко переживает второе поколение.
Если родители построят пляжный домик, и их дети будут проводить там лето со своими родителями, эти дети, вероятно, будут иметь сильную эмоциональную привязанность к собственности, будучи взрослыми. Напротив, если бы прадед построил этот пляжный домик, и те же дети проводили там два выходных в году, росли, у них, вероятно, не было бы такой сильной эмоциональной привязанности к дому.Эмоциональная привязанность или ее отсутствие обычно стимулируют готовность оказать финансовую поддержку общей собственности.
РазличияЛюди все разные, независимо от того, связаны они друг с другом или нет. У них разные предпочтения, потребности, способности, личности, уровни терпимости и так далее. Кому-то нравится фантазия, кому-то — кэжуал. Некоторые люди аккуратные, некоторые неаккуратные. У некоторых доход больше, чем нужно, у других есть бюджет. Кто-то любит играть в гольф, кто-то предпочитает кататься на лошадях.Некоторые любят солнце, другие не могут находиться под прямыми солнечными лучами. Некоторые предпочитают иметь много детей и любят быть с ними, некоторые предпочитают не иметь ни одного. Одни любят рок-н-ролл, другие ненавидят громкую музыку. Кто-то всегда чистит холодильник, кто-то — никогда. Кто-то любит что-то исправлять, кто-то не умеет. И так далее. Проблемы приведения в соответствие различных вкусов, желаний, графиков, ресурсов и т. Д. Членов семьи геометрически возрастают с добавлением каждого поколения, равно как и расстояние в отношениях.Становится труднее.
РуководствоМама и папа купили ранчо и сделали его «идеальным» для семьи, вложив в него свое время и сокровища. Процесс принятия решения был простым и эффективным. Они все решили; когда, как и сколько. Принимать решения группой братьев и сестер намного сложнее. С появлением двоюродных братьев становится еще труднее. Формальная структура управления становится необходимостью. Это может стать деловым.
УспехНекоторые семьи решают, что сохранение части семейного наследия в виде объекта недвижимости стоит затраченных усилий, и выделяют время и ресурсы, необходимые для того, чтобы сделать это выгодным вложением для всех членов семьи.У некоторых также есть временные рамки в своем планировании, выраженные годами или поколениями, после чего они осознают, что ослабление эмоциональной связи с собственностью делает требуемые усилия непропорциональными получаемой ценности и удовольствию. Они разрабатывают план по передаче собственности постороннему физическому или юридическому лицу или одному члену семьи, который начинает процесс заново.
* Этот документ был написан в информационных и образовательных целях, а не в целях предоставления юридических консультаций.The St. Louis Trust Company не является юридической фирмой. Вам следует связаться со своим юристом, чтобы получить совет по любому конкретному вопросу или проблеме, имеющей юридический характер.
1 Многие из этих вопросов управления были рассмотрены в следующей статье: Хаггинс, Кен (2003) «Эссе — передача: Наследование, владение и использование летних домиков», Советник Маркетт Элдер: Vol. 5: Вып. 1, статья 7.
Как купить, продать, арендовать, поделиться, передать и уйти на пенсию к своему убежищу на набережной: Хантер, Дуглас: 9780969692263: Amazon.com: Книги
1. Введение
Дома для отпуска были с нами с тех пор, пока человечество нуждалось в отпуске. У римлян были свои виллы. Елизаветинцам не терпелось сбежать от толпы и эпидемий Лондона и отправиться в свои загородные уединения. Где-то в нашем глубоком прошлом, когда допускались перерывы в расписании охоты на мамонтов, пещерный обитатель, вероятно, хватал супругу и детей и тащился в тихое место с потрясающим видом на ямы с смолой.
Коттедж, как предполагается, предназначен для того, чтобы «уйти от всего этого», но очевидно, что вам не обязательно быть запертым в одной из Темных Сатанинских мельниц Милтона, прежде чем вы начнете тосковать по передышке на озере.Большинство людей, владеющих недвижимостью для отдыха, имеют прекрасный дом в другом месте. Изменения, к которым они стремятся, — это не только свежий воздух и место для гребли на каноэ, но и другой набор приоритетов. В коттедже можно спать или вставать раньше обычного, чтобы порыбачить. Речь идет о убежище для семьи и друзей — или убежище от всего остального мира. Коттеджи — это место, где заряжаются батареи, где измученные души могут расслабиться — независимо от того, где они находятся и насколько они развиты.
Коттедж — синоним побега. А с идеальным коттеджем побег будет с на , а не с на . Вы перестаете думать о том, чтобы сбежать из города — дело не только в том, что порт в шторм подойдет, — а вместо этого о том, чтобы добраться до озера.
Некоторые из вас, читающих эту книгу, вероятно, имели многолетний опыт работы с коттеджами. У некоторых из вас уже есть такой. Для тех из вас, кто хочет купить свой первый коттедж, возможно, у вашей семьи был коттедж, который вызывает теплые детские воспоминания.У других будет совсем небольшой опыт работы с коттеджами — возможно, поездка к другу или аренда на лето пробудили у вас интерес стать владельцем. Вы можете быть одиноким или наполовину в паре, или в окружении детей … или внуков. Ваше представление об идеальном уединении будет отличаться от представления другого человека. И в зависимости от того, где вы живете в Северной Америке, также будут предлагаться типы ретритов. Но независимо от того, кто вы, где живете и где планируете покупать недвижимость, у всех вас есть общие проблемы с коттеджем.
Уравновешивание эмоционального влечения Твердым советом
Владение коттеджем — и должно быть делом души. Но когда мы влюбляемся, иногда мы отодвигаем ясное мышление и логическое планирование на второй план. Вот тут-то и приходит на помощь The Cottage Ownership Guide , помогая вам сбалансировать эмоциональную привлекательность коттеджа с достоверной информацией. Он проведет вас через разумные аспекты покупки и владения, а также через сопутствующие им сложные финансовые решения.
Кто-то из вас ищет незастроенный участок на берегу озера, кто-то хочет уединенный домик или простой коттедж на воде. Третьи хотят купить дом на берегу озера, где можно жить без всяких наворотов. Некоторые из вас только воображают, что использовать его в течение нескольких недель каждое лето. Может быть, вы подумываете о том, чтобы время от времени сдавать его в аренду, а возможно, в конечном итоге продать. Другие планируют уйти на пенсию сейчас или в ближайшем будущем — или даже через 30 лет. Возможно, вы сталкиваетесь с проблемами, связанными с совместным проживанием в коттедже, или вы не можете решить, как лучше передать его своим детям.Независимо от вашей ситуации, цель этой книги — дать разумный и практический совет.
Люди покупают недвижимость для отдыха по разным причинам, и эта книга предназначена специально для одной широкой группы: тех, кто ищет недвижимость на берегу моря для личного пользования . Вся недвижимость — это своего рода вложение, но это не инструкция по покупке коттеджа исключительно в качестве инвестиционной собственности. В этой книге также не рассматриваются специализированные рынки недвижимости для отдыха, такие как кондоминиумы и лыжные шале (если только шале не является коттеджем на берегу озера, выполняющим двойную функцию для зимнего отдыха).Подумайте о классическом отдыхе на набережной (который может быть или не быть зимним, а может и не быть прямо на озере), и вы попали в нужную книгу.
Цель руководства: помочь вам задать правильные вопросы
Тем не менее, объем этой книги вряд ли ограничен. Он делает глубокий вдох и погружается в рынок коттеджей в Северной Америке. Теоретически это означает иметь дело с недвижимостью в 10 различных провинциях Канады и 48 штатах континентальной Америки, с владельцами, которые могут жить в одной стране и владеть коттеджем в другой.Это означает множество налоговых, финансовых, зональных, строительных норм, правил судоходства и охраны окружающей среды на нескольких различных уровнях правительства — от муниципального до федерального. Это руководство не пытается описать все правила и ситуации, но вместо этого предназначено для того, чтобы предупредить вас о возможных проблемах и направить вас в правильном направлении для получения конкретной информации.
Считайте эту книгу учебником по вопросам, связанным с покупкой, владением, продажей, совместным использованием, сдачей внаем, выходом на пенсию и передачей коттеджа по наследству.Большая часть информации будет полезной, независимо от того, какую недвижимость вы ищете или владеете. Точно так же в этой книге не рассматриваются аспекты покупки и продажи недвижимости в целом (например, структура предложения о покупке) именно потому, что информация носит общий характер. Коттеджная недвижимость — это специализированная отрасль недвижимости, и эта книга призвана помочь вам разобраться во многих нюансах этой отрасли.
Во многих областях информация, содержащаяся в этой книге, будет началом вашего поиска подробных ответов, которые зависят от ваших конкретных обстоятельств и законов, действующих в месте вашего проживания.Законы и постановления не только специфичны для конкретных юрисдикций, они еще и подвижны. Вообще говоря, такие «общие» вопросы, как применение налога на прирост капитала к собственности или (для американских налогоплательщиков) вычетов по ипотечным кредитам на недвижимость для отдыха, неизбежно останутся с нами в течение некоторого времени. Что изменится в разной степени, так это то, как эти проблемы решаются на уровне мелкого шрифта.
Книга пытается объяснить основные вопросы, зная, что обстоятельства собственности на любом озере могут измениться в любой момент.И хотя в некоторых случаях объяснение конкретной финансовой проблемы выполняется с помощью образца рабочего листа, имейте в виду, что точный расчет может измениться в ближайшем будущем. В этих сложных областях книга даст вам полезное представление об основных проблемах, и оттуда вы сможете обратиться к своему бухгалтеру, юристу, банкиру или другому специалисту, чтобы заполнить вашу конкретную картину.
Как работает эта книга
Большинство из нас лучше всего учатся на примерах и на собственном опыте.В этой книге использован конкретный опыт владельцев коттеджей и опытные советы профессионалов отрасли, чтобы воплотить факты в жизнь и проиллюстрировать многие неписаные правила рынка коттеджей. Наряду с простым текстом вы найдете советы, предостережения, примеры из практики, вопросы и ответы, диаграммы и примеры расчетов, а также контрольные списки, которые помогут вам разработать собственные планы.
Книга построена в некоторой степени линейно, так что начинающие покупатели проводят от начала их поиска идеального права собственности до момента планирования недвижимости.Эта структура пытается навести некоторый порядок в процессе, но все мы знаем, что жизнь не так уж чиста. Вы можете не следовать точному процессу, описанному в книге — и, конечно, путь этой книги — не единственный способ — но, усвоив этот процесс, вы получите полезную информацию и получите указания к другим главам для получения дополнительной информации по связанным вопросам. . Даже если вы уже начали процесс поиска, когда возьмете в руки эту книгу, я рекомендую вам начать читать с самого начала.
В конечном счете, однако, эту книгу нельзя читать прямо от корки до корки.Вы найдете указания в главах, которые отправят вас в другое место книги для получения дополнительной информации, особенно если предмет не обязательно является исключительным для темы одной главы. На разных этапах владения коттеджем для вас будут важнее разные главы, и если вы только начинаете процесс поиска
Домовладелец или владелец недвижимости для отдыха
Граждане других стран могут владеть жильем и домами для отдыха в Финляндии; купите их, получите в наследство и продайте любому покупателю.
В Финляндии типичны следующие категории домовладения:
Владение недвижимостью — вы владеете домом или летним домом, включая землю, на которой он расположен.
Владение акциями жилищной компании — вы владеете квартирой, а юридическое лицо, известное как «жилищная компания», владеет зданием, в котором расположена квартира.
Посетите Infofinland, чтобы узнать больше о жилье
Если вы получаете собственность, или если вы продаете ее новому владельцу или передаете ее иным образом, вы должны уплатить следующие налоги:
Покупка дома или дачи — подайте и оплатите налог на передачу
Помимо оплаты покупной цены жилого или летнего дома в Финляндии, вы должны заплатить налог на передачу собственности.Однако, если вы впервые покупаете жилье и выполняете применимые требования, вы освобождаетесь от налога на передачу жилья, но все равно должны подавать налоговую декларацию по нему.
После того, как вы отправите декларацию (и, если вы не впервые покупаете жилье, оплатили налог на передачу), вы должны принять меры, чтобы убедиться, что вы зарегистрированы как владелец собственности. Налоговая администрация не занимается регистрацией. Чтобы ваше имя было внесено в соответствующие регистры домовладения, действия, которые необходимо предпринять, будут зависеть от категории дома и от того, как вы стали владельцем.
Пример: Квартиры: после того, как вы показали руководителю жилищной компании справку об уплате налога на передачу собственности, ваше имя вносится в реестр акционеров как собственник вашей квартиры. Дома: после того, как вы заполнили электронную форму для подачи заявки на регистрацию права собственности (или заполнили бумажную форму), добавили необходимые приложения и отправили ее в Национальную земельную карту, ваше имя будет внесено в государственный реестр титулов.
Для получения дополнительной информации см. Руководство по налогам на передачу и регистрации:
Покупатель акций жилищной компании — уплатить налог на передачу и подать декларацию
Покупатель недвижимости — помните налоговую декларацию о передаче и регистрации права собственности
Покупатели в зарубежных странах — запрос справочного номера для финского трансфертного налога
Вы унаследовали дом или дачу — позаботьтесь о налогах на наследство и дарение
Вы можете унаследовать или получить в дар жилище или дачу.Кроме того, не исключено, что вы покупаете недвижимость по цене ниже ее реальной рыночной стоимости. В вышеупомянутых обстоятельствах вы должны заплатить либо налог на дарение, либо налог на наследство.
Получение подарка и уплата налога на дарение
Вы обязаны платить налог, если один жертвователь в течение 3 лет преподносит вам несколько подарков, и их общая стоимость превышает 5000 евро.
После получения подарка необходимо
- Узнайте, какова справедливая рыночная стоимость подарка. Это означает вероятную продажную цену на дату, когда вы ее получили.
- Подайте налоговую декларацию на дарение.
- Оплатить налог на дарение.
Следуйте этим инструкциям, чтобы сообщить и уплатить налог на дарение
Получение наследства и уплата по нему налога на наследство
Если вы являетесь иностранным гражданином и получаете недвижимость, находящуюся в Финляндии, по наследству, налогообложение может варьироваться. Важны следующие факторы:
- Страна, где проживал умерший и считалась налоговым резидентом.
- Страна, в которой налоговые органы рассматривают унаследованное имущество как облагаемое налогами.
- Справедливая рыночная стоимость имущества — другими словами, его вероятная цена продажи на дату, когда вы унаследовали его.
Возможно, вам также придется иметь дело с другими налогами, а не только с финским налогом на наследство.
Пример: Если вы унаследовали дом, вы должны ежегодно платить налог на недвижимость.
Порядок уплаты налога на наследство зависит от того, проживал ли умерший человек в Финляндии или за ее пределами.
Следуйте этим инструкциям, чтобы поступить с финским налогом на наследство в трансграничных ситуациях.
Как домовладелец — платите налоги на недвижимость
После того, как вы стали домовладельцем в Финляндии и категория вашей собственности — недвижимость, вы должны ежегодно платить с нее налог.Единица недвижимости состоит из зданий, земли или того и другого. В результате базой для ваших налогов на недвижимость могут быть ваш дом, земля и сад, а также ваш летний коттедж. Однако налог на недвижимость не взимается напрямую с вас, если ваш дом является квартирой жилищной компании. Налоговая администрация взимает налог на недвижимость в здании с жилищной компании, которая владеет зданием, в котором расположена ваша квартира.
Подробнее о налоге на недвижимость
Продажа дома или дома для отдыха — отправьте налоговую декларацию по налогу на прирост капитала, заплатите налог
После продажи недвижимости в Финляндии вы должны подать налоговую декларацию в налоговую администрацию Финляндии, чтобы предоставить необходимую информацию о продаже.Если вы получили прибыль, вы обязаны платить налог на прирост капитала.
Подробнее см. Продажа жилой недвижимости
. Если вы живете в Финляндии и продаете дом, расположенный в другом месте,
см. Продажа жилой недвижимости за рубежом
Дополнительная информация
Если вы приедете в Финляндию, чтобы остаться, см. Это руководство
Руководство по входу в MyTax для обработки налогов
Последнее обновление страницы 17.02.2021
Roseland Коттедж | Историческая Новая Англия
По мере того, как их семья росла, Боуэны хотели организовать летний загородный дом, чтобы семья могла избежать удушающей жары и перегруженности Нью-Йорка.Вудсток, штат Коннектикут, с его холмами, прохладными прудами и богатой семейной историей, был идеальным местом. В 1845 году Боуэн поручил Джозефу К. Уэллсу, архитектору английского происхождения, который спроектировал Плимутскую церковь Боуэна в Бруклин-Хайтс, спроектировать летний дом для семьи. Джозеф С. Уэллс спроектировал фантастический коттедж в стиле готического возрождения площадью 6000 квадратных футов с пятью спальнями. Архитектурный стиль и планы дома, а также территория, изображенная на оригинальных рисунках Уэллса, соответствовали теориям и трудам Эндрю Джексона Даунинга, популярного американского ландшафтного архитектора XIX века.Летний дом в стиле готического возрождения, который семья называет Roseland Cottage, был завершен осенью 1846 года. Во время строительства в готическом стиле также были построены прилегающий сарай для перевозки экипажей с частным крытым боулингом и отдельно стоящий сарай для дров. Стиль возрождения.
В 1850 году, вскоре после того, как семья начала проводить лето в Вудстоке, Боуэны посадили красочный партерный сад площадью почти 3000 квадратных футов. Сад, изображенный на рисунках Джозефа К. Уэллса, находится на видном месте перед коттеджем, и его можно увидеть из гостиных, столовой и спален на втором этаже.Согласно подробным указаниям Генри Боуэна, сад состоял из 600 ярдов живой изгороди из самшита, которая окружала 21 грядку более чем тридцати пяти разновидностей многолетних и тысячи однолетних растений. Формальный партер Roseland Cottage с тех пор является важной чертой дома и ландшафта.
Растущая семья Боуэнов возвращалась в Вудсток и Коттедж Розленд каждое лето в середине девятнадцатого века. В соответствии с конгрегационалистскими ценностями Боуэнса, их время в коттедже Roseland дало свежий воздух, широкие открытые пространства и возможность для чистой и нравственной деятельности.Мальчики Боуэн глубоко интересовались спортом и другими активными занятиями, которые укрепляли идеи мужественности и класса в конце девятнадцатого века. Они участвовали в новых популярных видах спорта, таких как поло, крокет, боулинг, гольф и бадминтон, а также в более традиционных занятиях на свежем воздухе, таких как охота и рыбалка.
Люси Боуэн и ее три дочери занимались более тихими мероприятиями на свежем воздухе и другими домашними и общественными развлечениями. В письме, отправленном другу в июне 1854 года, Люси Боуэн вспоминает, как она провела лето в коттедже Roseland: «Всего лишь неделя с тех пор, как мы приехали сюда и обнаружили, что все выглядит действительно прекрасно — теперь мы все устроились на лето, и как быстро оно пройдет … После завтрака, каждый день, сестры и я читаем по-французски в течение часа, а затем днем, читаем Историю или что-то в этом роде .