Зонирование территорий земельных участков — функциональные и территориальные зоны Ж1, Ж2 в генеральных планах
Градостроительное зонирование определяет возможность застройки земельных участков в соответствии с утвержденным в регионе генеральным планом земельной застройки, поэтому важно понимать — в какой функциональной зоне поселения территориально находится земельный участок. О том, какие существуют виды зонирования территорий в генеральном плане, я подробно рассказываю ниже.
Что такое зонирование территории земельного участка
Территориальные зоны — это земельные территории, объединённые возможностью застройки конкретными видами объектов. На генеральном плане такие зоны выделяют цветом, а также буквенным обозначением.
Территориальные зоны детализируют функциональные зоны, то есть устанавливают градостроительные регламенты на отдельно взятых территориях, придавая каждому земельному участку правовой режим. Функциональные зоны правового режима земельных участков не устанавливают, но влияют на него косвенно именно через территориальные зоны, устанавливаемые в соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Как узнать категорию земель и вид разрешенного использования
Если назначение земельного участка соответсвует перечню объектов, которые могут быть размещены в данной зоне, то собственник участка может бесплатно изменить вид разрешенного использования.
Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону
Звонок бесплатный для всех регионов РФ
Как узнать вид зонирования земельного участка
Чтобы узнать, в какой функциональной зоне расположен земельный участок, обращаемся к карте градостроительного зонирования территории поселения. Карта градостроительного зонирования городского или сельского поселения (схема-карта функциональных зон) — это графическая часть ПЗЗ территорий поселений, в которой устанавливаются границы всех территориальных зон, включённых в генеральный план поселения.
Для этого:
- Заходим на официальный сайт поселения, на территории или вблизи которого расположен земельный участок;
- Находим на сайте раздел «Генеральный план и схема функциональных зон», либо сразу наберите в Яндексе фразу «Генеральный план и схема функциональных зон поселка Х» и перейдите по первой ссылке.
- Находим интересующий нас земельный участок на карте и запоминаем территориальную зону, в которой он расположен.
Предлагаю сразу перейти к сокращениям, которыми обозначают зонирования территорий на генплане.
Таблица видов зонирования земельных участков
| Тип зоны | Наименование зоны в действующем Генплане | Обозначение на картах | Наименование зоны в проекте изменений | Обозначение на картах |
| Жилые зоны | Зоны коллективных садоводств | Ж1 | Зона застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами (отдельно стоящими и/или блокированными), коллективных садоводств, с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием проживающего населения | 1ЖД |
| Зоны застройки отдельно стоящими и/или блокированными односемейными (индивидуальными) жилыми домами | Ж2 | |||
| Зоны малоэтажной многоквартирной жилой застройки | Ж3 | Зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием проживающего населения | 2ЖД | |
| Зоны среднеэтажной многоквартирной жилой застройки | Ж4 | Зона среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, объектов социальной и инженерной инфраструктуры | 3ЖД | |
| Зоны многоэтажной многоквартирной жилой застройки (9 этажей и выше) | Ж5 | |||
| Зоны жилой застройки на территории исторического центра Санкт-Петербурга | Ж6 | |||
| Зоны исторической жилой застройки на территории исторических пригородов Санкт-Петербурга (Пушкина, Павловска, Петергофа, Кронштадта, Ломоносова) | Ж7 | |||
| Общественно-деловые зоны | Зоны многофункциональной общественно-деловой застройки | Д1 | Зона всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны | Д |
| Зоны размещения объектов здравоохранения, культуры, среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий | Д2 | |||
| В положении о территориальном планировании не устанавливается | Д3 | Зона всех видов общественно-деловой застройки и объектов водного транспорта с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны | ДИ | |
| Производственные зоны | Зоны предприятий IV и V классов вредности (100 м и 50 м) и сопутствующих им общественно-деловых объектов | П1 | Зоны объектов производственного, транспортно-логистического, складского назначения, инженерной инфраструктуры, с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием данной зоны | ПД |
| Зоны предприятий I, II и III классов вредности | П2 | |||
| Зоны инженер-ной и транспортной инфраструктур | Зоны скоростных магистралей, дорог непрерывного движения и городских магистралей | У | Зона городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения и магистралей городского значения с включением объектов инженерной инфраструктуры | У |
| Зоны объектов городского транспорта и инженерной инфраструктуры | И1 | Зона объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов, объектов санитарной очистки с включением складских и производственных объектов | И1 | |
| Зоны объектов воздушного транспорта | И2 | Зона объектов воздушного транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны | И2 | |
| Зоны объектов железнодорожного транспорта | И3 | Зона объектов железнодорожного транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны | И3 | |
| Зоны объектов водного транспорта | И4 | Зона водного транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны | И4 | |
| Зоны сельхоз использования | Зоны сельскохозяйственных угодий, питомников и теплиц | С1 | Зоны сельскохозяйственных угодий, питомников и теплиц и производственных объектов сельскохозяйственного назначения с включением объектов производственной, социальной и инженерной инфраструктуры | С |
| Зоны производственных объектов сельскохозяйственного назначения | С2 | |||
| Рекреационные зоны: | Зоны спортивных сооружений и пляжей | Р0 | Зона спортивных сооружений и пляжей с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны | Р0 |
| Зоны лесов и лесопарков | Р1 | Зона лесов и лесопарков | Р1 | |
| Зоны зеленых насаждений общего и ограниченного пользования | Р2 | Зоны зеленых насаждений общего и зеленых насаждений ограниченного пользования с включением объектов, допустимых в соответствии с законодательством об охране зеленых насаждений, включая плоскостные спортивные сооружения | Р2 | |
| Зоны объектов отдыха и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов различного типа | Р3 | Зона объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, дачного фонда с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны | Р3 | |
| Зоны прочих зеленых насаждений | Не обозначены | Зона дворцово-парковых комплексов и исторических парков | Р4 | |
| Зона зеленых насаждений, выполняющих специальные функции с включением объектов, допустимых в соответствии с действующим законодательством | Р5 | |||
| Зоны специального назначения | Зоны кладбищ, крематориев | К1 | Зона кладбищ, крематориев с включением объектов социальной и инженерной инфраструктуры | К1 |
| Зоны складирования отходов потребления и другие подобные объекты | К2 | Зоны складирования отходов потребления с включением объектов инженерной инфраструктуры | К2 | |
| Зоны военных и иных режимных объектов | К3 | Зоны военных и иных режимных объектов с включением объектов социальной и инженерной инфраструктуры | К3 | |
| Акватории | Внутригородские акватории. | АГ | Внутригородские акватории | Не обознач. |
| Прилегающая к городу акватория Финского залива | АФ |
Выводы
- Строительные требования к той или иной зоне содержатся в градостроительных регламентах установленных ПЗЗ того или иного муниципального района. Как правило, такие регламенты прилагаются к ПЗЗ.
- По общему правилу земельный участок, находящийся в населенном пункте и с целевым назначением ЛПХ, предполагает строительство в том числе капитальных жилых строений в соответствии с регламентами установленным в ПЗЗ.
- Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами Ж-2 установлена для обеспечения формирования жилых районов из отдельно стоящих индивидуальных жилых домов и блокированных жилых домов. В состав зоны Ж-2 могут включаться территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.
- Выбор земельного участка под производственные нужды зависит от самого характера производства. Зона Ж2 предполагает характер жилой зоны из-за вероятности возникновение конфликтной ситуации с соседями. По-моему мнению более правильным под производственные нужды искать земельный участок в зоне П. Однако если вы планируете организацию такой производственной деятельности, которая не будет нарушать прав третьих лиц в жилой зоне, размещение на участке ЛПХ возможно.
Зона Ж2 предполагает характер жилой зоны из-за вероятности возникновение конфликтной ситуации с соседями. По-моему мнению более правильным под производственные нужды искать земельный участок в зоне П. Однако если вы планируете организацию такой производственной деятельности, которая не будет нарушать прав третьих лиц в жилой зоне, размещение на участке ЛПХ возможно.Зонирование территорий земельных участков — функциональные и территориальные зоны Ж1, Ж2 в генеральных планах, таблица видов зонирования © Геостарт
В целях развития и застройки площадей поселений на государственном уровне осуществляется зонирование территорий. Каждая зона, на которые делится территория, имеет свое функциональное назначение и особенности использования, соответственно каждому землепользователю просто необходимо знать ограничения в эксплуатации своего земельного участка. В данной статье мы расскажем про функциональные и территориальные зоны Ж1, Ж2 в генеральных планах и о лимитах использования земельных участков в границах таких зон.
Что такое зонирование территории земельного участка
Зонирование территории может быть функциональным и территориальным, причем второе конкретизирует первое.
Функциональные зоны устанавливаются документами территориального планирования, но коль в данной статье речь идет о жилых зонах, необходимо конкретизировать, что в данном случае в качестве такой документации выступает генеральный план населенного пункта.
К видам функциональных зон относятся: зоны городского центра, жилые, производственные, научно-образовательные, рекреационные, зоны инженерных и транспортных инфраструктур, зоны охраны среды и специального назначения.
Границы же территориальных зон определены в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), которые устанавливают градостроительный регламент для каждой такой зоны.
Градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков, находящихся в границе каждой территориальной зоны.
Т.
е. функциональные зоны лишь определяют область использования земельного участка, а вот территориальные уже детализируют как это сделать и по каким правилам (параметры возводимых строений, предельные площади застройки, отступы от границ земельного участка и т.д.).
Территориальные зоны могут быть: жилыми, общественно-деловыми, производственными, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационными, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов и иными.
Целью зонирования территории является создание благоприятной среды для проживания граждан, ограничение вредного воздействия производств, обеспечение сохранности историко-культурных объектов и рационального использования ресурсов, а также предотвращение чрезмерной концентрации населения и производств.
Как узнать вид зонирования земельного участка
Возникает резонный вопрос: как узнать вид зонирования своего земельного участка?
Органам местного самоуправление вменено законом размещать на своих официальных сайтах в сети Интернет генеральный план поселения, к которому они относятся.
Соответственно, для того чтобы узнать вид зонирования своего надела, вам необходимо зайти на официальный сайт поселения, в котором расположен земельный участок и найти раздел «Генеральный план и схема функциональных зон поселения».
Ну а далее необходимо сориентироваться, где расположен ваш земельный участок и определить в какую функциональную зону он попадает.
Таблица видов зонирования земельных участков
На просторах интернета гуляет масса таблиц видов зонирования, однако сразу хотим отметить, что существует лишь примерный состав и содержание градостроительных регламентов территориальных зон поселений. Как правило, такие таблицы честно слизаны с генпланов конкретных поселений, а значит не универсальны.
В каждом поселении, зачастую, приняты свои буквенные обозначения зон. Да, плюс минус они аналогичны, но не рекомендуем использовать подобные таблицы для определения вида зонирования своего земельного участка. Для получения достоверной информации используйте генплан именно вашего поселения.
Ниже мы приведем таблицу с примерным составом градостроительных регламентов территориальных зон поселений, который одобрен Протоколом Госстроя РФ от 10.06.1999 г. № 01-НС-15/7.
Территориальные зоны Ж1, Ж2 в генеральных планах
Обращаем ваше внимание на тот факт, что градостроительный регламент утверждается органом местного самоуправления, а это значит, что в каждом муниципальном образовании он свой. В статье приведено лишь примерное содержание градостроительного регламента.
Как вы уже поняли из представленной выше таблицы, сокращением Ж1 и Ж2 в генеральных планах поселений обозначаются жилые зоны.
Ж.1 – зона усадебных и блокированных жилых домов
На земельных участках, расположенных в границах зоны Ж.1 можно возводить: отдельно стоящие жилые дома, блокированные жилые дома, магазины торговой площадью до 40 м2.
Такие участки можно использовать для: ведения садоводства, огородничества, содержания мелкого домашнего скота, возведения хозяйственных построек, отдельно стоящих гаражей, бани, сауны, теплиц, парников, оранжерей и пр.
Особое внимание стоит уделить минимальным расстояниям от границ участка до строений. Выглядят они следующим образом:
От границ соседнего участка до: основного строения — 3 м; хозяйственных и прочих строений — 1 м; открытой стоянки — 1 м; отдельно стоящего гаража — 1 м. Причем расстояние от окон жилых помещений до хозяйственных и прочих строений, расположенных на соседних участках, должно быть не менее 6 м.
Высота зданий в зоне Ж1 должна быть следующей:
Количество надземных этажей основных строений не должно превышать двух (правда с возможностью использования мансардного этажа), высота основных строений от уровня земли не должна превышать 13,6 м, а вспомогательных — 7 м.
Ж.2 — зона многоквартирных жилых домов до трех этажей
На земельных участках, расположенных в границах зоны Ж.2 можно возводить: жилые дома, блокированные жилые дома, многоквартирные жилые дома не выше трех этажей; библиотеки; аптеки площадью до 20 м2, магазины площадью до 60 м2, детские сады и школы, общепит, медицинские учреждения, парикмахерские.
Такие участки можно использовать для: ведения садоводства, огородничества, содержания мелкого домашнего скота, возведения хозяйственных построек, отдельно стоящих, встроенных и подземных гаражей, бани, сауны, теплиц, парников, оранжерей и пр.
Минимальные расстояния от границ участка до строений полностью аналогичны требованиям зоны Ж.1.
Высота зданий в зоне Ж2 должна быть следующей:
Количество надземных этажей основных строений не должно превышать трех (правда с возможностью использования мансардного этажа), высота основных строений от уровня земли не должна превышать 16 м, а вспомогательных – 7 м.
Настоятельно рекомендуем изучить градостроительный регламент зоны, в которой находится ваш земельный участок, поскольку последствия его нарушения приведут к проблемам, связанным с распоряжением и легализацией недвижимости.
автор Ламонова Екатерина |
земельный участок, кадастр, планирование
ЗК РФ Статья 85.
Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий \ КонсультантПлюс- Главная
- Документы
- Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий
Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу
«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 14.07.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 13.10.2022)
ЗК РФ Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 85 ЗК РФ
Арбитражные споры:
— Налоговый орган доначислил земельный налог из-за претензий к применению льготной ставки, установленной для сельскохозяйственных земель
— Налоговый орган доначислил земельный налог из-за претензий к примененной налогоплательщиком кадастровой стоимости
— Заявитель хочет изменить категорию или вид разрешенного использования земельного участка
Споры в суде общей юрисдикции:
— Покупатель хочет обязать продавца заключить договор купли-продажи земельного участка, на котором расположены принадлежащие покупателю объекты недвижимости
1.
В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) жилым;
2) общественно-деловым;
3) производственным;
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационным;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 215-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
7. Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
8. Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.
9. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
10. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 — 100 настоящего Кодекса.
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
11. Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах — земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, — используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.
(в ред. Федеральных законов от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
(в ред. Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Комментарии к статье
Что такое земли (территории) общего пользования и каковы особенности их использования
ЗК РФ, Статья 84. Установление, изменение границ населенных пунктов ЗК РФ, Статья 86. Утратила силу
Ст. 85 ЗК РФ. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий
Зонирование и планирование землепользования
Зонирование – это инструмент контроля планирования для регулирования застроенной среды и создания функциональных рынков недвижимости. Это достигается путем деления земли, которая составляет уставную территорию местного органа власти, на участки, разрешающие конкретное использование земли на определенных участках для формирования планировки поселков и городов и обеспечения различных типов развития. Зонирование имеет относительно короткую историю как инструмент планирования землепользования.
Он определяет расположение, размер и использование зданий, а также определяет плотность городских кварталов (City of New York 2015a).
Зачем необходимо зонирование?
Целью зонирования является предоставление местным и национальным органам власти возможности регулировать и контролировать рынки земли и недвижимости для обеспечения взаимодополняющих видов использования. Зонирование также может дать возможность стимулировать или замедлять развитие в определенных областях.
Процесс планирования и зонирования в разных странах мира осуществляется по-разному и контролируется разными уровнями власти. Чаще всего местные органы власти, такие как муниципалитет или округ, контролируют зонирование (как в Австралии или США), тогда как в других случаях зонирование осуществляется на государственном или национальном уровне (как во Франции или Германии). Иногда зонирование регулируется комбинацией двух подходов. Помимо этого непосредственного контроля, часто используются дополнительные правила, влияющие на зонирование, такие как наложения схем планирования в Австралии или оценки воздействия в Германии.
Что представляет собой постановление о зонировании?
Положение о зонировании обычно разрабатывается в форме постановления о зонировании, которое представляет собой текст, определяющий землепользование конкретных кварталов и даже каждого отдельного участка в пределах городского квартала. Правила зонирования включают спецификации, касающиеся размера участка, плотности или объема, высоты и коэффициента площади пола (FAR). Постановление о зонировании представляет собой официальную категоризацию политики землепользования, применимую к земле в пределах муниципалитета. Он также устанавливает правовую основу. Постановление о зонировании устанавливает разрешенные виды землепользования и различает различные типы землепользования. Кроме того, это гарантирует, что несовместимые виды землепользования не будут расположены рядом друг с другом. Правила также определяют неудачи и могут способствовать повышению безопасности и устойчивости города, устанавливая ограничения на строительство в поймах и водно-болотных угодьях.
Постановление о зонировании часто также содержит информацию, касающуюся необходимости получения разрешения на планирование для изменения использования или предложения по застройке, раздела земли, строительства новых зданий и других изменений в земле (Правительство штата Виктория, 2008 г.).
Постановления о зонировании обычно состоят из районов зонирования и наложений. Например, в Нью-Йорке есть три района зонирования: жилой, коммерческий и производственный. Затем каждый из этих районов делится на ряд жилых, коммерческих и производственных районов с низкой, средней и высокой плотностью населения. Наложения зонирования — это районы зонирования специального назначения, которые предназначены для стимулирования определенного набора условий и результатов на участке. Они адаптированы к конкретным потребностям определенных районов. Например, коммерческая надстройка может быть разрешена на жилом блоке для обеспечения розничной торговли на первом этаже соседних домов. Наложения также могут налагать ограничения по высоте или другие физические ограничения, чтобы определенным образом формировать застроенную среду или защищать исторические особенности или виды на набережную.
Большинство правил зонирования также устанавливают требования к FAR застройки, которые часто различаются от местности к местности. «Коэффициент площади пола является основным общим правилом, регулирующим размер зданий. FAR — это отношение общей площади этажа здания к площади его зонирующего участка» (City of New York 2015a). FAR описывает интенсивность использования сайта, а не высоту или покрытие сайта. В Нью-Йорке «каждый район зонирования имеет FAR, который при умножении на площадь участка зонирования дает максимально допустимую площадь пола на этом участке зонирования. Например, на зонированном участке площадью 10 000 квадратных футов в районе с максимальным значением FAR, равным 1,0, площадь зонирующего участка не может превышать 10 000 квадратных футов» (City of New York 2015b).
Можно ли изменить правила зонирования?
Постановление о зонировании представляет собой правовую основу, но оно также должно быть достаточно гибким, чтобы приспосабливаться и направлять развитие.
Поправки могут быть внесены для изменения его как местными властями, так и общественностью. Поправка обычно вносится, чтобы «достичь желаемого результата планирования или поддержать новое направление политики» (Правительство штата Виктория, 2008 г.). Как таковой, он должен иметь ценность для планирования и соответствовать будущим стратегическим направлениям местного самоуправления. Поправки к зонированию особенно важны в проектах восстановления городов, поскольку правительства могут использовать их для увеличения объема застройки, позволяющей застройке быть прибыльной и достаточно привлекательной для частного сектора (см. главу 1). В большинстве случаев требуется либо поправка к тексту о зонировании (изменение правил зонирования), либо поправка к карте зонирования (изменение обозначения зонирования), чтобы разрешить конкретную застройку в определенном месте или конфигурации, что в настоящее время не разрешено.
Внесение изменений или запрос на внесение изменений — непростая процедура.
Действительно, это имеет серьезные последствия для планирования и повлияет на более широкое сообщество, потому что «меняет способ использования или развития земли во всем районе». Внесение поправок в большинство схем планирования также является строгим процессом, часто требующим одобрения правительства или городского совета более высокого уровня. Однако в некоторых менее устоявшихся процессах или структурах планирования поправки могут использоваться чаще для достижения результата планирования.
Как можно использовать зонирование в качестве инструмента для стимулирования участия частного сектора в возрождении городов?
В дополнение к трем основным категориям (жилые, коммерческие, производственные) инструментарий зонирования включает дополнительные правила, касающиеся конкретных типов застройки, а также дизайна и качества общественных пространств. Некоторые инициативы позволяют модифицировать основные правила при разработке крупных участков, в то время как другие настраивают те же самые правила для решения проблем в районах с низкой плотностью населения или конкретных проблем и возможностей проектов развития на набережной.
Проекты восстановления городов обычно разрабатываются на больших участках земли, которые охватывают несколько районов зонирования и наложений. Чтобы обеспечить лучшее планирование участка и взаимосвязь между зданиями и открытыми пространствами, местное правительство может смягчить базовое регулирование зонирования, чтобы обеспечить более последовательное планирование участка для всех участков и кварталов. Кроме того, чтобы стимулировать интерес частного сектора к застройке, правительство может разрешить передачу и слияние прав на застройку. В качестве альтернативы, он может уточнить другие правила, чтобы обеспечить более высокую плотность застройки в обмен на какую-либо форму общественного блага, например, общественные места, финансируемые из частных источников, или инклюзивное жилье. В этом случае в правила зонирования вносятся поправки, чтобы обеспечить большую плотность в обмен на финансируемые из частных источников общественные пространства или доступные единицы жилья в жилом комплексе (см.
главу 1).
Стремление к более доступному жилью привело к призывам к инклюзивному зонированию, которое считается привлекательным, поскольку за него платят застройщики, и оно обеспечивает экономическую интеграцию. Однако доступное жилье, создаваемое инклюзивным зонированием, требует дорогостоящих субсидий (Barro 2014). Полное обсуждение инклюзивного зонирования см. в разделе о социальных последствиях в главе 3. Во всех городах, рассматриваемых в этом томе, имеются хорошо разработанные правила зонирования. Например, эволюция регулирования зонирования в Ахмадабаде кратко изложена во вставке.
Эволюция правил зонирования в Ахмадабаде, Индия
Зонирование: О зонировании — Часто задаваемые вопросы по зонированию
Вы можете быстро и легко определить зональное обозначение вашей собственности с помощью нашего онлайн-инструмента ZoLa (приложение для зонирования и землепользования). Вы можете найти всю соответствующую информацию о зонировании, указав адрес или номер квартала и участка рассматриваемой собственности.
После того, как вы нашли свою собственность с помощью ZoLA, щелкните гиперссылку для вашего обозначения зонирования. Это приведет вас к обзору, описывающему типы зданий, которые вы можете построить в своем районе зонирования.
Если ваша собственность имеет как обозначение R, так и обозначение C1 или C2, то ваша собственность находится в так называемом «коммерческом наложении». Это означает, что вы можете построить жилое здание с коммерческими помещениями на первом этаже (или, в некоторых случаях, с двумя коммерческими этажами). Другие типы комбинаций часто возникают, когда собственность пересекает границу района зонирования. Специальные правила в статье VII, глава 7 объясняют, как определить, какая высота, отступ, площадь пола и правила использования применяются к вашей собственности.
Как правило, нет. Любое новое разрешение на строительство, поданное после изменения зонирования, должно соответствовать правилам зонирования, действующим на тот момент. Однако после изменения зонирования любое существующее здание, построенное на законных основаниях, считается «дедовским» и получает особые права на ремонт и восстановление в случае повреждения или разрушения.
См. Статью V Постановления о зонировании для получения дополнительной информации о повреждении и разрушении существующих устаревших зданий (называемых «несоответствующими» и «несоответствующими») зданиями.
Возможны отклонения от существующего зонирования. Заявки на отклонение рассматриваются Городским советом по стандартам и апелляциям (BSA). Владельцы недвижимости, добивающиеся отклонения, должны продемонстрировать наличие «практических трудностей или ненужных трудностей», с которыми они сталкиваются при соблюдении правил зонирования. См. Статью VII, Главу 2 Постановления о зонировании, чтобы узнать о правилах, применимых к отклонениям, или свяжитесь с BSA, чтобы узнать больше.
Возможны отклонения от существующего зонирования. Заявки на отклонение рассматриваются Городским советом по стандартам и апелляциям (BSA). Владельцы недвижимости, добивающиеся отклонения, должны продемонстрировать наличие «практических трудностей или ненужных трудностей», с которыми они сталкиваются при соблюдении правил зонирования.
См. Статью VII, Главу 2 Постановления о зонировании, чтобы узнать о правилах, применимых к отклонениям, или свяжитесь с BSA, чтобы узнать больше.
FAR определяет, какую площадь вы можете иметь в своем здании относительно размера вашего участка. Обратите внимание, что это не всегда эквивалентно количеству этажей, которые вы можете построить. FAR можно использовать на сайте несколькими способами. Вы можете узнать, посетив Глоссарий DCP.
Количество жилых единиц, разрешенных на любом участке, регулируется зонированием. (Другие нормативные акты, такие как Строительный кодекс Нью-Йорка и Закон штата Нью-Йорк о многоквартирных домах, также регулируют размер и форму жилых единиц.) Метод расчета максимального количества единиц объясняется в разделах 23–22 Постановления о зонировании.
Да. При строительстве жилого дома в районе с R1 по R5 необходимо предусмотреть два парадных двора, по одному на каждой улице. (В районе R1-2 один передний двор должен быть 20 футов, другой — 15.
В районе R3 один передний двор должен быть не менее 10 футов.) Для прямоугольного участка два других двора будут считаться боковыми дворами. (не задние дворы), один из которых должен быть не менее 20 футов в глубину. Для других типов зданий обратитесь в службу поддержки по зонированию для получения дополнительной информации.
Да. Если оно расположено в требуемом боковом или заднем дворе, то конструкция не должна превышать 10 футов в высоту. Гаражи и сараи не допускаются во дворах. Если он расположен где-либо еще на вашей территории, то он должен соответствовать основным требованиям по высоте, отступу и площади пола в вашем районе.
Строительные нормы и правила регулируют высоту заборов. Как правило, в жилых районах максимальная высота забора, возводимого вдоль линии фронта, составляет четыре фута над уровнем земли. Максимальная высота забора вдоль боковой или задней линии участка составляет шесть футов. В большинстве случаев заборы считаются разрешенными препятствиями.
Нет требований к зонированию в отношении материала или ориентации забора.
Если вы проживаете в жилом районе, вы можете преобразовать первый этаж своего здания в «общественное сооружение» — это может включать широкий спектр некоммерческих целей, таких как школы или молитвенные дома, а также а также арендаторы, связанные с медициной, такие как кабинеты врача или дантиста. (См. Раздел 22-00.) Однако розничные или другие коммерческие арендаторы разрешены только в коммерческих районах.
Да, но есть ограничения. Раздел 12-10 Постановления о зонировании определяет «домашние занятия» и ограничивает их до 25% от размера дома или 500 квадратных футов, в зависимости от того, что меньше. Домашние предприятия могут продавать только товары, произведенные на месте, и не должны влиять на характер жилого района. Кроме того, следующие виды бизнеса не разрешены в качестве домашних занятий: рекламные агентства или агентства по связям с общественностью, парикмахерские, салоны красоты, конюшни или питомники животных, офисы электролиза, офисы или мастерские декораторов интерьера, офтальмологические аптеки, агентства недвижимости или страховые офисы, конторы биржевых маклеров или ветеринарные конторы.
Нет. Все новые здания и изменения в существующих зданиях должны соответствовать действующим правилам зонирования, даже если многие близлежащие здания появились до изменения зонирования, и даже если изменение зонирования было произведено совсем недавно.
Найдите свою недвижимость с помощью нашей онлайн-базы данных ZoLa. Затем в разделе «Зонирование и землепользование» включите «Поправки к карте зонирования». Области, которые были изменены с 2002 года, будут выделены; нажмите на выделенную область для получения более подробной информации.
Изменения в зонировании могут быть предложены частными лицами, городскими органами или выборными должностными лицами. Предлагаемые изменения должны иметь смысл землепользования в контексте окружающего использования и существующих обозначений зонирования. Изменения зонирования проходят через Единый процесс обзора землепользования (ULURP). Этот процесс включает обзор и рекомендации соответствующего(их) совета(ов) сообщества и президента района.
Комиссия по городскому планированию и, в конечном итоге, городской совет решают, одобрять ли изменение зонирования. Общественные советы и Комиссия по городскому планированию обязаны проводить общественные слушания, и у президента района и городского совета есть возможность сделать это.
Некоторые виды землепользования не разрешены по закону и требуют рассмотрения Градостроительной комиссией. Эти действия относятся к категории специальных разрешений или разрешений. Некоторые более ограниченные специальные разрешения рассматриваются другим агентством, Советом по стандартам и апелляциям.
Проверьте ZoLa, чтобы узнать, находится ли ваша собственность в жилом, коммерческом или производственном районе. Чтобы определить, какие знаки разрешены в вашем районе зонирования, а также правильное расположение и размер знаков, а также возможность их освещения или мигания, обратитесь к следующим разделам Постановления о зонировании в:
Жилые районы: 22-30
Коммерческие районы: 32-60
Производственные районы: 42-50
Для получения информации о специальных разрешениях, выданных Комиссией по городскому планированию с 1977 года, посетите наш онлайн-портал заявок на зонирование (ZAP).
Если здание было построено до 1977 года и, возможно, получило специальное разрешение до этой даты, свяжитесь с отделом зонирования по телефону (212) 720-3325.
Список отчетов Комиссии по городскому планированию с 1938 года по настоящее время также доступен в базе данных, с возможностью поиска по полям, включая район сообщества, дату голосования и номер ULURP.
E-обозначение собственности означает, что собственность была предметом действия по зонированию или изменения зонирования и что к собственности относятся экологические требования, связанные с возможным воздействием воздуха, шума или опасных материалов. Эти потенциальные экологические условия должны быть устранены до того, как объект можно будет реконструировать в соответствии с новым зонированием. Для получения дополнительной информации посетите нашу страницу E-Designation «Часто задаваемые вопросы».
Официальное письмо-подтверждение зонирования (ZVL) может быть предоставлено нашим отделом зонирования за плату в размере 110 долларов США за каждое письмо.
Чтобы запросить ZVL, пожалуйста, заполните онлайн-форму по следующему адресу: https://forms.gle/D7yZmWdw6bZWAPd29
В дополнение к заполнению онлайн-формы чек на 110 долларов США , выписанный на » Департамент городского планирования Нью-Йорка» необходимо подавать для каждого запроса. Пожалуйста, укажите район, квартал и участок для запроса в строке памятки чека. Чек необходимо отправить по почте:
Департамент городского планирования г. Нью-Йорка
ATTN: ПИСЬМО О ПРОВЕРКЕ ЗОНИРОВАНИЯ
120 Broadway, 31st Floor
New York, NY 10271
Пожалуйста, подождите 10 рабочих дней с момента получения платежа для выдачи письма о подтверждении зонирования.
Пожалуйста, свяжитесь с сотрудником DCP FOIL Венди Найлз по телефону (212) 720-3208.
Обратитесь в отдел проверки землепользования DCP по телефону (212) 720-3370.
Это простой расчет, требующий от вас вычесть площадь вашего существующего здания из максимально допустимой площади пола, разрешенной в вашем районе.
(Например, на участке площадью 10 000 квадратных футов в районе, допускающем 4,0 FAR, максимальная разрешенная площадь пола будет составлять 40 000 квадратных футов. Если существующее здание на этом участке содержит 15 000 квадратных футов, то 25 000 квадратных футов смогут быть перенесены.) Обратите внимание, что площади существующих зданий, указанные в ZoLA, являются приблизительными. Архитектор может помочь вам рассчитать точную площадь пола, содержащуюся в вашем здании.
Передача прав на застройку (известная как продажа «прав на эфир») регистрируется путем подачи декларации в городской реестр. Вы можете найти записи об имуществе, включая такие декларации, в онлайн-базе данных Министерства финансов ACRIS.
Как правило, Отдел зонирования не предоставляет письменных пояснений или интерпретаций положений о зонировании, не рассматривает и не дает рекомендаций по конкретным предложениям по развитию. В случаях, когда текст является расплывчатым или неполным, вопросы могут быть решены путем определения Группой толкования зонирования Департамента.
Пожалуйста, обращайтесь в службу поддержки зонирования с запросами на интерпретацию.
Эта информация доступна на ZoLa в разделе «Исторические районы» в разделе «Поддержка уровней зонирования». Дополнительную информацию о достопримечательностях и исторических районах можно получить в Комиссии по сохранению достопримечательностей по телефону (212) 669-7700.
Чтобы определить, можете ли вы подать заявку на получение разрешения на открытие уличного кафе, посетите ZoLa и нажмите «Уличные кафе» в разделе «Поддержка уровней зонирования». Если вам нужна дополнительная помощь, позвоните в службу поддержки по зонированию по телефону (212) 720-3291. Чтобы получить фактическое разрешение, вам необходимо связаться с Департаментом по делам потребителей по телефону (212) 504-4115.
Общественные объекты разрешены в большинстве жилых и коммерческих районов по закону, а в других — по специальному разрешению. Определите конкретный район зонирования вашего квартала, посетив ZoLa. Как только вы узнаете свой конкретный район зонирования, вы можете найти правила использования для жилых районов в разделе 22-10, коммерческих районов в разделе 32-10 и производственных районов в разделе 42-10.
Все жалобы, включая жалобы на шум, следует направлять по телефону 311.
Департамент городского планирования не обеспечивает зонирование. Обратитесь в Департамент строительства.
Машины не могут парковаться на тротуаре в любое время. Свяжитесь с Департаментом транспорта, если вы хотите подать жалобу.
Установка новых бордюров потребует, чтобы места соответствовали правилам зонирования. Правила обрезания бордюров в жилых районах могут различаться, в то время как в коммерческих и производственных районах, как правило, разрешено срезание бордюров при условии, что они не расположены в пределах 50 футов от перекрестка. Обратитесь в службу поддержки по зонированию за помощью в отношении требований к зонированию новых бордюров. Для получения дополнительной информации о том, как получить необходимые разрешения, нажмите здесь.
Часто это не проблема зонирования. Обычная ситуация такова, что два соседа заключили неофициальное соглашение о совместном использовании подъездной дороги между их двумя домами.
Если это соглашение не было записано в акте на вашу собственность путем обозначения сервитута, ваш сосед имеет право возвести забор на границе своей собственности. Вы можете связаться с адвокатом, чтобы проверить дело, или, если вы все еще подозреваете, что забор является незаконным, вы можете связаться с Департаментом строительства, чтобы запросить визит инспектора.
Если на ваш вопрос нет ответа в FAQ, обратитесь в службу поддержки по зонированию.
Зонирование: Руководство по районам — Жилые районы — R6 — R6A — R6B
Районы зонирования R6 широко представлены в застроенных районах со средней плотностью населения в Бруклине, Квинсе и Бронксе. Характер районов R6 может варьироваться от кварталов с разнообразным сочетанием типов зданий и высот до крупномасштабных застроек типа «башня в парке», таких как Ravenswood в Квинсе и Homecrest в Бруклине. Разработчики могут выбирать между двумя наборами оптовых правил. Правила стандартного фактора роста, введенные в 1961, производить небольшие многоквартирные дома на небольших участках зонирования, а на больших участках — высотные здания, отстоящие от улицы.
Необязательные правила качественного жилья создают здания с большим охватом участков в пределах высоты, которая часто отражает масштаб старых многоквартирных домов, построенных до 1961 года в этом районе.
Правила R6
Правила фактора высоты
Здания, построенные в соответствии с правилами фактора высоты, часто представляют собой высокие здания, расположенные в стороне от улицы и окруженные открытым пространством и парковкой на территории. Коэффициент площади пола (FAR) в районах R6 колеблется от 0,78 (для одноэтажного дома) до 2,43 при типовой высоте 13 этажей; коэффициент открытого пространства (OSR) колеблется от 27,5 до 37,5. Как правило, чем больше открытого пространства, тем выше здание. На схеме, например, 81% участка зонирования с 13-этажным зданием должно быть открытым пространством (2,43 FAR × 33,5 OSR). Таким образом, максимальное соотношение площади пола достижимо только в том случае, если участок зонирования достаточно велик, чтобы вместить практическую площадь здания, а также необходимое количество открытого пространства.
Для зданий с коэффициентом высоты нет ограничений по высоте, хотя они должны быть установлены в плоскости экспозиции неба, которая начинается на высоте 60 футов над линией улицы и затем наклоняется внутрь над зонирующимся участком.
Внеуличная парковка обычно требуется для 70 процентов жилых единиц здания, но требования ниже для жилых единиц с ограниченным доходом (IRHU) и дополнительно изменяются в определенных областях, например, в транзитной зоне и центральном районе Манхэттена. или для участков менее 10 000 квадратных футов. От парковки можно отказаться, если требуется пять или меньше мест.
Положения о качественном жилье
Brooklyn Heights, Brooklyn
В соответствии с дополнительными правилами о качественном жилье строятся здания с большим охватом участков, расположенные на линии улицы или рядом с ней. Ограничения по высоте гарантируют, что эти здания часто более совместимы со старыми зданиями по соседству. В качестве стимула для застройщиков выбрать вариант «Качественное жилье» за пределами Manhattan Core, для зданий на широкой улице или в пределах 100 футов от нее разрешено большее соотношение площади пола и, следовательно, большее количество квартир, чем это разрешено правилами коэффициента высоты.
FAR 3.0; максимальная высота основания до уступа составляет 65 футов с максимальной высотой здания 75 с подходящим цокольным этажом (70 футов без). На узкой улице (за пределами 100 футов широкой улицы) максимальное значение FAR составляет 2,2; максимальная высота основания до спада составляет 45 футов с максимальной высотой здания 55 футов. Территория между уличной стеной здания и уличной линией должна быть озеленена, а здания должны иметь внутренние удобства для жильцов в соответствии с Программой качественного жилья.
Для зданий, участвующих в Программе инклюзивного жилья, или для зданий, в которых предусмотрены определенные удобства для пожилых людей, доступны более высокие максимальные FAR и высоты.
Внеуличная парковка, как правило, требуется для 50 процентов жилых единиц здания, но требования ниже для жилых единиц с ограниченным доходом (IRHU) и дополнительно изменяются в определенных областях, например, в транзитной зоне и центре Манхэттена, или для участков менее 10 000 кв.
От парковки можно отказаться, если требуется пять или меньше мест.
Williamsburg, Brooklyn
R6A — это контекстуальный район, в котором действуют обязательные правила качественного жилья. Эти правила предусматривают большой охват земельных участков, шести-восьмиэтажные многоквартирные дома, расположенные на линии улицы или рядом с ней. Районы R6A, разработанные для совместимости со старыми зданиями в районах со средней плотностью населения, нанесены на карту в Бронксе, Бруклине и Квинсе. Части Кингсбриджа в Бронксе и Вильямсбурга в Бруклине являются типичными районами R6A.
Коэффициент полезной площади (FAR) в районах R6A составляет 3,0. Выше минимальной высоты основания в 40 футов здание должно отступать не менее чем на 10 футов на широкой улице и на 15 футов на узкой улице, прежде чем подняться до максимальной высоты 70 футов или 75 футов, если предусмотрен соответствующий цокольный этаж. Чтобы сохранить традиционный городской пейзаж, уличная стена нового здания не может быть ближе к линии улицы, чем любая соседняя уличная стена, но не должна быть дальше 10 футов.
Участок между уличной стеной здания и уличной линией должен быть озеленен. Здания R6A должны иметь внутренние удобства для жильцов в соответствии с Программой качественного жилья.
Для зданий, участвующих в Программе инклюзивного жилья, или для зданий, в которых предусмотрены определенные удобства для пожилых людей, доступны более высокие максимальные FAR и высоты.
Внеуличная парковка обычно требуется для 50 процентов жилых единиц здания, но требования ниже для жилых единиц с ограниченным доходом (IRHU) и дополнительно изменяются в определенных областях, например, в транзитной зоне и центральном районе Манхэттена. или для участков менее 10 000 квадратных футов. От парковки можно отказаться, если требуется пять или меньше мест. Парковка вне улицы перед зданием запрещена.
Правила R6A
Bedford Stuyvesant, Brooklyn
Районы R6B часто представляют собой традиционные районы с рядными домами, которые сохраняют масштаб и гармоничный городской пейзаж кварталов с четырехэтажными пристроенными зданиями, построенными в 19 веке.
Многие из этих домов расположены в стороне от улицы с крыльцами и небольшими передними двориками, которые типичны для бруклинских «коричневых» районов, таких как Парк-Слоуп, Боэрум-Хилл и Бедфорд-Стайвесант.
Коэффициент площади пола (FAR), равный 2,0, и обязательные правила качественного жилья также распространяются на многоквартирные дома аналогичного четырех- и пятиэтажного масштаба. Базовая высота нового здания до спада должна составлять от 30 до 40 футов, а максимальная высота составляет 50 футов. Для зданий, обеспечивающих соответствующий цокольный этаж, максимальная высота основания и общая высота увеличиваются на пять футов. Бордюры запрещены на зонирующих участках с фасадом менее 40 футов. Уличная стена нового здания на любом участке шириной до 50 футов должна быть такой же глубины, как одна соседняя уличная стена, но не глубже другой. Здания должны иметь внутренние удобства для жильцов в соответствии с Программой качественного жилья.
Более высокие максимальные FAR доступны для зданий, участвующих в программе инклюзивного жилья или в которых есть определенные удобства для пожилых людей.