Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения \ КонсультантПлюс

Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

(в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 12

— Заявитель не согласен с отказом или приостановлением регистрации обременения сельскохозяйственной земли

1. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2010 N 435-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание, отказ от права собственности на земельную долю или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 настоящего Федерального закона, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2010 N 435-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. Отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в орган регистрации прав. Право собственности на земельную долю прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. Одновременно возникает право собственности на данную земельную долю у городского округа, городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка, от права собственности на земельную долю которого осуществлен отказ, либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории у муниципального района.

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

3. Предусмотренные настоящей статьей сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально.

4. В течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.

В случае, если никто из указанных в настоящем пункте лиц не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей при условии ненарушения при этом требований к образуемым земельным участкам.

(п. 4 введен Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ)

5. В случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется.

(п. 5 введен Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ)

Земельная доля — k.slobodsk

 

«Понятие земельная доля определено статьей 15 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон №101-ФЗ), согласно которой земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Закона №101-ФЗ, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены статьей 12 Закона №101-ФЗ. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.  В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных статьями 12,13,14 Закона №101-ФЗ.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Сделка по отчуждению земельной доли не подлежит обязательному нотариальному удостоверению в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается. Исключение из данного правила — продажа с публичных торгов и случаи изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка, по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по вышеизложенным правилам. Следует обратить внимание, что сделка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, является ничтожной.

Документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, является документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля.

Наличие зарегистрированного договора аренды земельного участка не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю в составе данного земельного участка.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регламентируется статьей 12 Закона №101-ФЗ.

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных Законом №101-ФЗ.

Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное».

Другие материалы в этой категории: « Информация для собственников земельных участков Мошенники »

Земли сельскохозяйственного назначения.

Земли сельскохозяйственного назначения в настоящее время представляют собой наибольшую ценность, так как, с одной стороны, являются объектами недвижимого имущества, а с другой стороны, включают в себя наиболее продуктивные участки земельного фонда. Особенностью данной категории земель является необходимость их использования исключительно в соответствии с целевым назначением.

Многие граждане Российской Федерации давно стали собственниками земельных долей в результате реорганизации сельскохозяйственных предприятий. Но, как показывает практика, до сих пор граждане, желающие реализовать свое право собственности на земельную долю, сталкиваются с серьезными трудностями.

У многих правообладателей, обратившихся в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, возникают вопросы по поводу возможностей распорядиться своей земельной долей.

Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлены Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Как известно, граждане — бывшие члены колхозов, работники совхозов, пенсионеры этих хозяйств, некоторые работники социальной сферы на селе получили в ходе реорганизации колхозов и совхозов право общей собственности на земельные участки, ранее принадлежавшие колхозам и совхозам.

Понятие земельной доли даётся в статье 15 Закона об обороте: «Земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения».

За годы реформ перечень прав граждан по распоряжению земельными долями постоянно уточнялся и расширялся.

В настоящее время принципиальное значение при определении порядка совершения сделки с земельной долей имеет установление случаев ее совершения без выдела доли в натуре. В частности, без выдела доли возможно:

1) завещание земельной доли по усмотрению собственника. Порядок оформления завещания является общим и регламентирован нормами гражданского законодательства. Круг потенциальных наследников в данном случае не может быть ограничен. Наследодатель самостоятельно принимает решение о распределении наследственной массы;

2) отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При государственной регистрации отказа от права на земельную долю необходимо предоставить правоустанавливающие документы, за исключением случаев, когда право собственности на такую долю уже было зарегистрировано. Право собственности на земельную долю прекращается с даты государственной регистрации. В качестве единственного субъекта, приобретающего право собственности на земельную долю, в отношении которой совершен и зарегистрирован отказ собственника, закон определяет соответствующее муниципальное образование. Тем самым отказная доля переходит в муниципальную собственность. Иные формы собственности в данном случае не предусмотрены.

3) внесение земельной доли в уставный капитал юридического лица. В качестве одной из особенностей данной сделки можно выделить ограниченный круг субъектов. Учитывая, что речь в данном случае идет о землях сельскохозяйственного назначения, приоритетным является сохранение целевого назначения земельной доли. В этой связи доля может быть внесена в качестве вклада в уставный капитал лишь сельскохозяйственной организации, то есть такого юридического лица, деятельность которого направлена на целевое использование сельскохозяйственных земель;

4) доверительное управление земельной долей представляет собой наиболее эффективный вид распоряжения своим правом на землю. Он позволяет сохранить право собственности на долю, не осуществляя при этом фактическое ее использование. Следует заметить, что в данном случае действует общее требование по ограничению круга доверительных управляющих. В данном качестве могут выступать сельскохозяйственные организации, граждане — члены крестьянского (фермерского) хозяйства или другие участники долевой собственности;

5) продажа земельной доли — наиболее распространенный вид сделок с землей. В рамках соблюдения общего требования о сохранении целевого назначения земельной доли действующее законодательство ограничивает круг субъектов, которым она может быть продана. В соответствиии с п.1 ст. 12 Закона об обороте, земельная доля может быть продана лишь другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности;

6) дарение земельной доли характеризуется теми же особенностями, что и купля-продажа.

Перечень сделок с земельными долями является закрытым, то есть для заключения иных предусмотренных гражданским законодательством видов сделок необходим выдел земельной доли в натуре.

Таким образом, в случае государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю вследствие ее продажи, дарения или внесения в уставный (складочный) капитал одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно необходимо представить документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли (документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля). Представление этих документов не требуется, если право собственности лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В отношении преимущественного права покупки, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, необходимо отметить, что в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется. Данная норма предусмотрена п. 2 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Хочется обратить особое внимание собственников земельных долей на то, что в результате изменений в закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, принятых в 2010 году, появилось такое понятие, как «невостребованная земельная доля». Невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. Значительная часть таких невостребованных долей — это случаи, когда собственники умерли, а их наследники живут в городе и не собираются каким-либо образом ни участвовать в управлении земельным участком, находящимся в общей собственности дольщиков, ни распоряжаться своей долей При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не могут быть признаны невостребованными земельными долями по вышеуказанному основанию.

В результате основным правовым методом решения проблемы невостребованных земельных долей стало их обращение в муниципальную собственность путем придания им статуса невостребованных на общем собрании дольщиков, инициированном органом местного самоуправления (если оно не состоится, то список таких долей этот орган утверждает самостоятельно) и последующего судебного решения. Таким образом, вступившая в силу в 2011 г. ст. 12.1 Закона об обороте сельхозземель позволяет признать в качестве невостребованных следующие земельные доли: а) принадлежащие на праве собственности гражданину, не передавшему долю в аренду или не распорядившемуся ею иным образом в течение трех и более лет подряд; б) сведения о собственнике которых не содержатся в решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий; в) собственник которых умер, и отсутствуют наследники.

Ведущий специалист-эксперт Межмуниципального отдела по Ковылкинскому, Кадошкинскому и Инсарскому районам Управления Росреетра по Республике Мордовия Г.В. Нифатова

Регистрация сельскохозяйственных угодий: Программа защиты сельскохозяйственных угодий: Отдел развития сельскохозяйственных ресурсов: Maine ACF

DACF Главная → Бюро и программы → Бюро сельского хозяйства → Отдел развития сельскохозяйственных ресурсов → Защита сельскохозяйственных угодий → Регистрация сельскохозяйственных угодий

На этой странице:

• О регистрации сельскохозяйственных угодий
• Как зарегистрировать сельскохозяйственные угодья
• Как перерегистрировать сельскохозяйственные угодья
• Отзыв регистрации сельскохозяйственных угодий

---

О регистрации сельскохозяйственных угодий

В 1988 году Законодательное собрание штата Мэн приняло программу добровольной регистрации сельскохозяйственных угодий, направленную на защиту возможности фермеров заниматься общей сельскохозяйственной деятельностью с минимальным потенциалом причинения вреда своим соседям. Законодательство предусматривает соглашения с сельскохозяйственными угодьями, зарегистрированными в местных органах власти. Владельцы сельскохозяйственных угодий должны сообщать прилегающим объектам и общественности об ограничениях на определенные виды застройки на прилегающих землях в непосредственной близости от активных сельскохозяйственных работ.

Любой владелец сельскохозяйственных угодий, решивший зарегистрировать свои сельскохозяйственные угодья после 1 июля 2012 г., может запретить несовместимое использование в пределах 50 футов от зарегистрированных сельскохозяйственных угодий.

• Несовместимое использование означает строительство новых колодцев, источников питьевой воды или водозаборных пунктов. Например, если поле зарегистрированных сельскохозяйственных угодий находится в 20 футах от границы собственности, владельцу (владельцам), примыкающим к земле, будет запрещено устанавливать любые новые колодцы, родники с питьевой водой или точки водозабора в пределах 30 футов от этой границы. линия.
• Непоследовательная застройка или использование  означает строительство жилых зданий, установку любых новых колодцев, источников питьевой воды или точек водозабора, строительство школьных зданий и любых игровых площадок, спортивных площадок или других школьных объектов, предназначенных для использования детьми поблизости школьных зданий, коммерческих заведений, раздающих или продающих продукты питания, а также создание общественных и коммерческих палаточных лагерей и площадок для пикников в пределах 100 футов от этой пограничной линии.
• Приемлемые сельскохозяйственные угодья состоят из участков земли площадью 5 или более смежных акров, которые приносят валовой годовой доход не менее 2000 долларов США в год от продажной стоимости сельскохозяйственной продукции в 1 из 2 или 3 из 5 календарных лет, предшествующих дата подачи заявления на регистрацию. Владелец зарегистрированной сельскохозяйственной земли несет бремя доказывания, когда возникает вопрос о приемлемости земли.

• Фермерские продукты – растения и животные, полезные для человека, в том числе фрукты, ягоды, овощи, молочные продукты, скот и продукты животноводства, птица и продукты из птицы, зерно, корма, цветы, семена, травы, пчелы, елки, кленовый сироп и другие подобные продукты.

• Приемлемые сельскохозяйственные угодья НЕ включают землю , используемую под лесные участки, дома, сельскохозяйственные постройки, дороги, газоны или любую территорию, покрытую неурожайной растительностью.

• Прилегающая земля  это недвижимость, которая имеет общую границу или часть границы с зарегистрированными сельскохозяйственными угодьями. За исключением случаев отклонения (описанного в законе), муниципалитет НЕ может выдавать разрешение на строительство или использование, разрешающее любую запрещенную застройку или использование земли, граничащей с зарегистрированными сельскохозяйственными угодьями.

Как зарегистрировать сельскохозяйственные угодья

Владелец сельскохозяйственных угодий должен заполнить несколько форм, прежде чем зарегистрировать сельскохозяйственные угодья в Реестре сделок, в котором находятся сельскохозяйственные угодья.

1. Получите карту (карты) налога на имущество, на которой показан весь участок (участки), подлежащий регистрации сельскохозяйственных угодий, и все прилегающие к ним участки. Возможно, вам придется поискать другие городские ресурсы, чтобы найти имена абаттеров.
2. Используя информацию налоговой карты, заполните страницы 2 и 3 Регистрации сельскохозяйственных угодий (PDF) (форма 2A).
3. Отправьте налоговую карту (карты) с поправками, содержащимися в инструкциях, содержащихся в Форме 2A, Форме 2A и Форме 3 свидетельства о регистрации сельскохозяйственных угодий (PDF), в окружной отдел охраны почв и водных ресурсов (SWCD) для определения права на сельскохозяйственные угодья. Найдите свой SWCD. Округа должны завершить рассмотрение в течение 60 дней с момента получения заявления.
4. После получения Формы 3, в которой SWCD обнаружил, что посылки проходят сертификацию, переходите к шагу 5. Если посылкам было отказано в сертификации, свяжитесь с SWCD, чтобы определить соответствующие меры, которые следует предпринять, прежде чем подавать заявку с ними повторно.
5. Заполните форму уведомления о намерении зарегистрировать сельскохозяйственные угодья 4A (PDF).
6. Заказным письмом с уведомлением о вручении отправьте копию формы 1 регистрационного бюллетеня сельскохозяйственных угодий (PDF), налоговую карту, подготовленную для формы 2A, формы 3 и формы 4A, всем контрагентам, указанным в форме 2A.
7. После заполнения схемы публичного уведомления на шаге 6 отнесите форму 2A государственному нотариусу для нотариального заверения.
8. Не менее чем через пятнадцать (дней) после заполнения плана публичного уведомления о намерениях на шаге 6 подайте форму 2A и форму 3 в окружной реестр сделок во всех юрисдикциях, в которых расположены сельскохозяйственные угодья и примыкания, для регистрации сделки. Найдите свой реестр сделок. Пожалуйста, свяжитесь с реестром перед отправкой документов, так как они оценят регистрационный сбор, который должен быть включен. Обязательно приложите конверт с обратным адресом, чтобы получить копию зарегистрированного акта.
9. После регистрации акта отправьте копию Уведомления о зарегистрированных сельскохозяйственных угодьях (Форма 5A) и налоговую карту, подготовленную для Формы 2A, на все прилегающие сельскохозяйственные угодья и прилегающие участки заказным письмом с запросом о вручении.
10. Предоставьте копии следующих зарегистрированных документов: формы 2A или 2B, формы 3, формы 4A или 4B и формы 5A или 5B в Департамент сельского хозяйства, охраны и лесного хозяйства штата Мэн, c/o Регистрация сельскохозяйственных угодий, 28 State House Station, Augusta, ME, 04333-0028, или по электронной почте [email protected].

Как перерегистрировать сельскохозяйственные угодья

Сельскохозяйственные угодья должны непрерывно продлеваться каждые 5 лет для обеспечения защиты развития. Регистрация вступает в силу через 15 дней после получения уведомления муниципалитетом и властями.

Выполните шаги 1–10 выше, заменив форму 2A формой 2B уведомления о намерении продлить регистрацию сельскохозяйственных угодий. Для сельскохозяйственных угодий, первоначально зарегистрированных в 1990 или 1991 гг., также замените форму 4A уведомлением о продлении регистрации сельскохозяйственных земель в 19 году.90/91 (Форма 5В).

Отзыв регистрации сельскохозяйственных угодий

Если вы прекращаете производить сельскохозяйственную продукцию на всех или части ваших зарегистрированных сельскохозяйственных угодий более одного года подряд, вы должны снять свою собственность с регистрации сельскохозяйственных угодий.

1. Заполните Отказ от регистрации сельскохозяйственных угодий (Форма 6) и приложите карту земельного участка и аэрофотоснимки, иллюстрирующие участки, подлежащие изъятию, как требуется в Форме 6.
2. Нотариально заверите форму 6 и отправьте эту форму в реестр сделок вашего округа во всех юрисдикциях, в которых расположены сельскохозяйственные угодья и примыкания, для регистрации документа. Найдите свой реестр сделок.
3. В течение двух (2) дней после регистрации акта отправьте копию Формы 6, а также налоговую карту и аэрофотоснимки, подготовленные для Формы 6, всем абатментам, которые управляют сельскохозяйственными угодьями и примыкающими участками заказным письмом с уведомлением о вручении. . Для участков на неорганизованных территориях это может быть то же самое, что и реестр сделок страны.
4. Предоставьте копию формы 6 в Департамент сельского хозяйства, охраны и лесного хозяйства штата Мэн, c/o Регистрация сельскохозяйственных угодий, 28 State House Station, Augusta, ME, 04333-0028, или отправьте их по электронной почте [email protected].

Не уверены, что ваша сельскохозяйственная земля зарегистрирована? Обратитесь в реестр сделок вашего округа.

Программа сельскохозяйственной оценки: обзор

Введение

В 1971 году Законодательное собрание штата приняло Закон Нью-Йорка о сельскохозяйственных округах для защиты и повышения доступности земель для сельскохозяйственных целей. Последующие поправки расширили его сферу применения. Закон предусматривает местный механизм создания сельскохозяйственных округов. Формирование сельскохозяйственных округов призвано противодействовать влиянию несельскохозяйственного развития на продолжение сельскохозяйственного бизнеса.

Закон о сельскохозяйственных округах допускает снижение суммы налога на имущество для земли, используемой в сельскохозяйственном производстве, путем ограничения оценки налога на имущество такой земли ее установленной сельскохозяйственной оценочной стоимостью. Владельцы, чья земля удовлетворяет требованиям приемлемости, могут подать заявку на сельскохозяйственную оценку (подробности см. ниже).

Сельскохозяйственные районы также обеспечивают основу для:

• ограничить необоснованное местное регулирование сельскохозяйственной практики
• изменить способность государственных учреждений приобретать сельскохозяйственные угодья через выдающееся владение
• изменить право авансировать государственные средства для строительства объектов, которые стимулируют развитие
• требует от государственных органов изменить административные правила и процедуры для поощрения продолжения сельскохозяйственного бизнеса
• предусматривают положения о праве на фермерское хозяйство для защиты от исков о причинении вреда в отношении земли в сельскохозяйственных районах и земельных участков, подвергающихся сельскохозяйственной оценке за пределами округов
.

Оценка выгод, специальные адвалорные сборы или другие ставки и сборы для финансирования улучшений, таких как водоснабжение, канализация или несельскохозяйственный дренаж, не могут применяться к землям, используемым в сельскохозяйственном производстве, и в пределах сельскохозяйственного района, если такие сборы не были наложены до формирование сельскохозяйственного округа.

Вы должны подать заявку на получение сельскохозяйственной оценки

Землевладельцы должны подать Форму RP-305, Заявка на сельскохозяйственную оценку или Форму RP-305-r, Возобновление заявки на сельскохозяйственную оценку  , чтобы получить сельскохозяйственную оценку своих участков. Землевладельцы должны подать заявку на сельскохозяйственную оценку, а сельскохозяйственные угодья должны соответствовать определенным требованиям к валовым продажам и приемлемости площади.

Земля за пределами сельскохозяйственного района

Земля за пределами сельскохозяйственного района может претендовать на сельскохозяйственную оценку. Требования и порядок подачи заявки те же. Однако земля, расположенная за пределами установленного сельскохозяйственного района, которая получает сельскохозяйственную оценку, должна оставаться в сельскохозяйственном использовании в течение восьми лет (земля в сельскохозяйственном районе обременяется в течение пяти лет) или подлежит оплате за перевод в несельскохозяйственное использование. .

Квалификационные требования

Право на участие определяется оценщиком или советом оценщиков, в котором подается заявка. В случае отказа заявитель имеет право на административную проверку Комиссией по оценке.

Земля, как правило, должна состоять из семи или более акров  , которые использовались в предыдущие два года для производства для продажи сельскохозяйственных культур, домашнего скота или продуктов животноводства.

• Годовой валовой объем продаж сельскохозяйственной продукции в целом должен составлять в среднем 10 000 долларов США или более за предыдущие два года. Если сельскохозяйственное предприятие имеет площадь менее семи акров, оно может иметь качество, если среднегодовой валовой объем продаж составляет 50 000 долларов США или более . (см. сведения об аренде земли и исключениях из требований к валовым продажам.) Земля, на которой размещается коммерческий конезавод, может соответствовать критериям сельскохозяйственной оценки, если соблюдены следующие квалификационные требования:
  • не менее семи акров земли поддерживает коммерческое размещение лошадей;
  • эксплуатация досок не менее 10 лошадей независимо от формы собственности; и
  • предприятие ежегодно получает 10 000 долларов США или более валовой выручки в течение предыдущих двух лет за счет сборов, полученных за содержание лошадей и/или за счет продажи сельскохозяйственных культур, домашнего скота и продукции животноводства. (Земля, которая поддерживает операции, основной функцией которых являются скачки, не подходит.)
• Стартовое предприятие может соответствовать требованиям на основании годового валового объема продаж сельскохозяйственной продукции в первый или второй год деятельности. Такие годовые продажи должны составлять не менее 10 000 долларов США, если начальное предприятие имеет семь или более акров земли, или не менее 50 000 долларов США, если начальное предприятие имеет менее семи акров сельскохозяйственного производства.
• Начинающая коммерческая компания по размещению лошадей также может соответствовать требованиям на основании ежегодной платы за содержание в размере 10 000 долларов США или более в первый или второй год ее существования.

Земля, включенная в сельскохозяйственную оценку

Сельскохозяйственная оценка ограничена землями, используемыми в сельскохозяйственном производстве, которые включают пахотные земли, пастбища, фруктовые сады, виноградники, сахарные кусты, вспомогательные земли и посевные площади, либо выделенные, либо выведенные из эксплуатации в соответствии с федеральными программами управления поставками или сохранения почвы. До 50 акров сельскохозяйственных лесных угодий имеют право на сельскохозяйственную оценку на каждый участок, подлежащий налогообложению. Земля и вода, используемые для аквакультурного производства, являются приемлемыми, как и земли под структурой, в которой выращиваются сельскохозяйственные культуры, животноводство или продукция животноводства. Земля, явно связанная с местом жительства владельца, неприемлема.

Несколько земельных участков

Поскольку сельскохозяйственные операции часто охватывают более одного участка, право на участие определяется путем объединения отдельно оцениваемых участков, которые обрабатываются вместе как одна операция. Однако для каждого отдельно оцениваемого участка необходимо подавать отдельное заявление. Одна операция представляет собой одно отдельное сельскохозяйственное предприятие.

Арендованные земли и сельскохозяйственные оценки

Земля, арендованная для сельскохозяйственных целей, может пройти сельскохозяйственную оценку. Если арендованная земля удовлетворяет описанным выше основным требованиям приемлемости, она имеет право на сельскохозяйственную оценку. Кроме того, если арендованная земля не удовлетворяет требованиям средней валовой продажной стоимости, но удовлетворяет другим требованиям, она может по-прежнему соответствовать требованиям, если она обрабатывается в соответствии с письменным договором аренды сроком не менее пяти лет с другими сельскохозяйственными угодьями, которые удовлетворяет всем квалификационным требованиям. Заявитель должен обосновать наличие срока договора аренды, предоставив оценщику либо копию договора аренды, либо форму RP-305-c, 9.0140 Сельскохозяйственная оценка Письменное заявление об аренде арендованной земли . Начинающая ферма может включать в себя аренду земли.

Валовая стоимость продаж

Валовая стоимость реализации означает фактическую выручку от реализации сельскохозяйственной продукции. Землевладелец должен надлежащим образом документировать продажи для оценщика. Доходы от всех посылок, используемых в одной операции, могут быть объединены для удовлетворения требования о средней валовой стоимости продаж. Если урожай выращивается и перерабатывается на ферме, стоимость урожая до обработки должна использоваться при расчете средней валовой продажной стоимости. Когда лесные угодья фермы соответствуют требованиям, выручка от продажи лесной продукции может быть включена в расчет средней валовой стоимости продаж, но не более чем до 2000 долларов США. Доходы от коммерческого содержания лошадей могут быть получены за счет содержания лошадей или за счет производства для продажи сельскохозяйственных культур, домашнего скота и продуктов животноводства или за счет того и другого.

Исключения из требований к валовым продажам

Сельскохозяйственные земли, пострадавшие от стихийных бедствий или продолжающихся неблагоприятных погодных условий, могут по-прежнему соответствовать критериям. Сотрудники кооператива округа Корнелл должны подтвердить, что такое стихийное бедствие или погодные условия уничтожили сельскохозяйственное производство, и в результате средняя валовая стоимость продаж за предыдущие два года была меньше минимума, необходимого для получения права на участие в программе. Землевладелец должен задокументировать степень ущерба и валовую стоимость продажи, которую земля может произвести при нормальных условиях. Используйте форму РП-305-б, Заявление об исключении из требования минимальной средней стоимости продаж .

Минимальная валовая стоимость продаж не требуется для посевных площадей, выделенных или изъятых из оборота в соответствии с федеральными программами управления поставками или сохранения почвы.

Программа сельскохозяйственной оценки не распространяется на здания

Сельскохозяйственная оценка применяется только к земле и любым столбам, проволокам и шпалерам, используемым для поддержки виноградников или деревьев для производства фруктов на соответствующей земле. Программа не распространяется на хозяйственные постройки, жилые дома и прочие улучшения. Сельскохозяйственные здания и сооружения могут претендовать на другие льготы по налогу на имущество в соответствии с Законом о налоге на недвижимое имущество. Подробнее см. в брошюре об исключениях для сельскохозяйственных зданий. Тем не менее, земли под сельскохозяйственными постройками и постройками, на которых выращиваются соответствующие культуры, скот или продукты животноводства, при определенных обстоятельствах могут получить и сельскохозяйственную оценку.

Процедура подачи заявки

Первым шагом землевладельца при подаче заявки на сельскохозяйственную оценку является обращение в окружное управление по охране почв и водных ресурсов. Там все сельхозугодья, которые будут включены в программу, будут классифицированы по продуктивности почвы. Районный техник наносит каждый налоговый участок фермы на почвенную карту и рассчитывает площадь в каждой почвенной группе. Землевладелец должен работать с техником, чтобы очертить лесные массивы и неприемлемые участки. Землевладелец может исключить любую территорию из программы, и эта территория должна быть четко определена и отмечена на карте. Техник записывает информацию в «Рабочую таблицу групп почв» (форма APD-1).

Затем землевладелец переносит эту информацию о почве в «Заявку на сельскохозяйственную оценку» (форма РП-305), которую можно получить в офисе оценщика, и указывает любые сельскохозяйственные лесные угодья на участке. Землевладелец подает заполненную форму заявки RP-305 вместе с копиями заполненного рабочего листа группы почв APD-1 и картой почвы оценщику до даты налогообложения.

В большинстве городов датой налогообложения является 1 марта, но желательно уточнить это у оценщика. Землевладельцы должны каждый год подавать заявление местному оценщику. После первоначальной заявки можно использовать краткую версию, если не было никаких изменений с момента подачи заявки в прошлом году. См. форму РП-305-р, Продление заявки на сельскохозяйственную оценку .

Сумма уменьшения взноса

После принятия решения о том, подлежит ли участок или какая-либо его часть сельскохозяйственной оценке, оценщик рассчитывает такую ​​оценку, умножая площадь каждой группы почв и лесных угодий на применимое значение сельскохозяйственной оценки. Сумма значений умножается на последнюю установленную муниципалитетом государственную ставку выравнивания или специальную ставку выравнивания. Полученная цифра является сельскохозяйственной оценкой приемлемой земли на участке. Эта сумма сравнивается с оценочной стоимостью приемлемой земли. Любая оценочная стоимость выше сельскохозяйственной оценки освобождается от налога на недвижимость. Другими словами, налоги на подходящие сельскохозяйственные угодья основаны на сельскохозяйственной оценке земли, а не на ее полной оценке.

Узнать о статусе заявки

Если землевладелец прилагает к заявке конверт с обратным адресом и маркой, оценщик должен уведомить землевладельца об утверждении, изменении или отклонении заявки. Оценщик сообщит заявителю по крайней мере за десять дней до даты слушания жалоб на оценку, которая в большинстве городов приходится на четвертый вторник мая. Если заявка отклонена, оценщик также должен указать причину в форме. Для утвержденных заявок оценщик должен показать, как общая оценочная стоимость распределяется между отвечающими требованиям и неприемлемыми частями имущества за текущий и предыдущий годы. Землевладелец может потребовать от муниципального или школьного сборщика налогов раскрыть долларовую стоимость уменьшения налоговых обязательств, связанных с землями, получившими сельскохозяйственную оценку.

Сельскохозяйственные земли, изъятые из сельскохозяйственного производства

Если сельскохозяйственные угодья, получившие сельскохозяйственную оценку, переводятся в несельскохозяйственное использование (в течение пяти лет после последней сельскохозяйственной оценки, если они расположены в сельскохозяйственном районе, и в течение восьми лет, если они расположены за пределами сельскохозяйственного района), платеж для возврата упущенных налогов за преобразование таких земель будет наложено.

Оценщики определяют, имело ли место преобразование, на основе фактов каждого дела. Преобразование определяется как «внешний или утвердительный акт, изменяющий использование сельскохозяйственных земель». Неиспользование имущества (например, отказ от земли или оставление ее без дела) лишает такие земли права на получение сельскохозяйственной оценки, но не считается преобразованием. Аналогичным образом земля, переустроенная для несельскохозяйственного использования в результате разведки нефти и газа или деятельности по добыче, или посредством выдающихся владений, или путем покупки земли, или передачи природоохранного сервитута для защиты водосборного бассейна г. Нью-Йорка, или посредством других принудительных процедур (за исключением налоговая продажа) не будет иметь права на сельскохозяйственную оценку, но не будет подлежать оплате за преобразование.

Платежи за перевод сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственное использование добавляются к налогам, взимаемым с земель, преобразованных таким образом. Имущество может подлежать налоговой продаже, если такой платеж остается неуплаченным. Таким образом, эти платежи обычно становятся обязанностью владельца земли во время преобразования.

Плата за преобразование будет равна пятикратной сумме налогов, сэкономленных за последний год, когда земля получила сельскохозяйственную оценку. Кроме того, проценты в размере 6 процентов в год, начисляемые ежегодно, будут добавляться к сумме платежа за каждый год, в течение которого земля получила сельскохозяйственную оценку, но не более пяти лет. Когда преобразуется только часть участка, оценщик распределяет оценку и сельскохозяйственную оценку и определяет налоговую экономию, относящуюся к преобразованной части. Затем рассчитывается плата за конвертацию части посылки.

Уведомление за 90 дней:  Всякий раз, когда происходит преобразование, землевладелец должен уведомить оценщика в течение 90 дней. Неуведомление может привести к штрафу в размере двухкратной суммы причитающихся платежей, но не более 1000 долларов США.

Ресурсы

• Обратитесь к местному оценщику или окружному директору службы налогообложения недвижимого имущества.
• Сельскохозяйственные оценки и другая информация.

Обновлено: 21.05.2021

Варианты передачи права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения

Мутация – это переход права собственности от одного лица к другому при продаже или передаче имущества. Изменяя собственность, новый владелец получает право собственности, зарегистрированное на его/ее имя в отделе земельных доходов, и правительство может взимать налог на недвижимость с законного владельца.

Нужно выполнить мутацию и обновить информацию о новом владельце в отчетах о доходах, которые ведутся гражданскими органами, такими как муниципалитеты, панчаяты или муниципальные корпорации.

Мутация против регистрации собственности

Регистрация собственности является полным и окончательным соглашением, подписанным между двумя сторонами, т. е. покупателем и продавцом. После того, как недвижимость зарегистрирована, это означает, что покупатель недвижимости, в пользу которого она зарегистрирована, становится законным владельцем недвижимости и несет за нее полную ответственность во всех отношениях. Новый владелец обязан платить налоги на недвижимость, сборы за строительство и т. д., которые взимаются местными органами власти.

После того, как недвижимость зарегистрирована в субрегистрационном офисе, покупатель недвижимости должен обновить право собственности на свое имя в местной налоговой инспекции (муниципалитет или панчаят). Это известно как мутация. Как только имущество обновляется в записях о доходах, впредь новый владелец должен платить соответствующие налоги в государственный орган (например, налог на имущество, сборы за строительство и т. д.).

Таким образом, регистрация собственности и изменение собственности — разные вещи. Мутация имущества происходит после регистрации права собственности.

Регистрация собственности путем оформления акта купли-продажи осуществляется в субрегистрационном офисе (регистрационном офисе), а изменение осуществляется в местном органе государственной власти. Регистрация собственности не приводит к автоматическому обновлению земельных книг в налоговой инспекции.

Я полагаю, что некоторые штаты, такие как Андхра-Прадеш, планируют интегрировать как регистрационное, так и налоговое управление, чтобы земельные книги автоматически обновлялись в налоговом управлении (мутация), как только регистрация собственности будет выполнена в регистрационном офисе.

Типы мутаций

Существует два типа мутаций.

Мутация сельскохозяйственных земель и
Мутация несельскохозяйственных земель. Пример: Квартиры, частные дома, жилые участки, дачные участки и т. д.,
В случае сельскохозяйственных земель мутация обязательна. Без мутации право собственности на землю не перейдет к новому владельцу. Мутация должна быть внесена в отчеты о доходах. Имя владельца, которое записано в отчетах о доходах, упоминается как «Паттадхар». В таких сценариях, как приобретение земли правительством, компенсация выплачивается только лицу, чье имя присутствует в отчетах о доходах.

В случае несельскохозяйственных земель отказ от мутации не лишает вас права на продажу. То есть даже если мутация не произошла, право собственности покупателя не пострадает. Он останется собственником имущества. Но единственная проблема, связанная с отсутствием мутации, заключается в том, что вы можете не подключиться к электричеству, водопроводу и не можете платить муниципальный налог.

Когда можно произвести мутацию собственности?

Вам необходимо осуществить передачу права собственности (мутацию) при следующих обстоятельствах, чтобы избежать каких-либо юридических споров в будущем;

После покупки/покупки недвижимости.
После наследования имущества по завещанию или без него.
После приобретения имущества по договору дарения.
Какова процедура передачи права собственности в отчетах о доходах? (Процедура мутации)

Пожалуйста, обратите внимание, что процедура документирования мутации собственности и применимые сборы варьируются от штата к штату. Ниже приведена общая процедура;

Заявление: Вы (покупатель/новый владелец) должны подать заявление в местный орган (в Техсильдар) или в налоговую инспекцию. В форме заявки вам, возможно, потребуется указать личные данные, адрес собственности, дату регистрации, тип передачи (подарок/зарегистрированный договор купли-продажи/завещание и т. д.), сведения об имуществе и т. д.,
Вы должны оплатить применимые сборы через тратты до востребования. (В Бангалоре применимая плата за перевод Khata составляет 2% от гербового сбора, который вы уплатили при регистрации собственности. Сборы варьируются от одного штата к другому.)
Приложите необходимые документы вместе с заявлением и DD.